1.技巧一：充满耐心
还要充满耐心地倾听，避免打断客户的话语。打断客户的话语，就会意味着你对客户观点的轻视，或表明没有耐心听完客户的意见。只有当需要澄清某个问题时，才可以通过“请原谅，......”之类的开头语提出异议。
2.技巧二：善用停顿的技巧
谈话过程中可以停顿一下再回答客户的问题。通过停顿，可以把握交谈的进展，表明思考的过程，给客户一种成熟、有能力的良好印象 。另外，通过停顿，还可能会得到更多的潜在客户的信息。
3.技巧三：运用插入语
运用插入语，如“是的”、“我明白”一类的词语让客户知道，他的讲话得到你的专心倾听及重视。在与客户交谈中，运用插入语，不仅使客户感觉自己真正受到尊重，而且还说明你对客户的看法进行了及时的反馈，这样才能更好地进行交流。
4.技巧四：不要臆测客户的谈话
打电话时，不要随心所欲地臆测客户的谈话，而是要做到假设对方说的话都是真的，以坦率的心态展开对话，让客户敞开心灵，才能真正赢得客户的信赖。这是因为即便在一般的人际交流中，和谐的谈话总是建立在彼此真诚的基础上。
5.技巧五：听其词，会其意
听其词，会其意。要努力理解客户谈话的内涵，仅听客户说话并不能充分说明与客户已经很好地沟通，更重要的是要听懂客户的话。在实际的人际交往中，几乎所有的沟通都建立在非语言表达的基础上。因此作为房产经纪人，在无法依据对方非语言表达的基础，就更要将注意力集中在语气、语调和言语的内涵上，而不是集中在孤立的语句上。
6.技巧六：不要匆忙地下结论
切记：不要匆忙地下结论，尽量不要在客户结束谈话之前就下任何结论，只有完整地听完客户所讲的话之后，才能有效地得出比较客观、合乎实际的结论。
7.技巧七：提问
要向客户及时地进行提问，及时提出有意义的可以随时回答的问题后，能更好地增进客户对产品的认识。
隋女士，某美容产品公司销售经理，管理着一个由三十多名女销售业务员组成的团队。作为女上司，隋女士做事果断，雷厉风行。
上任之初，为了激励下属更好地完成任务，隋女士在公司总的奖励政策下，又花费几个晚上独自制定了若干奖惩条款，进一步将公司的奖惩政策细化，甚至包括业务员每周每天的工作量都要进行量化评比。
部门会议上，隋女士拿出自己拟定的奖惩条款读给下属听，读到一半，下面就开始议论起来，声音也由窃窃私语变成大声抱怨：这样的规定神仙也难完成?分明不让我们休息吗?自己做做试试……隋女士没有理会，继续读下去。宣读完毕，隋女士也没有让大家发表意见和想法，会议就结束了。当时，隋女士想，任何制度都会引起不同声音，但不能废弃。
有了更加细化具体的奖惩制度，隋女士对提高销售业绩抱有很高的期望。可是一个月后，隋女士看到了一份让她大跌眼镜的销售业绩单：不但没有提高，反而下降了三成。公司高层领导让她查找业绩下滑原因。
“是市场本身变化的原因?应该不是，因为同行几乎都在增长。产品质量的问题?好像也不是，长期以来产品质量都是很稳定的。那么，是人的原因?
于是，她找来几个业务骨干开会，让她们谈看法。谈了整整一个下午，隋女士终于恍然大悟：原来自己制定具体的奖惩规定时，全凭个人的主观愿望，事先没有征求这些业务员的意见，公布出来也没有给大家提意见的机会就匆忙执行了。这样势必会导致下属的畏难情绪，产生抱怨，甚至消极怠工。正是这些因素，导致了这个月销售业绩的下滑。之后，隋女士立即停止了新规定的执行，在充分和下属进行了一番沟通后，重新制定了政策。下属的意见得到了尊重，业绩自然也就上去了。
点评与支招：不可否认，作为中层领导，隋女士的制定政策的初衷和本意是好的，因为业绩好了，下属的收入自然会水涨船高。最终业绩下滑，最主要的原因是隋女士在制定政策前没有充分考虑下属的想法和建议，条款过于严格，没有顾及下属的承受力，期间又没有与下属进行及时有效的沟通。
因此，在制定政策尤其是比较重大的政策之前，应充分与下属进行沟通，向下属说明政策的意义和目的，争取他们的理解支持，这样政策才能真正。深入人心，执行起来也会更加彻底
1.领导与员工的距离
无论你觉得自己和员工的关系多么近，这种距离也永远比员工之间的距离远。而且你和员工的沟通永远没有员工之间的沟通来得更多、传播得更广。
2.必须时刻警惕自己说的话
你不知道你和TA说过的话，会怎样在员工之间传播。由于每个人的理解和判断标准都不一样，员工之间在讨论的时候，极有可能对你的意思产生歪曲，从而带来一些你不期望看到的结果。
3.对于员工的议论
当然，我们不必要、不应该、也不可能不让员工私下议论。不能像古代帝王那样：“防民之口甚于防川”。历史的经验已经一次次证明：对于民间的议论总是堵不如疏。如果能够实施有效的引导那就更好了。
因此，作为领导者和管理者，我们要做的事情就是：
① 面对现实，接受它存在的客观事实。
② 与员工私下交流时，审慎选择自己的话题以及表达的方式。
③ 公开倡导的事情公开说，用一种声音来表达意思。
④ 保持客观公正，心中坦荡。集中精力，去做该做的事情。