1、不要说得太多，想办法让别人多说;
2、对于话题的内容应有专门的知识;
3、充分明白人与人之间关系的真理;
4、能够利用语气来表达你的愿望,勿使人捉摸不定;
5、常保持中立,保持客观;
6、对事情要保密;
7、去了解别人的背景和动机。
使用称呼就高不就低
在商务交往中，尤其应注意使用称呼就高不就低。例如某人在介绍一位教授时会说：“这是……大学的……老师”。学生尊称自己的导师为老师，同行之间也可以互称老师，所以有这方面经验的人在介绍他人时往往会用受人尊敬的衔称，这就是“就高不就低”。
入乡随俗
一般情况，也许你会习惯性地问：“是青岛人还是济南人?”但是，当你人在济南时，就应该问：“济南人还是青岛人?”这也是你对当地人的尊重;当你到其他公司拜访时，不能说主人的东西不好，所谓客不责主，这也是常识。
摆正位置
在人际交往中，要摆正自己和别人的位置。很多人之所以在人际交往中出现问题，关键一点就是没有摆正自己的位置，也就是说，在人际交往中下级要像下级，上级要像上级，同事要像同事，客户要像客户。摆正位置才有端正态度可言，这是交往时的基本命题。
以对方为中心
在商务交往过程中，务必要记住以对方为中心，放弃自我中心论。例如，当你请客户吃饭的时候，应该首先征求客户的意见，他爱吃什么，不爱吃什么，不能凭自己的喜好，主观地为客人订餐，这就叫摆正位置。如果你的客户善于表达，你可以夸他说话生动形象、很幽默，或者又有理论又有实践，但你不能说“你真贫，我们都被你吹晕了”!
交往以对方为中心，商务交往强调客户是上帝，客户感觉好才是真好。尊重自己尊重别人，恰到好处地表现出来，就能妥善地处理好人际关系。
1.技巧一：充满耐心
还要充满耐心地倾听，避免打断客户的话语。打断客户的话语，就会意味着你对客户观点的轻视，或表明没有耐心听完客户的意见。只有当需要澄清某个问题时，才可以通过“请原谅，......”之类的开头语提出异议。
2.技巧二：善用停顿的技巧
谈话过程中可以停顿一下再回答客户的问题。通过停顿，可以把握交谈的进展，表明思考的过程，给客户一种成熟、有能力的良好印象 。另外，通过停顿，还可能会得到更多的潜在客户的信息。
3.技巧三：运用插入语
运用插入语，如“是的”、“我明白”一类的词语让客户知道，他的讲话得到你的专心倾听及重视。在与客户交谈中，运用插入语，不仅使客户感觉自己真正受到尊重，而且还说明你对客户的看法进行了及时的反馈，这样才能更好地进行交流。
4.技巧四：不要臆测客户的谈话
打电话时，不要随心所欲地臆测客户的谈话，而是要做到假设对方说的话都是真的，以坦率的心态展开对话，让客户敞开心灵，才能真正赢得客户的信赖。这是因为即便在一般的人际交流中，和谐的谈话总是建立在彼此真诚的基础上。
5.技巧五：听其词，会其意
听其词，会其意。要努力理解客户谈话的内涵，仅听客户说话并不能充分说明与客户已经很好地沟通，更重要的是要听懂客户的话。在实际的人际交往中，几乎所有的沟通都建立在非语言表达的基础上。因此作为房产经纪人，在无法依据对方非语言表达的基础，就更要将注意力集中在语气、语调和言语的内涵上，而不是集中在孤立的语句上。
6.技巧六：不要匆忙地下结论
切记：不要匆忙地下结论，尽量不要在客户结束谈话之前就下任何结论，只有完整地听完客户所讲的话之后，才能有效地得出比较客观、合乎实际的结论。
7.技巧七：提问
要向客户及时地进行提问，及时提出有意义的可以随时回答的问题后，能更好地增进客户对产品的认识。
(1)使用礼貌有活力的沟通语言
态度是个非常有力的武器，当你真诚地、确实地把客户的最佳利益放在心上是，她自然会以积极的购买决定来回应你的行动和态度。而良好的沟通能力是非常重要的。沟通过程中其实最关键的不是你说的话，而是你如何说话。
让我们看下面小细节的例子，来感受一下不同说法的效果：
“您”和“MM您”比较，前者正规客气，后者比较亲切。
“不行”和“真的不好意思哦”;“恩”和“好的没问题：)”都是前者生硬，后者比较有人情味。
“不接受见面交易”和“不好意思我平时很忙，可能没有时间和你见面交易，请你理解哦”相信大家都会以为后一种语气更能让人接受。
多采用礼貌的态度、谦和的语气，就能顺利地与孤寂而建立气良好的沟通。
(2)遇到问题多件套自己少责怪对方
遇到问题的时候，先想想自己有什么做的不到的地方，诚恳的向顾客检讨自己的不足，不要上来先指责顾客。比如顾客有些内容明明写了可以她没有看到，这个时候不要光指责顾客不好好看商品说明，而是应该反省没有及时提醒顾客。
(3)多换位思考有利于理解顾客的意愿
当我们遇到不理解顾客想法的时候，不妨多问问顾客是怎么想的，然后把自己放在顾客的角度去体会她的心境。
(4)少用“我”字，多使用“您”或者“咱们”这样的字眼，让顾客感觉我们在全心的为她考虑问题
(5)表达不同意见时尊重对方立场
当顾客表达不同的意见时，要力求体谅和理解顾客，表现出“我理解您现在的心情，目前…。”或者“我也是这么想的，不过…”来表达，这样顾客能觉得你在体会他的想法，能够站在她的角度思考问题，同样，她也会试图站在你的角度来考虑。
(6)认真倾听，先了解客户的情况和想法，再做判断和推荐
有的时候顾客常常会用一个没头没尾的问题来开头，比如“我送朋友送哪个好”，或者“这个好不好”，不要着急去回复她的问题，而是先问问顾客是什么情况，需要什么样的东西，如果她自己也不是很清楚，就要你来帮她分析她的情况，然后站在她的角度来帮她推荐。
(7)保持相同的谈话方式
对于不同的顾客，我们应该尽量用和他们相同的谈话方式来交谈。如果对方是个年轻的妈妈给孩子选商品，我们应该表现站在母亲的立场，考虑孩子的需要，用比较成熟的语气来表述，这样更能得到顾客的信赖。如果你自己表现的更象个孩子，顾客会对你的推荐表示怀疑。
如果你常常使用网络语言，但是在和顾客交流的时候，有时候她对你使用的网络语言不理解，会感觉和你有交流的障碍，有的人也不太喜欢太年轻态的语言。所以我们建议大家在和顾客交流的时候，尽量不要使用太多的网络语言。
(8)经常对顾客表示感谢
当顾客及时的完成付款，或者很痛快的达成交易，我们都应该衷心的对顾客表示感谢，谢谢她这么配合我们的工作，谢谢她为我们节约了时间，谢谢她给我们一个愉快的交易过程。
(9)坚持自己的原则
在销售过程中，我们会经常遇到讨价还价的顾客，这个时候我们应当坚持自己的原则。
如果做为商家在定制价格的时候已经决定不再议价，那么我们就应该向要求议价的顾客明确表示这个原则。
比如说邮费，如果顾客没有符合包邮优惠，而给某位顾客包了邮，钱是小事，但后果严重：1、其他顾客会觉得不公平，使店铺失去纪律性。2、给顾客留下经营管理不正规的印象，从而小看你的店铺。3、给顾客留下价格产品不成正比的感觉，否则为什么你还有包邮的利润空间呢?4、顾客下次来购物还会要求和这次一样的特殊待遇，或进行更多的议价，这样你需要投入更多的时间成本来应对。在现在快节奏的社会，时间就是金钱，珍惜顾客的时间也珍惜自己的时间，才是负责的态度
1.不说批评性话语
新手做微商，没有什么经验，想说什么就说什么，有时候出口伤了别人也不自知。也不要在客户面前谈论竞争者的不是。这些都会让你在客户面前留下不好的印象。
要想得人心，让人信服，第一步就要学会怎么说话。适量的赞美既能博得客户的欢笑，留下好印象，也能让客户感觉你是一个值得去交的朋友。
2.不说夸大不实之词
切记不要为了把产品卖出去就夸大产品功效，因为如果消费者购买后才发现根本做不到宣传中的功效，那么你就涉嫌欺诈消费者了。产品的好坏可以从不同的角度看待，具体好坏还是得让消费者自己判断。
要记住，谎言和欺瞒都是销售的天敌，一步错步步错。
3.少用专业性术语
作为一个卖家，必须得对自己的产品和所在行业有所了解，至少比消费者更了解。在和消费者沟通时，不宜用过多的专业术语，应适当接地气一点，通俗易懂。专业术语过多会让消费者感到迷糊，你说的，他听不懂，那他凭什么要购买产品?
4.少问质疑性话题
在与消费者交流过程中，如果你担心消费者听不懂自己所说的内容，切记不要总去询问他“你明白了吗?”、“你知道吗?”，这些语句都会让消费者感觉你在质疑他们的理解能力，反而会让他们感觉得不到尊重，产生反感。
当你担心消费者听不懂是，你可以换一种让人容易接受的话语来问，如“有什么需要我帮忙的地方?”。这样一来，消费者会觉得你是在给他提供服务，真不明白时他们会主动找你。
一、告诉顾客你是干什么的
你是做什么的，能够为他带来什么价值，简单地介绍一下。
二、了解顾客
怎么了解呢?通过跟顾客的沟通中，互动中、朋友圈里都可以了解到他的一些信息。了解些什么呢?了解一些他平时的购买习惯，消费水平、需求度等等
三、建立信赖感
分享一些产品故事啊，你的一些使用心得都是可以的。
四、找证据
也就是客户的一些反馈，把痛处说够，把好处说透!比如：”情况跟您类似用了面膜之后有了哪些改变，我相信适合他们也一定适合您“
五、让顾客动心
引起顾客的兴趣，当然这一点不是一下就能够做到的，需要结合你朋友圈的一些刺激。或者你目前正在做一个活动，比如说“亲爱的，这款面膜现在正在做活动，前10名购买者买一盒可以送一片哦!是不是帮您预约一个名额呢?”
六、选择
问顾客是买一盒还是两盒呢?要不要给家人带两盒呢?
七、放心
产品质量检测证书，授权书之类的
八、成交
恭喜他做了一个正确的决定，未来他一定能得到改变，我们的产品一定不会让你失望的。同时交待好售后问题，有任何问题都可以来咨询你。
1、学会幽默和调侃，生硬广告要远离
要掌握利用好互联网的特性，拉紧跟消费者之间的距离。怎样利用这种特性去拉进距离呢?
首先尽量用一些幽默和调侃，加一些比较逗的语言去避免过去生硬的对话; 其次，如果是男性顾客我们要跟他做基友、哥们;女性顾客我们要和她做情人、闺蜜，用这样的感觉去维系客户感情。
而要做好微商要与客户交流，必须要努力的去喜欢互联网这种语言文化。喜欢文化的同时，一边累积素材，一边累积这种对话的方式和技巧。因为这种对话技巧对于拉紧客户之间的距离是能够起到事半功倍的效果的。
2、反应灵敏，快速解决客户难题
一个用户在问一些与我们产品有一定相关度的问题的时候。如果我们去解决了他这个问题，那么他就会对我们产生好感，提升信任度。当一个用户在购买之前，不知道什么样的产品适合他，而我们给了他专业的建议，让他更加明智的选择产品，同时我们也有这样的产品，那么用户会更加倾向于购买我们的。
如果用户购买了我们产品之后，出现了自己不懂的问题的时候，我们给他解决，又会提升他对我们的满意度。
3、红包开路打招呼
作为微商来讲，刚加的好友或者是加了很久都没联系的陌生人，你给他发任何消息对他来说都是骚扰。不但起不到任何作用，反而还会被人拉黑举报。这点小编深有体会，有什么办法可以解决这个难题呢?——发红包!
无论是谁都不会拒绝红包的诱惑，红包大小不限。为了提升红包带来的成交量，还是建议大家先去他的朋友圈了解一下他的个人信息和生活再开始红包营销。不然你明明卖的是女性护肤品，结果红包却发给了一个大叔，岂不是得不偿失?
经常记录自己跟顾客的交流内容，把一些表达比较好的要点给记录下来，一些表达不好的就给舍弃掉。就这么不断的去优化，当有一天，你发现你的转化率可以达到80%的时候，你会特别有成就感的，还怕货卖不出去吗?
1：初级式沟通
表现上往往不好，让客户反感，比如不去了解客户的需求，不管客户喜不喜欢，想不想听，使劲的夸产品有多好，多么适合客户，有些连自身产品都怎么了解，缺乏一定的条理性和逻辑性，这些一般是针对于微商新手。
2：入门式沟通
主动性不够，与客户沟通时候，具有一定的条理性和逻辑性，会适当的赞美与互动，能找到客户感兴趣的话题，能让沟通畅言与流畅，缺乏主导性，不能占据主动性。
3：中级式沟通
站在客户的立场上去沟通，进退自如，挖掘客户内心的想法，有专业企业顾问的势头，能及时帮客户解决问题，问，听，说，各项技巧非常熟练。
4：大神级沟通
这一部分微商对共鸣有很深一步的理解，能快速的掌握客户的个性，用通俗的话来解释的话可以理解为，见人说人话，见鬼说鬼话，沟通已经成为了一种乐趣，可以给人一种阅人无数的感觉，能及时掌握客户的心理，具有职业演员一样的情商，收放自如，顾客都在手心。其实无论大神级还是其他更高层次的，都是从初级一步一步的走上来的，坚持，微商需坚持，没有坚强的毅力是做不好这些事情的，微商与客户之间的沟通是需要一个经验的积累过程，就算知道理论，不去实践也是没用的。怎样提高微商与用户之间的沟通技巧，希望对微商朋友们提供一定助力。
1、淘宝客服售前术语：
首先是招呼，要做到“及时答复，礼貌热情”，这是非常重要的淘宝客服技巧。
当买家来咨询时，先来一句“您好，欢迎光临”诚心致意，让客户觉得有一种亲切的感觉。不能单独只回一个字“在”，给买家感觉你很忙，根本没空理我，太冷默了，也不能买家回一句，你答一句，这时候有可能会跑单了。可以运用幽默的话语，旺旺的动态表情可以增添不少交谈的气氛，能够让买家知道我们客服的热情和亲切，增添对掌柜的好感，这对交易成功的帮助有所提高。当买家来咨询的第一时间，快速回复买家，因为买家买东西都会货比三家，可能同时会跟几家联系，这时候谁第一时间回复，就占了先机。
2、客户识别
如果你把之前有过购买的客户的资料备注下来，那么这样很明显就能将客户体验提升一个很大的档次
3、知识推送：
1)实战型知识：包括客服的基础应答知识、产品知识等，询单阶段突出宝贝的卖点、优势、适用人群、使用方法等。
实战型知识可以由客服主动发起，在客户决定购买产品之后，向客户推送一些关于产品的使用知识，这样能很好的提升客户体验，让客户记住你，下次再来购买。
例如：包包需要怎么清洗?某某产品的使用注意事项等等。
2)储备型知识：这个主要是形成店铺内部的知识储备，降低针对店铺新人培训的成本，避免人员流失风险。
例如：淘宝的基础知识，如付款流程、交易关闭天数等。
4、关联推荐：
关联销售需要坚持合适原则，售前客服需要根据前段对话，以及顾客购买的产品，快速总结顾客喜好以及需求，根据顾客的喜好和需求进行1-2款的关联产品销售。
总结也就两点：洞察客户喜好，按需推荐，宜精不宜多;适时推荐，趁热追击。
5、属性搜集：
这个是为之后的店铺营销、二次购买客户识别、客户关怀、精准推送等做准备的。
一般而言，我们可以搜集的信息包括：
1)基本信息：买家ID、姓名、手机、邮箱、地址(营销必备，可以了解客户的消费习惯、偏好、购买能力等)
2)高级信息：QQ号、年龄、性别、生日(生活圈、消费偏好、购买能力、习性、QQ群营销、生日关怀等)
3)有价值信息：购买次数、购买金额、购买单价、购买周期(用户粘度、忠诚度、消费能力、等级划分等)
4)高价值信息：商家自定义属性—款式、尺码、颜色、喜好、回购、敏感肤质等等。
这些信息有一些是客服可以在聊天过程中搜集，有一些是可以自动获取的，而除了这两种搜集信息的方式，还可以创建调查问卷，引导用户填写这些信息，而相对应的可以给予填写调查问卷的客户一些优惠劵之类的。
6、询单分析：
很多人在订单完成后就认为结束了，其实不然，这最后一步的订单分析其实很重要，我们可以衡量客服工作的质量以及今后工作的改进等。
询单分析需要关注的数据要素：
1)客户流失主要由于哪些原因引起(归档类型——价格、服务、不包邮等)?
2)为什么有老客户过来询问最终没有购买?
3)各种商品如果存在转化率的巨大差异，是由什么引起的?
4)对问题采取对此之后，问题是否有得到改善?
尊重和理解设计师的劳动为了使每一例家庭装修都激发出设计师最高的创作热情，使装修方案做到独一无二，客户应在与设计师的充分沟通中对其劳动成果表示尊重和理解，这样才更有助于设计构思的顺利进行。
收集相关资料客户在装修前可收集一些居室装饰范例的书籍，将自己喜好的风格或款式如北欧、日式、中式风格等提供给设计师供参考。
了解设计个性客户除了对自己居室本身的关注，也需要了解一下设计师的现有作品和设计风格，以便于正确选择一个称心的设计师。
了解家庭装修运作程序客户应对家庭装修的正规运作程序作一大概的了解，并对装饰建材的种类有大致的识别，特别是对环保达标装修材料要了解一些常识，便于设计师从源头做到环保设计。
确定装修投资意向为了准确了解您所装修的档次定位，客户应对自己居室的投资意向做一个较为详尽的开支计划。如装修方面的预备支出，设备设施方面的预备支出等，以便根据您的投资做出家庭装修设计方案。
明确生活方式与日常习性将自己的职业、家庭人口结构、日常社交往来、亲朋好友的聚会方式等详细告诉设计师，便于设计师为空间功能规划提供依据。
明确家用电器的摆放位置将电视、音响、电话、冰箱等的摆放位置提前告诉设计师。包括准备添置的厨卫设备的品牌、规格、型号和颜色和准备选购的家具及原有保留家具的款式、材料、颜色等。
换一个角度，还可以给礼仪下一个定义，即：礼仪是沟通技巧。
语言技巧
现代交往中，大家都明白一个常识“十里不同风，百里不同俗”，不同行业有不同的要求，站在不同的角度看问题，结果可能大不一样。例如从事外事工作的人有一个特点：说话比较中庸，如果你问他们：这场球赛你认为谁会赢?他们不会告诉你谁会赢或者谁会输，而是告诉你都有胜的可能，不偏不倚，模棱两可。这就是职业使这些人形成的语言特点。
看名片的技巧
交换名片时，从以下四点可以说明名片持有者的地位、身份以及国内外交往的经验和社交圈的大校看名片的技巧看名片的四个要点名片是否经过涂改名片宁可不给别人也不涂改。名片如同脸面，不能随便涂改。
是否印有住宅电话
人在社交场合会有自我保护意识，私宅电话是不给的，甚至手机号码也不给。西方人讲公私有别，特别在乎这一点，如果与他初次见面进行商务洽谈，你把你家的电话号码给他，他理解为让你到他家的意思，觉得你有受贿索贿之嫌。
是否头衔林立
名片上往往只提供一个头衔，最多两个。如果你身兼数职，或者办了好多子公司，那么你应该印几种名片，面对不同交往对象，使用不同的名片。
座机号是否有国家和地区代码
如你要进行国际贸易，座机号码前面应有86这一我国的国际长途区号，如果没有，那么说明你没有国际客户关系，如果没有地区代码，说明你只在本区域内活动。
解决问题的技巧
作为一个商业人士，需要面对来自不同行业的人，难免会众口难调，虽然尽力解决问题了，但也未必尽如人意。这时，就需要我们抓住主要矛盾，找到解决问题的突破口。主要矛盾解决了，次要矛盾也就迎刃而解了。观念决定思路，思路决定出路。有什么样思想，就有什么样的工作状态。
打电话挂机时的技巧
打电话的时候谁先挂?说到这个问题，最容易出现的一个错误回答是对方先挂。假定打电话双方都忠实于这一规定，双方都等着对方挂，结果只能是占用了宝贵的时间，说了一些没用的闲话。因此这一方式没有可操作性。打电话时谁先挂，交际礼仪给了一个规范的做法：地位高者先挂电话。
如果你与董事长通话，不管董事长是男是女，是老是少，下级尊重上级是一种职业规范，此时应该是董事长先挂电话;如果是总公司来电话，不管总公司打电话的人是什么级别，他代表了上级机关，此时应该是总公司的人先挂电话;如果是客户来电话，客户是上帝，应该让客户先挂电话。
出入电梯的标准顺序
(1)出入有人控制的电梯
出入有人控制的电梯，陪同者应后进去后出来，让客人先进先出。把选择方向的权利让给地位高的人或客人，这是走路的一个基本规则。当然，如果客人初次光临，对地形不熟悉，你还是应该为他们指引方向。
(2)出入无人控制的电梯
出入无人控制的电梯时，陪同人员应先进后出并控制好开关钮。酒店电梯设定程序一般是30秒或者45秒，时间一到，电梯就走。有时陪同的客人较多，导致后面的客人来不及进电梯，所以陪同人员应先进电梯，控制好开关钮，让电梯门保持较长的开启时间，避免给客人造成不便。此外，如果有个别客人动作缓慢，影响了其他客人，你在公共场合不应该高声喧哗，可以利用电梯的唤铃功能提醒客户。
1、铺垫
开场寒暄过后最好是以问询他们的业务作为你们展开话题的开端，比如他是做培训的、卖电脑的、做房产的、美容的等等等等~~，你可以先问一下他们的销售对象情况(要认真详细的，不要醉翁之意不在酒)，然后告诉他你有很多的客户，有的可能需要，可以帮忙推荐一下他们的项目。同时索要资料，先要认真的看一下，再问一些相关的问题，然后把资料装进你的包里，告诉他如果有消息就马上通知他。这样做一般情况下对方都会很认真的听你讲你的产品。重点就是：抛线钓鱼，钩上一定要有饵!
2、运用幽默
在和对方沟通的时候，一定要适宜的插入幽默话题，这样有助于创造沟通的融洽氛围，不要一直一本正经的谈，始终处于双方谈判的对立立场。比如，我上次和一个没见过面的客户通过电话第一次交流，我说你可以到北京我们总部来看看啊，他说我刚好前几天去了北京!我马上说，那你怎么没给我打电话呢，我好请您吃饭!他说，那时我怎么知道你的电话啊?!我说，呵呵，对呀，那时我们还不认识呢!那下次来我就一定请您，把这顿饭补上，然后双方都哈哈大笑~~~
重点就是：短时间迅速拉近距离，成为朋友!
3、听完再说
很多的销售人员往往是这样，客户刚提完个问题就马上接过话题尽力解释，但这样你会发现，你回答完了，他马上会有第二个问题出现，你再解释，如此延续~~~~，最后客户没问题了，基本就是这样结尾：“我再考虑考虑吧”，就会进入他觉得还应该有问题的，只是当时可能想不起来的状态。所以，在和客户沟通时记住，让客户把想问的问题全都讲完(哪怕他说的是错的或是对你公司误解的东西)，在这过程中你可以有较充足的时间考虑回答方式。然后你说：“您还有问题吗?”好，您看您比较关心的是：1、+++2、++++3、+++，然后一一做回答。如果你是在电话沟通，就在听的过程中把客户的问题一一记在本子上。重点就是：把客户问题打包解决，而不是一条一条，疲于应付。
4、以退为进
很销售人员在给客户介绍产品或项目的时候，往往想方设法把东西讲的越完美越好，生怕有什么漏洞，这样反而更会让对方怀疑，因为对方了解你的产品不单单是想知道他的好处和优势，也抱着为发现你的产品不足的态度，以尽量减少风险。所以，你可以适当的说出你们无关紧要的不足方面，使客户觉得你很实在，也是站在他的立场上考虑。但在介绍你们不足的同时一定潜移默化的把这个产品才是最适合他的意思表达出来、传递过去!重点就是：能抛出去，就要能收回来!
5、关注决策者，兼顾陪同者
很多人在沟通谈判时，往往只会盯住有决策权的人，只和他一人聊，常常忽视对方身边的陪同人员，这样做，会让对方身边的人感到无事可做，从而不会认真听你讲话，当结束后决策者征求他们意见的时候，他们却说不出所以然或是干脆不支持，这就得不偿失了。所以当你在和决策者谈话的时候一定时不时和他身边的人聊几句或是关心他们一下。这样做无形当中就把他们拉到你这一边了，之后可能会成为你的泛支持者。重点就是：争取群众支持
房产中介业务员谈判技巧
一、房地产谈判的特点
谈判的根本目的是达成协议和交易。其基本过程是：价格——讨价还价——相互让步——成交。价格又是最敏感的因素。房地产投资大、周期长、牵涉面广等特点决定了房地产谈判的特殊性。
1、绝大多数谈判是一个艰苦的过程。由于房地产项目高投入、高回报的特点，房地产谈判将决定成千上万的利润和投资的归属。谈判双方往往持谨慎的态度，有些项目谈判时间长达1—2年，并不鲜见。
2、谈判涉及许多长期性的投资和服务，对达成协议各方利益影响较大。例如某楼盘长期滞销，有客户前来洽购，提出按原价9折购买，经过谈判，最终是维持原价，但发展商免除客户20xx年物业管理费，因而背上了20xx年的负担，并承担了物价上涨等风险。以管理费2元/平方米，年递增5%，年折现率为 10%计算，每平方米建筑面积20xx年管理费的现值也高达179元。
3、谈判对象复杂，专业性强，发展商需要根据谈判对象调整自己的谈判阵容。不同的谈判具有不同的特点，如拆迁、设计、施工、物业管理等谈判的专业性较强，与合资、合作方谈判更需要综合的知识经验。一般而言，发展商的谈判阵容可由下列人员组成：能拍板的领导、经营开发人员、相关工程技术人员、财务人员、法律专业人员。当前有些发展商忽视法律人士的必要性，在项目谈判上有过不少的教训。特别是在与外商谈判时，常常不重视或忽视了一些重要问题，如“出现争议时，适用何方法律”、“合作方分享收益的期限”、“财务监督制度的完善”、“售楼
收益如何运用处置”等等，容易让外商钻空子。建议发展商进行重大谈判时，必须聘请专职或兼职的法律人士参加，避免出现不应有的漏洞。
二、房产中介业务员谈判的准备
统计数字表明，国外房地产谈判70—80%的时间花在准备上，真正谈判的时间不超过总时间的20—30%。必须在谈判前做大量认真细致的工作，才能掌握谈判的主动权。
1、认真分析房地产市场状况，掌握相关信息资料。谈判的核心问题是价格，发展商制定的谈判价格必须建立在大量信息资料的基础上，才能具备真实性和说服力。笔者最近参与了一幅地块谈判，出让方出价达20xx元/平方米建筑面积，我方经过认真细致的分析，用剩余法，倒算出可接受的地价低于 1500元/平方米。在谈判中，由于我方信息资料齐全，取得了主动，最终以1250元/平方米建筑面积成交。
2、调查了解谈判对手的情况。孙子兵法云：知已知彼，百战不殆。发展商往往熟悉自己，却疏于对谈判对手的调查。广州市目前有些中外合资大型项目陷入进退两难的境地，就是由于对外方的情况不够熟悉了解所致。有些名堂很大的外资公司，流动资金却严重不足，注资的数量和期限都未能按要求进行。双方谈判时，又未能就上述问题达成约束性协议和规定违约处罚办法。中方难免要交一些“不知彼”的学费。
对谈判对手的调查了解，可以通过咨询、中介公司，通过公开发布的信息资料，也可以通过各种关系进行了解。甚至还可以直向对方询问(虽然对方往往隐瞒一些重要情况)。发展商在谈判前必须弄清对手的实力、意图、积极性、谈判人员的喜好，对方对谈判标的物的态度等等问题，才能做到心中有数。
3、对谈判过程进行模拟分析。特别是对价格、付款方式、收益分配、权力平衡等要害问题，作好充分的评估，并制订切实可行策略。
4、安排好谈判的议程。一个有利的议程，往往可使自己避开一些不利问题，使谈判顺利按预定的目标靠拢。发展商应认真分析谈判中会讨论的问题，尽量由自己制定议程。同
时要注意：不经充分考虑和研究，不应轻率接受对方的议程。
三、房产中介业务员谈判的技巧
谈判的核心问题是价格问题。然而，出人意料的是，房地产谈判中由于谈判失败而丧失客户的主要原因，往往并不是价格,由此可见谈判技巧的重要性。
价格问题 15-20%
对开发公司的谈判态度和方法有意见 65-70%
开发公司的信誉不佳(商品质量不佳，售前售后服务太差等等) 10-15%
发展商要使谈判取得成效，必须注重下述几方面的工作：
1、摆正自身的位置，经营目标必须明确。谈判不是互摆姿态、亮立场，消磨时光，而做成生意。应尽量避免一些无实际意义的谈判。有必要建立双方之间的信任(对初次合作者尤其重要)，可以让对方充分认识自己公司的业绩、实力、技术力量、经济可靠性等。这项工作可为谈判顺利进行铺平道路。
2、加强谈判中的应变能力。
(1)要有应付时间压力的措施。房地产谈判中，经常会遇到时限问题。对方可能会提出谈判最后截止期限，达不成协议就结束。或提出把原订三个阶段的谈判并为一起解决，加班谈判等等。发展商必须具有预备措施，才不致于陷入被动。笔者曾参与一合作项目谈判。出让土地方是一家工厂，厂方急欲卖地取得资金。由于该地块位置优越，多家发展商都是志在必得。厂方在与我方谈判时，一开始就规定了最后期限。我方掌握了相关资料信息，及时制定了详细的报价和计划，准备了相应的应急措施。结果在规定期限内一举谈判成功。
(2)要有应付意外情况的准备。对手有可能在谈判中列举出乎我方意料之外的文件、资料、信息、证明等。对方甚至有可能利用一些特殊人物(如政府官员)来说情压价(3)要密切留意谈判对手的反常表现。研究谈判方人员的性格，可能有助于消除双方因为情绪化而产生的误会。另外，对方如果暗中运用送红包、内幕交易等违反商业道德的手段，更须有足够的应急措施。
3、谈判中的价格问题。谈判的最终目的，是达成双方可以接受的价格。笔者认为，
发展商可加强以下几方面的工作。
(1)注意谈价格的技巧。如果考虑到双方要价的差距较大，可以先建立双方的信任，先谈一些具体的环节和双方容易解决的问题，避免一开始谈判就陷入僵局。
(2)要注意非价格因素。如本公司实力雄厚、信誉好，拟合作房地产项目前景优良，或对方由于某种原因，急欲投资合作建设，则价格可以提高一些。在这种情况下，“喊价高的人往往会以较高的价格成交。”
(3)妥协和让步。房地产谈判中，往往会因为一些具体问题互不相让，僵持不下。在必要的时候，双方都要作一些妥协和让步，才能最终达成协议。下述一些做法可供参考：①在价格上预留有妥协余地，同时准备好让步的幅度和策略。②在小问题、次要方面妥协，在大方面、主要问题上不让步。③面子问题(名称、归类、包装等)可优先给对方，我方应争取实质利益。④在价格上不让步的同时，考虑对方的困难，可对付款方式、首期款、付款期限等给予对方一定的宽限。
(4)注意识别对方的虚假行为。例如，对方一开始就拒绝我方报价，可能并不是他们对价格不满，而是企图在谈判中占上风，另外，值得注意的是，对方可能缺乏诚意，而运用虚假价格策略，甚至违反市场规则的策略来进行谈判。遇到这种情况，更需要提高警惕，避免损失。灵活巧妙机智地运用谈判技巧，能使交易取得令人满意的结果。
要用眼睛去观察，用心去思考。比如在仓库，调味品的库存产品占销售额的比例。了解自己的库存产品、销售额是多少?哪些产品周转快?哪些产品周转慢?库存量、品种有无明显变化?这样去掌握销售动态。其实这也是了解客户的一方面的基本过程。只有勤奋上进，多思多想，学会在复杂的事物中抓住事物的本质，才能提高自己的销售能力。
要赞美客户。每个人都喜欢别人的赞美，客户也不例外。通过赞美，这样拉近了彼此之间的距离，你也收获了意料之外的硕果。
要做好客户拜访工作，营销人还要苦练内功，致力于能力的提高：
成于态度—即经营理念。态度决定一切。营销人要具备乐观向上，不怕困难的心态，在思想上提升自己。
源于实践---一切来自于营销的实践。所有的营销高手，都是在实践中千锤百炼的。销售技巧的提高也同样如此，一是沟通技巧的提升，再就是良好工作习惯的养成。
敏于观察—要善于扑抓市场信息、行业信息、竞品信息等。做到眼观六路，耳听八方。
勤于学习，善于总结。每天工作会遇到很多问题，解决问题的过程，也就是销售能力提高的过程。
做好客户拜访工作，除了业务人员自身的品质，也离不开细节的体现，比如合同、标书等打印文件。
温暖的问候
优秀的人就像你久未谋面的好朋友。记住，微笑是同陌生人建立关系的第一张王牌。当你微笑，就会影响你的心情和肢体语言。进而让同你交流的人感到温暖和善意。
有一些企业在做电话广告销售人员训练时，要求每一个做电话的广告销售人员，每一天要打200多个电话。并且强行要求在每个人的桌子上放了一面镜子。在他们打电话前要看一看镜子，打电话时要在镜子里看到自己的笑容。
不过身为酒店销售，很多酒店并不要求每天打多少个电话，但每一个电话都会要求酒店销售们带着愉悦及稳定的心情与客户沟通。
语速放慢
语速过快隐藏着负面的含义。实际上，你本不必要说太多，所以要慢慢的说。特别是在通话过程中，因为看不到客户的状态，所以无法判断客户的心情，语速过快很容易影响到客户的专注性，不过如果客户要求说的快一些，就没关系。
人们对说话时语速慢的人的应答会更好。在一种新的环境下，人们说话时往往语速变快，这不利于建立信任的关系。所以，说话时要控制语速。不要抢!
寻找共性
人们喜欢与自己有关的信息。很多时候，来自相同的地方，相似的口音，喜欢同样的电影，或者去过同样的地方都能成为打开话题的钥匙。如果有客户的微信，可以从研究微信着手，分析客户的基本情况。
实际上，人们在具有共性的东西上能够找到安全感。有安全感，则信任感会上升。
专心聆听
听，就好像整个房间里只有他一个人一样。让对方感受到这种感觉。看着他的眼睛，像他展示你在聚精会神听他讲话。
不要看你的手表，不要检查你的手机是不是收到信的信息。——这是冒犯听众的行为。在陌生人中，这不是积极的信号。
问点好问题
很多会面是从“你好吗?”“你来自那里”之类的问题开始。这没有错，但是，如果你进一步想一想，问一问“在酒店住的怎么样?”是不是会更好?
实际上，你问出一个问题，就像在让他们讲一个好故事。讲故事的时候，谈话的内容才会展开。这样，你就有更多的切入点，将对话和关系往深层次引导。好问题才能指向好答案。
笔和笔记本
当你在与人交流要准备好笔和笔记本，至少有两个好处，一是表示对别人的尊重，二是怕自己过后忘记，不过也不排除有的酒店客户会认为这是一种装和做。
微笑
笑容是一种令彼此感觉愉快的面部表情，它可以缩短人与人之间的心理距离，为深入沟通与交往创造温馨和谐的氛围。因此有人把笑容比作人际交往的润滑剂。世界上最伟大的推销员乔·吉拉德也曾说过：“当你笑时，整个世界都在笑。一脸苦相没人理睬你。” 所以在直销商和客户初次见面的时候一定要保持自然大方，真诚友善的微笑。
握手
现代握手的意义广泛：表示友好、和善、应酬、寒暄，还有告辞的时候，以及用于表示感谢、祝贺、慰问、安慰等。
“聚散忧喜皆握手，此时无声胜有声。”因为握手礼在社会广泛运用，所以握手的姿式也很有讲究,
第一，单手式。在介绍之后，互致问候的同时，双方自然伸出右手，彼此之间保持一步的距离，手掌前伸、拇指与手掌分开，其余四指自然并拢并微内屈。此时左手贴在大腿外侧自然下垂，以表示专心。
第二，双手式。在用右手握紧对方右手的同时，左手加握对方的手背或前臂或肩部。这种方式表达热情真挚、诚实可靠。
在和客户握手时应注意一些事项。比说握手次序：是年老的先伸手;女士先伸手;上级先伸手;还有在握手的时候千万不要一面握手一面东张西望;不能坐着与人握手;握手后不能用手帕擦手;不能戴手套与人握手;不能与人握手后立刻背对等礼仪常识也是直销商需要掌握的。
问好
直销商和客户初次见面，彼此的亲切的问好能很快的拉近彼此的距离。在问好的时候有一个特别重要的也是很多直销商朋友容易忽略的环节那就是一定要叫出对方的名字或者称呼。
因为在人际交往过程中有这样一个说法“世界上最美妙的声音是听到自己的名字从别人的口中说出来”。
通常能叫出对方的名字，会使对方感到亲切、融洽;反之，对方会产生疏远感、陌生感，进而增加双方的隔阂。
有位领导人在陌生人交流的时候，也非常重视对方的名字，每次遇到生僻字都要细心的核对是否念错，甚至会询问对方名字的来历，含义等等，正是对于这些细节的重视，使他在人际交往过程中总是游刃有余。
赞美
赞美是一种最低成本、最高回报的人际交往法宝。直销商在和客户初次见面的时候一定要擅于运用这一法宝。当然，在赞美的时候也要掌握一定的原则和技巧。赞美的原则是首先要真诚，这是赞美的先决条件，只有名副其实、发自内心的赞美，才能显示出它的光辉，它的魅力。其次是适时，把握时机，恰到好处的赞美，是十分重要的。一旦当你发现对方有值得赞美的地方，就要善于及时大胆的赞美，千万不要错过机会。
最后是适度原则，赞美的尺度掌握得如何往往直接影响赞美的效果。恰如其分、点到为止的赞美才是真正的赞美。
赞美的技巧在于寻找赞美点，有两个寻找赞美点的方法： 1.外在的、具体的。如：衣服打扮(穿着、领带、手表、眼镜、鞋子等)、头发、身体、皮肤、眼睛、眉毛等等。2.内在的抽象的。如：品格、作风、气质、学历、经验、气量、心胸、兴趣爱好、特长、做的事情、处理问题的能力等等。
相信只要直销员掌握了以上的技巧，直销过程中，就可以在跟客户初次见面的时候给客户留下好印象，得到客户的信赖，然后进一步加强跟客户的联系，最终促成销售。相信你会越做越好，掌握这些技巧，你将会成为沟通高手了。
1、争取客户的信任。为了使居室设计更适合于户主个性，本着诚恳负责的态度，取得客户的信赖。
2、注重装饰范例的介绍。这是设计师与客户沟通的重要步骤，对设计定向有直接的影响。博览优秀的家庭装修范例，能直观、全面、快速地启发双方的思路，找到结合点;介绍设计师自己的成果，给客户以信任感。
3、了解客户的资金概算。只有充分了解客户的资金情况，才能在有了限的预算下，发挥最大的效益。装修费用是室内设计的重要环节，直接影响室内建材品质和文件次定位。因此应在了解了客户的资金的概算前提下做合理的设计与规划，以免因为资金的限制而与设计错位。
4、当好客户的省钱顾问。向客户介绍选;选材与设计、选材与档次、选材与造价的关系以及设计与造价、设计与施工的关系，使其了解所选材质的优劣、工艺的繁简以及适用范围，使居室选;材更合理、施工更简便、费用更节省、效果更理想，避免因豪华的设计而带来的超支和浪费。
同时设计师应掌握业主的一些基本资料，包括家庭人口、性别、年龄，每间房屋的使用要求，各人的爱好等等，以及你们不喜欢的格调(包括造型、布置、颜色)，不喜欢那些材料和颜色，将来准备选择什么样的家具，还有在生活上有什么特殊要求等等，这些条件都是设计师在设计中必须掌握的基本素材，这样设计师设计出来的方案才能符合业主的“口味”。
1、不要用“不对”去否定别人的意见，而是把“不对”改成“对”
无论生活与工作，我们总会发现有些人喜欢说“不”;不管别人说什么，他总是说“不”、“不对”……，但他接下来的话有时并不是推翻别人的意见，只是补充而已。他只是习惯了说“不”，大家都讨厌他。谁喜欢被否定啊?
在与客户沟通时我们都需要保留一个良好的习惯，不管对方说了多么令人难以接受的话，我们都要会很诚恳地说，“对”，认真地指出他这个话可以成立的点，然后延展开去，讲他的看法。先肯定对方，再讲自己的意见，沟通氛围会好很多。
2、说“谢谢”的时候可以加上“你”或者加上对方的名字
“谢谢”和“谢谢你”的差别在哪?“谢谢”是泛指，而“谢谢你”是特指，更走心。对于陌生人，你说“谢谢你”，对于认识的人，加上对方的名字，会友善很多。很多。很多。
3、请客户记录或提供相应信息时可以在句子末尾加上“好吗”
我们不用命令的语气说话，而是在句子末尾加上“好吗”两个字，就变成商量的语气，对方会觉得更被尊重。
4、聊天的时候少用“我”，多说“你”
蔡康永就说过，聊天的时候，每个人都是朕。每个人都只想聊自己。你讲了自己的经历，或者对某件事的看法，然后加上“你呢”，“你觉得呢”，把话题丢给对方，让对方也有表达的空间和权力，你会变得可爱很多。
5、多用“我们”、“咱们”可以迅速拉近关系
比如跟刚认识的人约见面，比起问“明天在哪儿见面啊”，换成“明天咱们在哪儿见面啊”，只是一个细节的改动，就显得更亲切了，对吧。
6、初次见客户一定要努力记住对方的名字
初次见客户记住对方的名字，再次相见时，客户会感觉到你的用心与真诚。
用心沟通，用心倾听，用心感受，每一次真诚的沟通都会给我们带来不同的收获。