在学习和工作的日常里，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文是探讨问题进行学术研究的一种手段。你知道论文怎样才能写的好吗？
采用什么样薪酬管理体系提高企业管理效率，是企业在激烈的市场竞争中必须面临的紧迫问题。笔者试图通过对一家房地产公司薪酬制度的个案研究来探视其中的内在规律，提出合理的改进建议，提升房地产界的薪酬管理制度。
房地产公司薪酬管理的现状分析
上海某房地产有限公司是一家实力雄厚、机制灵活，拥有现代经营管理模式的房地产开发企业。在公司成立初期，薪酬对公司员工确实起到了激励作用，但是随着社会进步，外部环境的变化，公司的薪酬管理制度也出现了一些弊端，原有的薪酬制度满足不了日益增长的员工需要。如何改变弊端，提高员工的工作积极性，广泛的吸引人才，提升公司核心竞争力等等，都是公司高层决策者必须面对的问题。
1.1公司薪酬体系的优点
(1)公司现行的。工资制度比较适用和合理。由于公司现行的工资制度是房地产行业普遍采用和比较完善的工资管理及分配制度，具有一定的实用性。现行的工资管理办法比较完善，能够保证劳动工资管理工作有秩序地正常运作，保证企业生产经营活动的正常开展。
(2)津贴、福利的发放与管理严格遵照明确的规章制度。公司的规章制度明确规定公司各个级别所享受的各种津贴和福利。对公司员工的津贴和福利的评价在给予统一的标准的情况下给予一定的宽限度，即有利于保证公司员工的利益，同时又起到激励和管理员工的作用。
(3)绩效评估等各项工作，都能在具体部门的积极工作下有条不紊地进行。公司在评价员工业绩方面有多种灵活的方法。绩效考核评估是由各部门的主管根据员工在当前考勤期内的表现来进行评估，具有一定的专业性。
1.2公司薪酬体系的缺陷
从上面的分析可以知道，公司现行工资制度是比较适用和合理的。
对现代薪酬管理理念的认识不足。在公司传统的工资分配观念中，分配给员工的物质报酬体现了房地产企业的特点，着重于员工群体的物质报酬补偿感及收人稳定感，而对员工的行为特征考虑较少。但是对许多管理与技术人才来说，薪酬水平的高低并不是第一位的，起决定作用的是企业能否为其提供公平竞争、优胜劣汰的事业发展空间。而在实际中，公司在用人机制上论资排辈现象严重，对人才的使用力度不够。再加上公司的绩效考评体系远未达到科学有效的程度，因此“干好干坏一个样”的现象时有发生，在缺乏公平感、成就感、被尊重感的情况下，人才的效用大打折扣。
但随着公司的发展，行业竞争程度的不断加强，通过和同行的几家公司的薪酬体系的对比中，可以看出公司薪酬制度上就出现了明显的不足。
摘要：伴随着经济的增长以及社会的进步，低碳经济在实际项目管理过程中，要针对具体问题进行集中处理和综合管控，不仅要优化利用环保理念，也要对经济增长模式和低碳运行结构进行系统化处理。笔者分析了低碳经济对房地产经济的影响，也对建构低碳经济和房地产平衡结构的对策展开了讨论，旨在为相关项目负责人提供有价值的参考建议。
关键词：低碳经济；房地产；法规政策
传统的经济发展模式是粗放型发展模式，而随着社会的不断进步，环保低碳型经济结构成为了社会发展的主流，要结合具体问题进行集中管控和综合处理，以期利用房地产经济管理的创新路径提高绿色发展的时效性。
一、低碳经济对房地产经济的影响
1.低碳经济会增加房地产经济成本
在房地产项目建立过程中，低碳经济是新兴经济模式，并没有完全达到标准化要求，和国际市场也有一定的差距，在这种运行模式下，如何有效构建完整的资金管理模式和运维系统，需要相关部门结合实际进行集中调控。但是，在实际管理过程中，低碳经济会直接影响房地产项目的'经济成本，究其原因，主要是由于科学技术的研发过程需要大量的资金投入，而低碳经济本身就是利用新能源替代传统高耗能源，不仅要重构基础设施和资金，还要调整经济发展模型，就会直接影响到房地产项目的经济成本，一些规模较小的房地产企业由于不能有效进行扩充，就会在发展中失去竞争力。
2.低碳经济会进一步增高房价
在实际工程项目建立过程中，由于要顺应低碳经济的发展要求和目标，就会大量使用新能源和新技术，正是由于低碳经济会影响房地产商的经济利益，经济成本的增加就会在房价上有所体现，开发商利用高房价回收资金。甚至有一些开发商打着低碳环保经济的幌子提高房价，有损于整体房地产市场的平衡运行，一些经济条件并不高的民众就会放弃买房，这也严重影响了房地产经济的可持续性发展。
3.低碳经济会制约非环保性房地产项目
在传统房地产项目中，煤炭、木材等都是消耗较大的能源，需要相关技术人员给予高度重视，但是由于科学技术的发展进程并没有如预期般有效实现，在实际管理项目中，经济发展模式还不能有效得到转变，若是要有效推进低碳经济，就要减少能源消耗，这就会严重制约房地产经济结构的建立和发展。也就是说，能源消耗项目会严重制约整体经济结构的发展层级，对其长期发展，尤其是房地产项目中的能源储备结构和非环保性房地产项目影响较大[1]。
二、促进房地产行业平衡发展的对策
1.进一步制定相关法规政策
要想在实际管理过程中进一步提高具体项目的运行质量，就要针对具体问题进行差别化处理，并且建立健全完整的法律法规管控模型。要有效完善并合理化分析相关问题，在法律法规的监管机制作用下，针对实际操作过程中的高能耗和高排放进行系统化处理，有效控制相关参数结构和运行稳定性，确保在健康发展的基础上，整体房地产经济也能实现良性升级。
2.进一步科学化管控房地产企业成本
要想从根本上实现房地产企业的高效发展，就要针对具体问题进行系统化处理，保证从房地产成本结构和运行维度出发，进一步实现产业的良性发展目标。第一，要选取适宜的新材料和新技术，始终坚持最优化原则。第二，要对施工过程进行系统化处理和管控，减少排放量和降低能源损耗程度。第三，要积极运行有效的预算机制，保证采购过程和运行维度之间能形成良好的处理关系和层级运行关系，保证前期成本控制项目的有序进行。
3.进一步完善房地产经济管理机制
在房地产经济运行和管控项目建立过程中，相关部门要结合实际问题建构针对性管控条款，确保管理机制切实有效，且要加大监督和管理力度，推动相关项目有序进行。为了进一步推动房地产产业的健康发展，相关部门除了执行国家规定的法律法规外，还要运行具体的管控机制和管理制度，确保项目运行模型能贴合实际需求。只有真正践行节能减排的项目发展模式和运行维度，才能一定程度上保证整体管控结构的完整度。除此之外，在项目运行过程中，相关部门要积极调整房地产产业的财税政策，确保资金需求量和经济发展诉求之间能建立一种平衡态关�
三、结语
总而言之，在房地产项目运行过程中，要积极落实有效的低碳管控体系，在优化能源处理结构的基础上，保证节能环保结构和运维参数形成良好的发展趋势，并且坚定地走可持续发展道路，提高能源使用率，提高节能环保意识，减少不符合标准的污染物排放，为房地产项目的优化发展奠定坚实基础。
参考文献：
[1]刘荣娟，赵道致。低碳经济发展模式下供应商选择问题研究[J].北京交通大学学报：社会科学版，20xx,29(1):8-14.
[2]李英，陈向华。企业发展价值取向对林产工业低碳经济发展模式的影响——以大小兴安岭林区为例[J].东北林业大学学报，20xx,41(4):140-143.
房地产经济论文范文一：低碳经济对我国房地产经济的影响
我国是世界上最大的碳排放国之一，越来越严重能源危机使我国开始加快对于低碳经济的发展。而房地产行业一直是高污染行业，所有，为了适应现在社会的发展需求，促进低碳经济的发现愈发的重要。为了促进经济发展，消除资产泡沫，增加就业几率，低碳房地产经济的发展，对于促进绿色生产具有十分重要的意义。低碳经济在房地产方面的展开，离不开国家支持和房地产行业内部对其的关注，当然社会整体对于低碳消费观念的认可，也是实现低碳经济的必要因素。
一、我国房地产行业走低碳发展道路的重要性
对于房地产行业来说，提高能源效率以及减少废气污染的排放是低碳发展道路的主要目标，所以，我们首先要确保，使用的原料必须是无污染，无毒。而在生产建材企业也需要符合建筑行业的地毯发展需求，才能让他们的产品对社会接纳。所以说，房地产行业的低碳发展，最为关键的是可以推动该行业的绿色生产，绿色消费，促进下游实施。而低碳房地产行业的发展，以降低资源的减少浪费，以得到更高质量的生活，节能减排，也是抑制气候变暖的最要措施。
二、低碳经济对我国房地产经济产生的影响
1.低碳经济对房地产经济的不利影响。
1.1致使房地产的开发成本增加。低碳经济的核心内容需要利用新能源、新材料和新技术，在我国房地产行业发展低碳经济，需要花更多的钱去开发新技术、新设施，同时更昂贵、更高效地利用能源来代替传统的高污染、高能耗的能源，实际上是一种更为昂贵的行为。因此，低碳经济将增加房地产行业发展的成本。
1.2低碳经济会在短期内制约我国房地产经济的发展。目前，我国的房地产建设模式所采用的共同特点是高耗能，短期内很难改变这一特点。例如，在能源和技术上，很难在短时间内实现适当的变化。房地产行业的发展并没有脱离能源的支持，而能源价格低廉，使用方便，使我国房地产行业得到了快速发展。在发展低碳经济的情况下，如果失去了低能量支撑，房地产行业的发展在短期内会受到一定程度的影响和制约。
2.低碳经济对房地产经济的有利影响。
2.1调整了房地产行业内部结构。目前，中国的房价一直居高不下，一个更重要的因素是投机，有些人不明白房地产市场开发商只是盲目炒高房价，房地产和房地产市场的情况，使消费者太过重视的位置和价格的房子，并忽略了内部质量和舒适的房子。因此，低碳建筑的发展，可以从根本上改善的情况，因此，从长远来看，低碳经济，有利于中国的房地产行业内部结构调整。
2.2能够促进房地产行业长期的健康发展。目前，在我国房地产行业发展过程中，房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场，繁荣背面可能是泡沫，房价的不断提高，势必会给我国的房地产行业带来危机。房地产行业的低碳经济发展，会使房地产开发商用比较长远的眼光来看待房地产业发展，更加注重对建筑品质以及质量的提升，而不是只顾经济利益。因此，低碳经济的发展有利于我国房地产行业的长期健康发展。
2.3能有效实现房地产的节能减排和建筑的智能化。目前我国房地产行业在建筑材料和建筑设备上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳经济的要求，房地产行业是致力于建设低碳，智能，时间长，建筑节能减排和智能化是中国建筑行业的重点。和低碳经济将导致房地产行业积极引进和应用低碳新材料，新设备和新技术，这样，可以有效地减少建筑施工的能耗，从而实现低能耗和智能发展的未来架构。
三、在房地产经济中发展低碳经济的有效措施
1.政府应加大政策支持力度。
低碳经济的发展不仅有利于环境的可持续发展，也有利于我国经济的长远发展，政府应加强对环境的关注。政府应加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指标；应跳出单体建设思维，站在区域和城市发展的角度对建设计划的设计，应制定相应的奖励政策，对低碳技术的商人提供一定的奖励，并对缺乏节能减排和对商家给予严厉处罚；政府还可以改革税收政策，发展低碳经济的企业减免一定的税收费用等等。不仅有利于调整产业结构，也有利于我国低碳经济的发展。
2.提高房地产公司的重视。
房地产公司，不能一味的追求经济利益，除了赚钱，他们更应该关注全球的生态平衡，关注社会的未来发展，他们理应更多的去了解低碳文化，低碳住宅和绿色建筑。关于房地产的开发，除了使用新的低碳环保材料，例如铝合金材料，生态纳米石材，双层玻璃幕墙，也要有着全新的低碳环境建设技术，提高对于新材料，新能源的使用率，例如外墙外保温技术属于低碳环保技术。在这方面西方国家已经有所发展，我们也可以对此加以借鉴。另一方面，住房产业化、工业化生产方法应用于建设，实现节能减排，提高质量，促进低碳经济发展。
3.提高开发技术水准，合理地规划户型布局。
目前，我国的房地产行业基本采用了粗放型的管理模式，开发商更注重经济效益的结果，而忽视了低碳经济的要求和买房子的消费需求的。实际情况。大多数房地产开发商都加大面积住宅开发，这在一定程度上造成了资源的浪费。房地产开发单位应不断提高自身的发展质量，做好户型的规划布局工作。
4.积极推广使用环保材料和节能技术。
很多房地产在我国的建设，对于玻璃有着大面积的使用，目的也是为了采光的更充分性，但是这也带来了相应的问题，由于玻璃本身的物理特性，使得它的导热性能非常好，所以，往往天气一热，室内的温度就会特别高，为了保持室内温度恒定，人们往往会使用空调降温，在某些方面来说，这也是间接的增加了电能消耗。有关于这方面问题的解决，我国房地产商，可以适当的使用新型玻璃，譬如，隔热辐射玻璃，它能在为住户提供一样采光需求的同事，还能隔� 此外，在住宅区更多的去种植绿色植物，提高绿化覆盖率也是一种不错的节能手段，它在美化周围环境的同时，也能吸收一些有害气体，让周围的空气变得更清新，特别是在夏天，树荫的阴凉也会为燥热的夏天带来些许凉意。
5.积极倡导低碳消费。
随着现代化的进程，房地产行业应该对低碳经济发展有着清楚的认识，同时，对于其的发展，应该有着更大的，更积极的宣传推广，让消费者更深刻地对低碳建筑的认识，对于低碳环保的认识。虽然由于技术以及材料的限制，低碳建筑价格会普遍的概予同类型的普通建筑，但在未来，随着技术的革新，有关低碳建筑的价格自然也会随着降下来的首先，要保持自然环境的可持续发展，保证人类生存环境的质量，发展低碳经济是十分重要的。低碳经济是房地产经济发展的有利和不利的方面，房地产行业应大力发展有利方面，加强现有的优化和改进的缺点，并应采取有效措施，使低碳经济概念发展成房地产经济，为自身在社会和经济上的利益找到一个平衡点，争取在低碳经济时代里寻求长久的经济、环境共赢，为我国房地产经济的可持续发展贡献自己的力量。
房地产经济论文范文二：房地产经济发展下市场经济论文
1.房地产经济和市场经济协调发展的措施
市场经济是房地产经济的重要组成部分，尤其是近几年我国房地产经济发展势头非常好，在市场经济中所占比例越来越高，但是这种快速发展的势头存在着很多不良的因素，如果不及时的遏制住，很可能会影响市场经济的正常发展，因此必须有针对性的采取对策，是房地产经济与市场经济能够和谐发展，相互促进而不是相互产生消极影响。可以从以下几方面入手：
1.1控制好房地产商品的价格
过高的房地产商品价格如果不实时的控制，使其无限的发展下去，非常容易出现经济泡沫，而使整个市场经济陷入瘫痪状态，从国外的历史经验中我们也可以总结出这一点。控制控制好房地产商品的价格并不说一定要强制性将房产价格降下去，价值决定价格，市场应该按照房地产商品的价值却制定相应的价格，真正的实现供需平衡，而如果价格已经远远的超出了价值，这种不良的现象，终有一天会使房地产陷入绝境。房地产价格过高目前已� 价值与价格的合理才能实现供需之间的平衡，进而使房地产市场处于稳步发展的状态中。
1.2做好金融监督
无论是哪一行业，在市场经济环境下，政府以及相关部门都应该做好金融监督工作，以维护金融市场秩序。我国目前的房地产市场之所以会出现价格虚高的现象，主要就是金融监督工作不到位，有很多的房地产企业自身并不具备开发大规模房地产的实力，但是通过向银行借贷等方式进行了大规模的开发，这种行为非常容易引起银行坏账现象，很多的开发商开发出来的房地产价格过高，无人问津，银行贷款也就无法按时归还，因此政府与银行都应该做好金融监督工作，全方位的了解房地产企业的各个信息，尤其是偿还能力，加强控制力度，并且对银行贷款行为进行相应的调整，从而使资金更加隔离的配置，从房地产行业逐渐的流向其他有更有希望的产业中，也使整个市场经济繁荣发展起来，而不是过度集中在某一产业中。为了达到金融监督的目的，政府以及银行都应该对自身的很多业务进行改进创新，在改进传统的存贷模式的同时，还要引入更多的没有任何问题的资产，尽可能的降低高风险贷款的比例，从而实现房地产经济与市场经济的协调发展。
1.3尽快实现房地产经济转型
目前房地产经济发展与市场经济并没有完全的靠拢，甚至有些脱离市场经济的发展走向，因此政府在各方面上鼓励房地产企业实现经济转型，实现低碳环保，不再只是考虑经济效益问题。政府可以利用杠杆经济原理来对房地产企业进行有效的调整。杠杆作用主要表现在以下两方面：一方面，政府可以通过政策支持鼓励更多的房地产企业投资智能建筑，在开发的过程中给予更多的优惠，这样参与智能化建筑的开发的开发商就会越来越多，进而改变这种房地产开发商经济发展模式；另一方面，政府也可以对购买低碳环保的住宅的用户实行优惠，进而扩大购买人数，购买人数的增多，又会促进开发商开发智能化的环保的建筑，进而完全的实现了房地产经济的转型，也促进了我国建筑行业的良性发展。
2.结语
综上所述，可知就我国目前的房地产经济与市场经济发展现状来说，采取措施使其能够和谐发展已� 本文是笔者多年房地产经济发展研究经研究的总结，希望为市场经济的发展提供借鉴。
1成本的管理
任何事情要有条不紊的进行是需要成系统的来规划的，成本控制也是这样的。所以我们要提高成本预算的专业性，而且要把握好成本预算的完成阶段，不可太早，套完也 每个人也包括普通员工也应当有成本管理的意识，这就体现了员工们的责任意识，只有这样，成本管理系统才能顺利有效的实施在计划中去。对于工程比较大，项目比较复杂投资对象，在任务需要的时候成立一个成本管理小组，领导负责项目中涉及到的成本方面的工作进行指导、监督和管理。当然公司可以有目的的去培养一批精干的成本管理人才，及时了解项目开发的新的发展状况，这就是公司内部的人才优化，这样公司在项目发展过程中能够计划精湛的向前进行。
2工期的管理
房地产的开发是需要多方面的协议、合同等协调来整合而成的，在这个漫长而复杂的工程里，工期的规划和管理是很重要的。因此，将时间优化，有利于房地产企业工作的顺利有计划的展开。房地产在开发土地前要进行各类的手续办理，为了缩短工程的进行时长，可以计划一条该工程的关键路径，将所有必须要走的流程和必须要有的工程步骤计划出来，在这个优化后的工作布局里，优先进行重要的不能延期的工作，优化资源配置，明确工作中的关键及重要的步骤，并且对其特别关注，使其顺利高效的进行，当然要具体问题具体分析，因为不同的项目会有不同的优化方向。
3合同档案的管理
合同档案的产生是使得项目开发得以开发进行的重要依据，它能够同步的反映项目的进行情况，因此对合同系统的管理会帮助项目有序的进展下去。对于大量的不同种的合同，要有条理的对合同进行合理的分类，统计，合算等，支付计划，支付账簿，这些的整理保管都是为了使得账目资料清楚，以免遭索赔，并且可以当做记录进度的登记单，使得工程及时完成，避免毁约，这也是相关法律事件的凭证，为了不必要的麻烦，这些合同资料都需要存档� 公司同样也要定期来检查核对原材料、配件等的试验记录这也是进一步保障的措施。
4质量的管理
像房地产这样关系到民生的关键的企业，质量是其企业立足之本，也是企业长久生存的活力源泉。质量代表着一个企业在市场上的核心竞争力。在拥有良好的质量成果之前，公司应该掌握相应的技术来保障质量的产生，公司可以发挥群众的力量，鼓励员工学习掌握质量知识技能，充分发挥员工的团体效应，激发员工的工作激情和热度，使得工作有质有量的进行，这就是优化组织结构来推进质量的管理。同时在项目开发进行时，可以寻找合适的外包来降低成本，强化工作效应，从而可以集中精力去保障资源配置和资金的分配投入。当然在招标承包商的时候力争让更多竞标商参与进来，从而选到合适的理想的施工单位，保证施工质量能够达到最优。当然后期项目的宣传及销售工作也是非常重要的，作为房地产企业，为了让顾客满意，企业的服务质量也应该到达高水平，这样企业竞争力又可以提升。
5现场管理
房地产业的施工中危险系数比较大，发生危险的可能性也非常大，企业在施工期间应当有专门的安全员，来实地监督管理工作人员的安全，施工现场保障施工人员的安全，避免具有生命危险的事故发生。同时施工现场的物流管理也非常重要，施工现场的所有原材料及配件都要从各大市场买入，物流对项目的进程，质量都有很大影响，因此需要一定的人数来联系联络和督促物流的顺利展开。为了保证现场原材料的合理利用，避免浪费和滥用，偷工减料的事情发生，工地现场需要一个检查员，不定期的检查核实原材料的利用情况，登记以后进行总结汇总，然后企业可以根据登记情况对工地的原材料进行相应的补贴以及增添相关的材料，使得施工现场有条不紊的进行建设工作。以上现场管理可以成立一个现场督查小组，彼此协作分配任务，不断地商讨最优的管理方案，监督施工工作，定期定量定质的完成。
6总结
房地产企业为了使投资项目理想的完成，需要来自不同领域的专业性人才来共同策划项目的开展，使其在最好的品质下，快速高效的完成投资项目。房地产公司需要有一个专门的项目管理机构，利用系统工程的思维方式，理论方法，综合管理房地产项目建设的全过程，指导管理项目实施计划，让企业有充分准备应对国家宏观政策，比如国家的某项利民可持续发展政策，就很可能阻碍企业投资项目健康，可持续的进行型难过下去，所以，项目管理优化的研究不应停止，应当与时俱进。以上是本人的粗浅之见，由于本人的知识水平及文字组织能力有限，文中如有不到之处还望不吝赐教。
摘要：在市场竞争加剧的生存条件下，房地产企业需要探索如何对各环节不必要成本进行管理和控制，在节约成本的前提下保留和吸引优秀的人才，提升企业的核心竞争力。本文将简要分析房地产行业发展现状，说明对房地产企业人力资源成本加以管理和控制的重要性，并归纳总结现阶段房地产企业人力资源成本管理与控制过程中存在的问题，探析切实可行的方法与对策为房地产行业管理人士所借鉴，将知识转化为生产力，推动房地产企业的发展和进步。
关键词：房地产行业；人力资源；成本管理与控制；分析与对策
一、人力资源成本理论概述
一个单位或组织为实现组织目标，获得经济利益和社会效益最大化，而在获得、开发、使用、保障必要的人力资源和人力资源离职过程中产生的所有费用支出的总和，即为人力资源成本。人力资源成本按照人力资源及其特点可以分为获得成本、开发成本、使用成本、保障成本和离职成本五部分，这五部分又可以各自细分。笔者将在文章下半部分作细述。人力资源成本是企业建构和实施人力资源管理过程中的必然会产生的资源投入。在人力资源管理体系中，“人”是一种可以开发、使用和增值的资源，创造力是特殊的生产力，人与创造力的结合可以产生足以推动企业向前的动力。按照人力资源成本的管理过程，可以将其划分为六部分：人力资源管理体系构建成本、人力资源引进成本、人力资源培训成本、人力资源评价成本、人力资源服务成本、人力资源遣散成本。在分析成本时运用计量模型，如“人力资源重置成本计量模型”，计算人力资源管理和员�
二、房地产企业实行人力资源成本管理与控制的意义
20xx年，房地产行业持续保持“冷却期”，较20xx、20xx年调控力度没有减弱，国家在继续抑制非理性购房需求的同时强调扩大并落实“有效供给”。截至今年上半年，房地产市场下滑趋势基本已经成型，具体表现为商品房销售面积增速和销售额增速逐步下滑，住宅类用地土地成交楼面均价和成交溢价率走低、土地流拍率和流拍现象增加，房地产行业发展形势严峻，房地产企业纷纷寻求解决办法。在我国，人力资源成本是一门近几年才发展壮大的研究体系，作为一个专门分析“人的价值”的管理方法，对人力资源成本进行管理和控制，能够从企业核心———人的层面增加很多价值和潜在利润增长点，对于房地产企业而言，对人力资源成本进行科学合理的管控，不仅有机会摆脱传统房地产企业缺乏专业人才的困境，还有可能因此而推动企业的转型，成为企业发展的新契机。
三、房地产企业人力资源成本管理与控制过程存在的问题
（一）部分房地产企业人力资源成本的管理与控制处于初级阶段
人力资源成本管理与控制近几年才在我国发展和壮大并为部分企业所重视，很多企业成立了专门的企业人力资源管理部门。但是，人力资源成本管理发展的现实是部分房地产企业的。该项工作仍处于初级阶段，企业对人力资源成本管控的作用认识不全面，对人力资源成本管控的投入不足，且工作内容主要为事务性工作，想要将人力资源方法论与专业工具相结合，有效地发挥人力资源成本管理与控制的真正作用还有很长一段路要走。
（二）企业对人力资源成本的管理与控制认识不充分
现阶段，部分企业制定战略发展规划时人力资源部门主要负责发布招聘信息、职工考勤、员工技能培训等，并趋近机械化工作，将人力资源部门发展成为一个服务性强的部门。由于企业这种对人力资源管理的模糊定位，导致人力资源部门本身应偏重的人力资源成本的管理和控制，和应为企业进行员工价值分析判断、规划员工职业发展方向、压缩人力资源成本的功能得不到充分发挥。
（三）企业忽视对员工价值和潜力的开发，以及向心力的培养
近几年房地产行业的竞争加剧，房地产市场迅速膨胀，对人才的需求也随之增长，人才竞 对于开发商而言，其主要工作是开发房地产项目并通过运营获得利润，周期一般在3~5年，见利润快。也正因为实现利润快，运作周期短，一个项目结束后重新组建新的项目的要求也严格，在此过程中对员工进行培养的人力、财力和精力的投入相较于短期利益实现显得成本高，且不是十分必要，企业不重视对长期人才的培养是业内普遍现象。但员工追求的更多的是长远利益，如完善的晋升平台、符合期待值的职业规划、与能力相匹配的薪酬待遇以及自我提升的学习和进修机会，甚至对于部分员工来说，他们对晋升平台和学习进修机会的重视会优先于薪酬待遇。因此，在个人需求与企业提供待遇达不成一致时，企业的员工只能选择适当机会跳槽以寻求更好的公司作为提升跳板。值得注意的是，房地产开发企业需要和重视的正是自己所忽视的多元化发展的人才，在忽视培养企业自己的人才的同时，希望能够通过向外招聘挖掘更有工作经验、工作能力的人才。这种想法和行为在一定程度上必然会增加企业的人力资源成本，是不健康的人力资源管理方式。
四、人力资源成本管理与控制的方法与策略
房地产企业想要实现科学合理、可持续发展的经营目标，首先需要实现科学化、现代化的人力资源管理。从本质上来说，房地产企业需要持续坚持“以人为本”的管理理念，认清员工的主观能动性的重要作用，通过管理充分调动员工的创造力和活力，转变“降低成本”这种单一的固化思维，反思和探析如何真正降低成本，认识到对人及其行为管理的重要性，具体包括以下四部分。
（一）降低获得成本
人力资源获得成本是指单位或组织在招募和录取员工过程中产生的成本，主要包括招募成本、选择成本、录用成本、安置成本四部分。企业应做到科学布局合理规划，首先制定全面的人力资源规划方案，统一招聘目的，明确企业或项目发展各个阶段对人才的具体需求，分阶段筹划；其次，企业在进行招聘时应避免传统的一味压低薪资待遇以节省人力资源成本的理念，管理者和招聘人员应用长远的眼光看问题，站在企业发展的角度招纳人才，挖掘有潜力、有毅力的年轻人，作为辅助企业不同阶段发展的储备资源；第三，企业管理者应重视招聘队伍的组建工作，“物以类聚、人以群分”，且现阶段的年轻人更重视团队氛围和企业文化，所以组建一个优秀的招聘队伍，在选择适合企业发展的员工方面有着尤为重要的作用。
（二）降低开发成本
人力资源付出开发成本的目的是为了提高工作效率，在获得人力资源后需要对其进行培训，使其具备上岗的工作能力。所以，人力资源开发成本指的就是为提高员工的技能而发生的费用。人力资源开发成本主要包括上岗前教育成本、岗位培训成本、脱产培训成本等。企业对员工进行不同时期的岗位培训，一方面可以培养员工具备基础业务技能，积极适应企业文化和企业环境；另一方面也可以让员工了解企业对其的重视程度，在学习和培训的过程中融入向心力和凝聚力的培养，如通过定期团建、共同学习交流等，既帮助员工提升自我，又增强了企业荣誉感和主人翁意识，为企业储备忠诚度高的人才库奠定基础。除此外，企业还应健全反馈制度，拓宽反馈渠道，通过不同形式如领导信箱、意见征集等，真正了解员工的想法和动态，
（三）降低使用成本
人力资源的使用成本是指单位或组织在使用员工的过程中发生的成本，主要包括维持成本、奖励成本、调剂成本三方面，落到实际工作中，我们可以理解为建立完善的奖励机制。首先，企业应建立一套公平、科学、有效的考核标准，树立统一的行为规范；其次，完善奖惩制度，这个部分可以与培训体系共同建立，将培训和学
（四）降低离职成本
人力资源的离职成本包括离职补偿成本、离职前低效成本、空职成本等。虽然企业内部施行的末位淘汰制、轮岗等造成的人员流动有利于激活员工的斗志，促进员工的良性竞争，但也给企业的经营带来一定的影响，如商业机密外泄、客户资源逃离、人才流失等。对此，企业首先应在员工入职签订合同时就签订保密和就业禁止协议，明确责任和义务；其次，加强不同层级的权限范围制定，适当时可参照“三权分立”制度，平衡制约权利重心；第三，挑选和组建储备管理干部，避免核心人员离职后阻碍企业运转，产生不必要的离职成本。房地产企业要面临的短期和长期问题较多，对人力资源成本进行管理与控制在房地产企业发展有着重要意义。因此，需要我们努力探索如何科学有效的对人力资源成本进行管控。笔者希望通过上述分析，为相关人士提供可借鉴的方法或思路，以期帮助企业解决相关问题。
参考文献：
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摘要：近年来房地产行业不断发展，在经济发展中所占地位日益显著，是我国经济的重要组成部分，为我国经济发展做出来了很大贡献。房地产行业不仅在我国经济中占有重要地位，还与人们的生活息息相关，在很大程度上影响着人们的生产生活，人们逐渐开始关注房地产行业的发展方向，基于此，本文对现阶段房地行业的发展现状进行了总结与分析，指出未来房地产行业的发展趋势，旨在把握房地产行业的发展方向，提高人们的生活质量，促进经济的可持续发展。
关键词：房地产业毕业论文
一、房地产行业的发展现状
1.发展模式不健全，发展程度不均衡。
近年来房地产行业得到了快速发展，但是快速发展的过程中必然会产生一定的问题。首先是一线大城市中房价增长过快，房价过高，但是人们的购买力却不能满足高昂的房费支出，这就导致高昂房价与人们低购买力之间的矛盾与冲突。究其原因，房价居高不下主要是由于大城市中土地资源稀少，外来人口多，对房子的需求比较高，加之房地产开发商之间激烈的竞争。其次是二三线城市房价较低，其原因主要是有三个方面，第一，二三线城市经济发展缓慢，购买力不足，相对的房地产行业在二三线城市的发展受到限制；第二，二三线城市外来人口较少，因此对于房子的需求不高，也就是说房地产市场不景气；第三，政府为了促进二三线城市的经济发展，会以低价出售土地来吸引开发商，所以开发商的开发成本较低，因此房价相对于大城市来说比较低。以上原因导致房地产行业在不同城市间发展不均衡的状态。
2.土地资源利用率低，土地可用面积逐渐减少。
我国幅员辽阔，占地面积大，总的土地特点可以概括为“”一多三少，即总量多，高质量耕地少，可开发后背资源少，(还有一个少呢？)。较少的土地利用利率加之近年来城镇化发展的需求，给我国的资源和环境带来了巨大压力。随着城镇化国家政策的不断推进，房地产行业进入了一个发展膨胀期，但是较少的土地限制了房地产的发展，房地产商将关注点转移到耕地，导致大量耕地被占用，土地资源越来越少。甚至一些开发商进行囤积土地，以其土地升值获得更高的利润，这种现象的存在，扰乱了房地产正常的市场秩序。
3.不同城市土地价格差异影响房价。
不同城市土地价格之间的差异主要是指大城市与二三线城市土地价格的差异。房地产行业的发展与当地经济的发展密切相关，经济的发展促进房地产的发展，而一个城市经济的发展不仅在于本地经济的凝聚力还在于对外来经济的吸引。对于大城市来说，经济发展迅速，在很大程度上促进了房地产行业的发展，另一方面，大城市吸引较多的外来人口，外来人口的增加，扩大了房地产的市场需求，这就导致大城市土地供不应求，也就相应的抬高了房价。对于二三线城市来说，经济发展比较缓慢，房地产商也不愿意将资金投入小城市，导致二三线城市发地产行业发展缓慢，不仅如此，二三线城市基础设施及公共资源相对于大城市来说比较短缺，经济的缓慢发展不仅不能吸引外来经济还导致本地经济外移，因此对于二三线城市来说，房地产市场需求较小，相应的土地价格比较便宜，房地产商未来吸引人们购买，促进销售，也会降低房价，使得二三线城市房价低于大城市房价。
4.房价上涨幅度大，市场供需失衡。
大城市中土地资源较少，用来进行房地产开发的土地就显得尤为珍贵，近年来房地产开始朝着城市郊区方向发展，以其获得更高利润，另外政府对于房地产行业出台了新的调控政策，房地产商税收压力增大，因此使得其开发成本增加，相应的房价水涨船高，房价在上涨的同时还出现了供需失衡的现象，房地产商为了获得更高的利润，更倾向于投资高档住房。但是城市中高档住房的需求量还是有限的，而对于普通住房的需求量占有较大的比例，但是相应的经济住房量较少，不能够满足人们的需求，这种供需不均衡状态的存在，增加了人们的生活压力，限制了人们生活质量的提高，有住房需要的人面对高昂的房价只能是望洋兴叹。
二、国家政策对房地产行业发展的影响
1.去库存刺激改善型住房需求，给购房限制松绑。
国家对房地产行业相关政策的调整对房价产生了一定的影响，近年来一线城市的房价不断上涨，，直到20xx年房价才出现缓慢下行趋势，但是“930政策”颁布后，一线城市房价开始大幅上涨，20xx年“330新政策”的颁布更是刺激一线城市房价上涨幅度大增。假如国家还继续执行限购政策，那么一线城市的房价是不会出现大幅上涨的。国家政策之所以首先刺激一线大城市的房价上涨，主要是因为大城市土地少而人口又多的特点，这一特点的存在使得供需矛盾日益尖锐，所以当限购政策放松后，一线城市会首先受到影响，不仅如此，对于外地人口来说，购房政策放松，使其有机会购买住房，增加了市场需求量，大城市房产购买力短时间内剧增，而需求的增加促进房价的上升，就会导致大城市房价居高不下的'现状。
2.收紧有度，适时调整与正确引导。
收紧有度说的是，放松政策完全刺激一线城市房地产之后，就应该适度进行收紧，把购买力向二三线城市引导。城市房价被刺激的同时还伴随着一定的隐患，特别是对于工薪阶层来说，加大了购买压力，这对于经济的稳定增长是不利的，长期下去会产生更多的社会问题，且在市场上进行投机操作的现象也不断蔓延，不利于我国经济的发展，因此对于一线城市的放松政策要进行适度的收紧，进行必要的引导。在实际的收紧与引导过程中，要注意根据不同城市的特点，精准定位，确定收紧度及正确的引导方向，选择合适的方式将购买力引导到二线城市。
3.延续同种方式，增加市场链。去库存真正的目的是增加三四线城市的购买力，因此可以延续同样的方法，当二线城市购买力被完全刺激之后，进行适当的收紧，将多余购买力驱赶到三四线城市，做到真正的去库存。因此当看到一二线城市房地产政策收紧时，预示着我国房地产去库存政策拉开了序幕。目前很多原有楼市现状已经得以改善，比如无锡市，近期其房价不断上涨。三线城市开始受到人们的欢迎，甚至一些地理位置比较优越的三线城市，其房价直逼二线城市，不难想象，在不久的将来我国去库存政策能够收到满意的效果，同时也促进了我国城镇化的发展步伐。
三、楼市投资建议
1.立足当下，趁早不趁热。
国家对房地产政策进行不断的改革，因此应该抓住这次改革的机会，，现在房价还有上升的空间，价格比较便宜，可以入手，但当三线城市的房价开始上涨时，则意味着国家开始对一二线城市房价执行收紧政策，到那时再入手就会错过合适的价格。
2.尽量进行短期投资，减少长期投资。
理论上来讲短期投资的风险会小于长期投资，�
3.拒绝投机性购买。
现阶段房地产行业中普遍存在投机行为，国家也在出台一系列的政策对投机行为进行监督与控制，对投机行为的处罚力度也会不断增加。也要维持社会的和谐与稳定，必须对投机行为采取严厉的打击与防范，不仅如此随着社会发展的日益完善，国家对于投机行为的监管也会更加灵活多样，因此投机行为带来的风险只会增加，因此应该拒绝投机行为，否则有可能使自己血本无归。
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20xx 年以来，金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，对我国实体经济产生一定的影响，其中包括我国的房地产行业，房地产市场持续低迷，进入了周期性调整阶段。同时，近年来伴随着住房商品市场的发展，我国住房金融领域创新不断涌现。但是，相关的金融风险也在一定程度上累积，并日益受到关注。如何在金融危机的大环境下协调推进房地产行业的金融创新、风险防范与监管等问题已� 房地产金融创新是房地产金融业发展的必然要求，对促进房地产业发展具有重要意义。鉴于其重要价值，房地产金融创新在许多国家受到积极支持，并遵循一定的发展规律。但是，房地产金融创新也会产生风险，次贷危机的爆发生动而深刻地展示了房地产金融创新的现实风险，引起了金融界关于加强监管的反思。
一、房地产金融对我国的影响
自我国开始了对房地产市场的改革以来，房地产金融在有利的政策下快速地发展壮大，房地产金融的发展壮大，对我国的经济稳定发展，起到了至关重要的作用。房地产金融的进步，已� 由于其他国家对世界金融的干预，影响了我国房地产金融的发展所有事，很多专家学者针对这一环境下的房地产金融如何改进，做出了调查与研究。虽然房地产金融面临着外部环境的干扰，但是房地产金融运作本身体制中的不足，也是导致房地产金融没有充分发挥其潜力的主要原因。因此，如何完善创新房地产金融，成为了加强我国经济繁荣，对抗外界经济干扰的必须手段之一。
二、当今我国房地产金融遇到的危机
1.快速发展下的弊端。随着有力的政策的支持，我国房地产金融得到了前所未有的机遇，在大好的形势下，房地产金融得到了飞速的发展。但随着房地产金融的逐步运行，融入到了社会金融体系中，快速发展后的后遗症也逐渐地被人们发觉。我国的房地产金融比较其他发达国家而言，还是新兴产业，基础比较其他经营了许久的国家来说，十分的浅薄。为了加速房地产金融的进步，与世界经济体系的接轨，我国房地产金融业的工作者，吸取了许多国外房地产金融业的成功经验与运营模式。全新的金融模式的大幅度引进，增加了房地产金融业的工作负担，打乱了以往有条不紊的工作结构，在工作中出现了很多问题，对相关信息的披露，成为了最常见的问题所在。对信息的处理，影响到了让房地产金融业对大市场的精确判断，给房地产金融的运营与投资带来了巨大的风险。而相对的，当今房地产金融业又没有合理地成立风险抑制部门，缺乏相应的监督管理办法，这就使得这种危机得不到及时解决，使得风险依旧存在。房地产金融业在大幅度效仿发达国家的运营模式，却没有足够的基础与相关的技术来解决运营时出现的问题，这就是快速发展下所留下的巨大弊病。
2.房地产金融业的主观创新意识低下。在大幅度地引进国外现有成功的金融运作模式不能有效地完全被利用的情况下，我国房地产金融业应该结合我国实际情况及世界金融的整体环境，创新出适合我国特殊情况的金融体系运营模式。没有合理的金融运作模式，被动地套用不符合我国当今现状的金融体系，将会导致风险的不可预估性，在许多风险与利益面前，不能有效地控制局面，不能创造稳定的利益。例如，在学习了国外降低贷款标准的贷款购房的运营概念后，造成了许多无力偿还贷款的案例产生，造成了市场的动荡，给房地产金融带来了不稳定的隐患。房地产金融的贪功冒进，没有合理地创新出适合我国房地产金融业稳定发展新的金融依据，导致房地产金融所面临的风险进一步地恶化。对实际情况的准确判断，合理地运用我国金融市场的优势，创新出适合我国国情、民情的合理金融管理运营体系，是值得房地产金融业花时间来研究的主要课题。
3.关于监管力问题以及衍生的思考。房地产金融业缺乏良好的监督管理，大多数的监管部门没有有效地履行自身的职责，或者没有针对性的监管手段。房地产金融的有效发展，需要合理的监督与管理，现下的房地产金融机构，没有整合出合理的监管方案，减少监管漏洞的产生，使得产生了许多的违规操作，对房地产金融的发展，造成了巨大的冲击。房地产金融机构对房地产金融业监督管理的不重视以及管理的不完善，也是影响房地产金融发展的主要问题。很显然，房地产供需双方在政府金融调控政策之外找到了解决融资问题的办法，这些绕过调控的融资方式可以不严谨地称为“房地产金融创新”。
三、有效改革房地产金融业现状的`创新提议
1.弥补房地产金融业体制上的漏洞。由于受到了其他国家的影响，国际上的金融市场比较混乱，我国的经济在整体环境下，也受到了影响。房地产金融业在大环境混乱的情况下，应该稳固自身的经济运营体系来应对动荡的金融环境。房地产业属于高投入、高回报的投资项目，许多组织联合进行投资，参与房地产的建设，我国的房地产行业的从业组织底蕴不一，良莠不齐，许多组织没有相应的投资实力，四处联系投资者，导致组织内部难以管理，在实际操作中，出现了严重的管理事故，给房地产金融业带来了严重的影响。在银行房地产信贷管理方面 ，可以尝试改“风险回避”为“风险转移 ”策略，即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制，再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去，这样能降低房地产市场供需双方的融资成本，在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。合理地整合投资人员，并对其进行合理的职务分配，采用合理的管理手段，让房地产实业内部的管理统一有序，才能加强房地产事业的发展与进步。
2.加大对房地产金融风险的掌控力度。房地产金融业的风险可控性，是影响可持续稳定性发展壮大的先决条件之一。重视房地产金融业的风险控制，加强对房地产金融风险的探查能力，加强对房地产金融风险的控制能力，是当今房地产金融业最需要具备的基础能力。房地产金融业的创新目标，是为了降低风险，增加利益回报。整理探查相关的金融信息、相关的行业情报，加强对世界金融体系的研究与调查，是增强风险管理的有效手段。现在是信息爆炸时代，对信息的处理和收集，是房地产金融业发展自身的重要条件。组建专业化的优秀团队，整理收集好相应的金融消息，对其进行有效、合理、准确的分析，并整理成相关切实的直观数据，形成数据模型，加强其他团队对金融风险的评判与预防。从全局出發，宏观地分析大环境，再从微观上细致地研究各种可能性的发生，并做好相应的对策，有选择性地借鉴其他国家的处理风险的经验，并根据实际情况做出相应的变通与改善，进行合理的创新，改变被动的金融局面，减少风险的发生几率，增加对风险的掌控。
3.加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管。非银行金融机构和民间借贷机构参与房地产金融领域有其积极影响：一方面，这些机构的参与有效增加了房地产供需双方融资渠道，分流了对银行的资金需求；另一方面，这些机构的管理相对于银行体系更为宽松，更有机会从事高风险业务，创新更为踊跃。因此，主管部门简单地叫停这些机构的房地产金融业务是不明智的，负责任的态度是加强对这类机构的管理。首先，要明确管理主体。目前，银行、信托公司、证券公司、资产管理公司都有归口管理部门，但其他一些机构，如地产私募基金、小贷公司主要由地方政府多部门管理，工商部门、发改委、金融办都行使一定的管理职能，多头管理效率较低，应该针对各类新型金融组织，明确管理主体，进行专业化的全面管理。其次，要完善管理法规，加快新型金融组织的立法工作和相关业务管理规定的拟定，改变“先放养，后规范”的思路。最后，加强各类新型金融组织的业务指导。提示相关业务风险，提高资金盈余单位、新型金融组织的风险认知程度，使其在较高的风险承担意愿的前提下参与房地产金融业务。
4.做出针对性的科学创新。盲目的创新是房地产金融业最容易出现的问题，在全球经济动荡、我国经济动荡的局势下，迎难而上飞速发展的今天，合理地分析全球金融环境，研究出符合我国的针对性的科学合理的创新方案，才是确保我国房地产金融稳定发展的有效手段。科学严谨的管理与监督，是必不可少的，参考国外其他国家的金融体系，研究适合我国的管理监督具体方案，形成合理、统一的管理体系，做到高效率的管理与监督，全方位地提高对房地产金融的管理控制，完善管理中出现的漏洞，并且保证解决方案能够有效的实施。从各个角度，审查检验管理体制上的整改结果，确保没有程序上的失误，加大对风险的预知与判断能力，对房地产金融业进行跟踪式的调查与研究，保证任何一个步骤都不会出现细节上的错误与漏洞。从整体战略上制定针对性的发展方向，让细节上的处理方法，在战略方向的指引下，更好地完成工作任务。在我国多元化的经济体系中，确立完善的创新思路，以最直接有效的办法，改善当今房地产金融业的不良局面，找出多条创新思路，并逐一地对其进行融合研究，保证创新的全面性与安全性，为我国房地产金融制定出合理的发展路线。
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[责任编辑 陈丽敏]
摘 要：房地产业的发展，是任何一个国家和地区都需要关注的问题，但是房地产投资的不确定性及其与经济发展的关联性严重影响着房地产业的发展，房地产发展过快或过缓都会反过来对国民经济带来极为不利的影响。如何使房地产的发展与国民经济协调一致，是各国政府都非常心的问题。
关键词：房地产业；区域经济；影响
一、房地产发展对区域经济的影响及作用
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场。作为国民经济中一个独立的产业部门，从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业；从行业特征来看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业。房地产业为劳动者提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响，而企业生产所需的厂房、办公用房也需要房地产予以提供。所以，一个区域经济的扩张离不开房地产业的发展。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的关键因素。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用。直接与房地产业相关的行业多达50个以上，房地产业不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业及其他服务业等。
1、房地产业可以为国民经济发展提供重要的物质条件
房地产是国民经济发展的一个重要生产要素。任何一个行业的发展，都离不开房地产业为它提供的物质条件。只有房地产保持适当速度率先发展，才能保持有关行业的发展速度。我们把房地产业叫做先导性、基础性产业也就是这个意思。
2、房地产业可以推进城市的综合开发，改善人民的生活条件
很长一段时间里，我国实行由政府将建设项目交给建设单位并由建设单位去组织建设的办法。于是出现大家抢项目，争投资、各自备料施工的分散建设的局面。不仅在施工中由于互不协调配合而造成许多经济损失，出现许多不科学、不正常的现象。为解决分散建设产生的弊端，可以通过房地产业来统筹规划，防止以前那种各自为政进行建设的局面，从而促进城市的综合开发能力。房地产业每年开发的房屋中(包括旧区的改造)，住宅建筑要占一半左右。人们用以休息、娱乐的公共场所，以及为改善生态环境进行的城市绿化和水面扩展，均系房地产业开发的，这些都极大地改善了人民生活的环境和居住条件。
3、房地产业的发展能创造新的就业机会，减轻社会就业压力
随着经济的发展产业结构的调整我国城市涌现了大量的下岗工人，同时，农村的剩余劳动力大量涌向城市，就业问题成为全社会关注的问题。如果不采取切实有效的就业政策，会造成突出的社会问题。由于房地产业属于劳动力密集型产业，它的发展可以创造新的就业机会，减轻社会就业压力。首先，房地产业能带动众多相关产业的发展，而任何产业都将吸纳一定数量的从业人员。其次，房地产系统本身范围广阔，如房地产咨询、转让、按揭、抵押、租赁等市场行业同样需要大量专业人员。第三，物业管理是房地产最重要的一方面，它是一种长期行为，需要大量人力、物力、财力来维护房地产业的完整性能吸纳大量人员就业。
4、房地产业的发展有利于优化城市用地结构、减少资源浪费
首先，我国人口众多，尤其随着经济的发展，大量的农村人口涌进城市，走集约化城市道路是未来发展的必然趋势，我国城市建设规划只能超高容积率低密度方向发展，即通过提高容积率还容纳更多的城市人口。因而，房地产业必须义无反顾第担当起历史的重任。其次，长期以来我们城市土地实行无偿划拨使用，土地供应失控，使用结构不合理，普遍存在第二产业占地比重过大，生活用地、工艺设施用地比例过小现象，城市无序发展，土地浪费严重。发展房地产，贯彻土地有偿使用制度，规范土地交易行为，有利于抑制土地无限制的需求，减少浪费，从而优化土地利用结构。
二、促进房地产发展的建议分析
1、理性促进房地产业发展
由于目前我国正处于城市建设的加速期，居民基本住房需求和企业营业性租、购房需求较大，因此短期内房地产投资增长势头较为旺盛。各项宏观调控政策主要是引导和规范房地产市场，对房地产领域出现的不合理不规范行为坚决抑制，对有利于经济社会发展的方面要给予支持，促进房地产业健康、适度增长，并合理带动相关产业的。发展。
2、改善住房供需结构
改善住房供需结构时，一是要保持居民收入的持续增长，加快建立住房保障体系，确保居民收入的持续增长，尤其是增加中低收入者的收入。同时要逐步完善以经济适用房制度、廉租住房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障体系，与目前住房市场化的进程相比，住房保障体系还相对滞后，经济适用房和廉租房政策落实不到位，执行时缺乏规范和明确标准，还有待进一步完善。二是要稳定和控制住宅价格的过快上涨，改善供给结构。三是要大力发展住房二级市场，鼓励房屋出租和再出售，也有利于增加市场的有效供给。
三、结束语
总之，房地产业是社会经济发展的产物，是城市建设的重要组成部分，在国民经济发展中起基础性和主导性作用。作为一个综合性极强的行业，对国民经济乃至城市发展具有不可低估的影响力。房地产业正在成为区域经济增长的重要力量，成为国民经济的主导性、支柱性产业和新的经济增长点；而区域经济的发展，也在促进房地产业的有效发展。我们必须充分认识房地产业在区域经济中的地位和作用，加大开发力度，推动国民经济和城市建设的快速发展。
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一、房地产企业财务风险的形成原因
（一）房地产企业财务风险的内部原因
房地产企业财务风险的内部形成原因又可以根据其不同的性质分为房地产企业自身的经营原因、房地产企业的内部资金流动原因以及房地产企业的财务管理工作质量原因等三种类型。首先，房地产企业自身经营原因造成的财务风险主要指的是由于房地产企业经营发展过程中自身经营管理水平不高、经营管理理念较为落后、项目投资时过于盲目、缺乏有效的市场调查和分析工作内容、对整体房地产市场的竞争缺乏有效的评估等等，最终造成房地产企业自身经营管理工作水平落后，进而造成经营发展过程中出现财务风险；其次，房地产企业的内部资金流动原因造成的财务风险主要指的是房地产企业在资金流动的过程中，存在着自身资金结构不够合理、外来资金流动量过大的现象，这种情况下一旦外来资金出现波动情况必然导致房地产企业面临着相应的财务风险；最后，房地产企业的财务管理工作质量问题主要原因是房地产企业在财务管理工作过程中，财务管理工作水平不高，并且经常出现财务管理漏洞，导致自身财务管理工作难以取得有效的成果，部分房地产企业财务管理工作甚至存在监守自盗的现象，自然也会造成房地产企业经营发展过程中的财务风险。
（二）房地产企业财务风险的外部原因
房地产企业财务风险形成的外部原因则主要包括市场原因、国家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地产企业市场原因形成的财务风险主要指的是房地产企业在项目运行过程中，没有完全地把握好市场的变化情况，没有做好市场信息的调查分析工作，没有根据当前阶段市场的实时需求完成项目运行筹划工作，进而导致房地产企业在项目运行工程中出现项目买卖不够顺利，进而出现了房地产企业的财务风险现象；其次，国家政策原因导致的房地产企业财务风险主要指的是由于国家房地产政策宏观调控过程中造成的房地产企业财务风险，当前国家政策原因事实上是造成房地产企业出现财务风险的本质原因；最后，其他意外因素造成的房地产企业财务风险主要指的是房地产企业在经营发展的过程中出现的一系列意外因素的统称，房地产企业在经营发展过程中很有可能遭受到非常多的外界影响因素，例如，项目运作过程中的地震因素、安全因素等等，都会造成房地产企业经营发展过程中大量资产流失，进而出现房地产企业财务风险现象。
二、房地产企业财务风险的治理措施
综合上述房地产企业财务风险的形成原因，房地产企业在经营发展过程中应该结合自身经营发展的特性，采取科学合理的治理措施，提升房地产企业在面临财务风险过程中的抵抗能力，保证房地产企业规模实现健康快速的提升。具体来讲，房地产企业在面临财务风险的过程中应该采取以下治理措施。
（一）提升房地产企业财务管理工作质量
房地产企业应该通过提升房地产企业财务管理工作质量来达到规避房地产企业财务风险的目的，首先，房地产企业应该针对员工自身在财务管理工作上的理念进行全面的更新，保证企业财务管理工作观念能够有效地契合当前财务管理工作的发展和要求，能够紧紧跟随在国家房地产市场宏观调控政策的指引，从而有效地提升房地产企业上下在财务管理工作上的风险意识，更加有效地做好企业财务管理工作；其次，房地产企业应该针对自身的财务管理工作制度进行优化和完善，将财务管理制度更加深层次和更加全面的融入到企业的经营发展工作中，通过科学标准的制度来实现企业财务管理工作质量以及工作范围的进一步提升，保证企业财务管理工作能够取得更加有效的。应用成果，帮助房地产企业更好地规避财务风险。
（二）加强房地产企业项目运作流程的优化
房地产企业应该在项目运作的过程中进一步优化项目的运作流程，针对项目运作过程中存在的财务风险进行分解和分析，加强财务管理工作在项目运作过程中各个流程的应用，以便更有效地完成财务管理工作的同时，也能够有效地调整房地产企业的项目运作内容，保证项目运作过程中出现的财务风险得到有效的控制，提升项目运作效益的同时有效的提升房地产企业的整体经济效益。
（三）加强财务管理工作的预算机制应用
房地产企业还应该充分加强预算机制在财务管理工作中的应用，有效的达到提升房地产企业财务管理岗工作质量，减少企业财务风险的目的。房地产企业可以将预算管理机制全面的应用在自身的经营管理工作中，包括企业的财务管理、人员管理、行为管理、项目管理等内容，房地产企业可以通过对预算管理的应用来有效地提升其经营发展过程中的控制能力，通过科学统筹的安全以及规范合理的预算制度来有效地降低企业在进行上述工作时面临的财务风险，从而有效地达到控制房地产企业财务风险的目的。
（四）加强市场调查
房地产企业在经营发展的过程中应该时刻加强对市场情况的分析调查，加强对国家宏观调控政策的学习和领悟，通过对上述内容的学习来衡量当前自身在市场竞争的地位，进而更好的做好房地产企业的经营发展工作，也有效的降低房地产企业的财务风险。
三、结语
综上所述，通过对房地产企业所面对的财务风险内容进行了分析，并对房地产企业财务风险的形成原因以及应该采取的治理措施进行了具体的分析和阐述。
摘 要：自从20世纪20年代企业社会责任兴起以来，它经历了一段漫长的发展历程。它与房地产企业的结合还是最近几十年的事情，而且更多的是从理论上来探讨和呼吁其承担社会责任。从实证上通过构建一个房地产企业的社会责任评价体系来分析它们的社会责任承担状况并不多见。本文从利益相关者的角度出发，通过对他们的需求回应来构建房地产企业社会责任评价指标体系，引导房地产企业重视社会责任问题。
关键词：房地产企业 企业社会责任 利益相关者 指标体系
伴随着科技的进步，企业在当今社会已不再仅仅扮演一个创造物质财富的角色，而是在政治、经济、文化等各方面都产生巨大影响力。它们希望可以凭借享受的种种特权，攫取更大的利益；但另一方面，随着人们认识水平的提升，他们对企业的期望已不再仅仅局限于创造物质财富，提供就业机会，照章纳税，而是更多的关注其是否能够为社会的进步、环境的改善、社区的福利以及弱势群体的保护等方面有所作为。企业社会责任已�
房地产开发企业，根据《城市房地产管理法》的定义，它是以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经� 作为国民经济的支柱产业，又是一个事关民生的行业，更应在这次企业社会责任运动大潮中，抓住机遇，调整内部组织结构，改善与企业内外部利益相关者的关系，实现企业自身与社会的双赢。
一、 房地产企业社会责任的概念
企业社会责任的思想最早诞生于20世纪20年代的美国，由谢尔顿提出。但是那时的企业社会责任思想是非常抽象的，认为企业不能仅仅满足于创造利润，还应在更大范围的社会利益上有所作为。迄今为止，对企业社会责任人没有一个大家都认可的概念。我觉得应该从房地产企业的整个开发过程视角来看待它的社会责任，一个房产开发过程包括项目决策阶段、前期准备工作、工程建设阶段、项目销售阶段以及交付使用阶段。在每一个阶段，房地产企业需要与不同的机构和群体打交道，比如说，在前期准备阶段，它要获得土地使用权，需要与政府相关部门沟通协商谈判；在拆迁过程中需要对拆迁户承担责任。而所有这些与房地产企业产生互动的群体和个人就构成了它的利益相关者群体。
二、 利益相关者理论对企业社会责任评价的影响
1984年，弗里曼在他的著作——《战略管理：利益相关者方式》中明确提出了利益相关者理论。所谓利益相关者就是能够影响一个组织目标的实现，或者受组织目标实现过程影响的个人或群体。纵观利益相关者理论从产生到发展的整个历史演进过程，其间始终贯穿着这样一个核心理念，即企业除了股东之外，还存在许多利益相关者，如管理者、员工、供应商、客户、政府、社区、环境等，他们也同股东一样，对企业进行了某种专有性资源投入，并承担着由此带来的风险。因此，企业必须有效的处理好它与各利益相关者的关系，通过满足他们的合理利益要求（而不仅仅只是考虑股东利益），来使企业得到永续发展。而且通过利益相关者理论，由于确定了一级指标，可以很便利的通过构建一个指标评价体系来分析和探讨企业究竟应该向谁承担责任以及承担什么样的责任，
但是根据弗里曼对利益相关者的定义，几乎所有的个人和组织都可 鉴于此，米切尔指出了鉴定企业利益相关者的三原则：（1）合法性，即某一群体是否被赋予法律上的对于公司的索取权；（2）权力性，即某一群体是否拥有影响公司决策的地位、能力和手段；（3）紧急性，即某一群体的要求能否立即引起公司管理层的关注。通过查阅大量相关文献以及专家咨询，将三个原则的指标得分相加，确定出了房地产企业的主要利益相关者：拆迁户、股东、债权人、社区、政府、员工和消费者。下面通过一个房产项目开发全过程一一分析房地产企业对各个利益相关者的责任。考虑到项目决策阶段主要是进行项目的市场调研，可行性研究，没涉及具体的利益相关者，所以不加讨论。
三、 从项目建设的完整周期剖析房地产企业的利益相关者
1.前期准备阶段
房地产企业在前期准备阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。此时，对土地审批及建设部门的责任是占主导地位的。此外，对拆迁户的拆迁补偿也是重点。其实对拆迁户来说，最大的愿望就是希望能够得到合理的补偿。《城市房屋拆迁估价指导意见》明确拆迁估价机构的选择应当公开、透明，应采取由被拆迁人投票决定。但在实际拆迁过程中，大部分估价机构都是由拆迁人单方面决定；有些拆迁单位甚至利用自己的强势地位，直接指定估价机构，被拆迁人的权利完全被剥夺。这不但为开发企业提供了利润来源，同时也为拆迁户的暴力阻拆埋下了隐患。所以这一时期，房地产企业的主要社会责任就是“五证齐全”以及尊重拆迁户的意愿选择估价机构。
2.工程建设阶段
工程建设阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。房地产开发建设是在一定的地域时空条件下进行的，不可避免的会对周边的社区和环境产生影响，如何最小化对他们的影响是这一时期房地产企业需要关注的。社区承担着为企业的生存和发展提供社会服务的功能，如水电供应，治安保卫等。公益捐赠应该是企业的一项重要社会责任实践，通过捐赠，可以增进社会福利，改善社区环境，促进社区发展，同时企业形象也能得到改善，建立良好的社区关系，有利于企业的可持续发展。另外，房地产企业作为环境污染和能源消耗大户，应该在环保和节能方面发挥带头作用。东丽湖·万科城，万科的节能创新典范，包括建筑外围护结构节能、地热资源的利用、太阳能利用、防止热岛效应的技术措施、雨水收集系统、建造中水处理站等很好的诠释了绿色节能型建筑。
3.项目销售阶段
销售阶段是开发商出售房屋，回收资金实现赢利的阶段。一个楼盘销售的`成败决定于消费者的认可。随着信息技术的日益发达，消费者可以通过各种渠道来了解房地产企业的形象和所建房屋的质量，房地产市场已经进入了理性消费时代，消费者不仅关注他们所购买房屋的质量，而且在意企业在建房过程中体现的人文精神、道德素质及对周围环境的影响。所以房地产企业应在保证房屋质量的同时积极主动地向顾客提供真实的产品信息、建立咨询渠道、健全售后服务体系，认真及时地处理顾客投诉。
在这一阶段，房地产企业除了要对消费者负责之外，还需要履行对政府的责任。因为实现销售获得了收入，需要纳税。房地产企业应与政府充分沟通，相互理解，诚实守信，照章纳税并积极响应政府的相关政策。
4.交付使用阶段
很多房地产企业没有自己的物业公司而是委托专业的物业公司进行社区的管理。但是如果售后服务处理的不好，同样会影响房地产商的形象。建外SOHO“停电们”事件应该是一个很好的警示。
此外，股东作为企业名义上的所有者，债权人作为企业的重要外部投资者，员� 对房地产企业来说，首先应该保证股东的资金安全，这是底线；其次在资金安全的基础上，努力实现资产的增值，定期向股东发布企业经营和投资方面的真实信息。银行作为房地产企业的债权人，在项目开发过程中发挥着重要作用。不仅房地产项目开发的大部分资金来源于银行贷款，而且预收款中大部分也是银行对购房者发放的住房贷款，据统计总共约有70%的资金是来自银行系统，因此银行在其中承担着巨大风险。房地产企业应恪守合同要求，严格执行合同，按时还本付息，定期向银行发布企业经营信息，保障银行借贷安全。员工是构成企业的细胞，他们直接参与了房地产项目开发的全过程，企业对员工的责任一方面在法律意义上保障实现员工的劳动报酬获取权；另一方面在道德和伦理层面上做到对员工进行系统的培训，为员工的个人发展创造条件。
四、 指标体系评价方法的选择
企业社会责任评价指标体系的分析框架主要有四种经典模式：（1）Carroll（1979）的企业社会责任四维度模型；（2）John Elkington（1995）的经济、社会和环境三重底线模型；（3）以KLD（20xx）为代表的社会责任主题框架；（4）以Clarkson（1995）为代表的利益相关者模型。
以上四种评价模型中，与前三种评价模型相比，利益相关者评价模型具有比较明显的优势，也更加符合企业社会责任的评价要求。Wood（1995）认为利益相关者理论是评价企业社会责任的最为相关的理论体系，非常适合企业社会责任评价模型。首先，利益相关者理论和利益相关者为人们所熟悉，得到多方认可；其次，按利益相关者来展开的企业社会责任评价指标在结构上是相对清晰的，采用利益相关者理论的评价指标体系在应用于评价和披露过程时也具有一定的便利性；另外，利益相关者框架也能全面地体现企业的社会责任主题框架。
五、 房地产企业社会责任指标体系的构建
上面分析了房地产企业在项目开发的各个阶段对各利益相关者所应承担的责 从企业利益相关者的各自目标出发，客观的选取评价指标，对其进行综合评价。这种指标评价体系的构建，首先应明确为获取利益相关者支持企业发展战略时发挥其应有的作用，明确他们各自的需求；其次，明确如何度量房地产企业和利益相关者的目标，即从每个利益相关者的角度选取指标进行评价。
根据以上分析，再依据科学性、系统性、可行性、可操作性以及财务指标与非财务指标相结合的指标选取原则，筛选出了房地产企业对利益相关者（股东、债权人、拆迁户、员工、消费者、政府、社区、环境）所应承担的17项主要社会责任。
1.基于股东的绩效评价指标
为确保股东的资金安全，必须建立完善的公司治理结构，即有关股东大会、董事会、监事会以及经理层的权力制衡机制；资本保值增值率反映公司运用股东投入资本获得资本增值的能力。该比率越高，意味着企业运用 一定的资本为社会，尤其是股东所做的贡献越大，对股东的责任履行得越好；为使股东了解企业情况，保持投资热情，必须建立完善的信息披露机制。
2.基于债权人的绩效评价指标
对银行来说最大的愿望就是贷出去的钱能按时收回。资产负债率是指企业一定时期负债总额与资产总额的比率，该指标是评价企业负债能力和偿债能力的综合指标。现金流动负债比是企业一定时期经营活动产生的现金净流量与流动负债的比率，这一比率是从现金流动角度反映企业当期偿付短期债务的能力。
3.基于拆迁户的绩效评价指标
拆迁是房地产正式开发阶段的第一环节，处理的好坏直接影响着后续的工程，而对拆迁户来说，为了经济发展需要，拆迁不可避免，唯一的希望就是能够按照房屋市场价得到合理的补偿，而自主选择拆迁估价机构是实现合理补偿的核心环节。
4.基于员工的绩效评价指标
员工收入提高率是本年度员工平均收入总额与上年度平均收入总额的比值，反映了员工对企业增长的利润的分享程度。员工收入包括其从企业获得的工资、津贴、补助、加班费等一切货币是实物形态总和。此外个人发展已�
5.基于消费者的绩效评价指标
对消费者来说，房屋质量永远是第一位的。没有人会选择为了少花钱而去购买一栋危房，相反他们会在保证房屋质量的前提下，寻求尽量低的价格。顾客投诉率反映了房屋质量的好坏。它是房地产企业接受顾客投诉的数量（包括电话投诉，书面投诉以及网络投诉）与该企业总共投放市场的房屋数量之比。产品价格率是反映了房屋质量和价格的综合。此外，完善的售后服务体系在企业品牌提升和消费者满意方面发挥了越来越重要的作用。
6.基于政府的绩效评价指标
按照卡罗尔的金字塔模型，房地产企业对政府的经济责任可用资产纳税率衡量；法律责任可用税款上缴率衡量，它反映企业对国家相关税收法律法规的遵守情况；伦理和慈善责任可用就业贡献率衡量，反映房地产企业运用全部净资产为社会公众提供就业的能力，该比率越高，说明企业为社会提供的就业能力越强。
7.基于社区的绩效评价指标
因为房地产项目开发主要是对社区内的环境产生影响，因此我将社区和环境合二为一。环保资金投入率直接反映企业对环境保护的重视程度。单位利润能耗量直接反映企业为获利对资源(包括各种材料、水、电、煤等)的消耗程度。捐赠收入比反映企业对所在社区的关心程度。
根据上述内容，将房地产企业社会责任分为三个层次，第一层次是目标层，是企业社会责任绩效的最终表现。第二层次为因素层，分别从股东、债权人、拆迁户、员工、顾客、政府和社区七个角度来衡量影响房地产企业社会责任绩效的因素。第三层次是指标层，具体阐述房地产企业对各利益相关者所承担的责任。由此，我们构建出了房地产企业社会责任绩效评价体系。
摘要：房地产经济学之所以能够支撑房地产经济成为一个大的独立产业，是因为其本身理论的系统化、合理化。我国城镇化进程正处于飞速发展的时期，在很多方面都需要借鉴其他的优秀的理论。本文就针对房地产经济学在城镇化进程中的应用参考价值进行分析探讨，挖掘房地产经济学理论中适合借鉴到城镇化进程中的内容。
关键词：城镇化；房地产经济学；应用；参考价值
房地产经济学是系统化和理论化的关于房地产经济运行过程的理论，它的宗旨是显示房地产的经济运行秩序和法则[1]。房地产经济能够成为国民经济的重要组成部分，房地产经济学理论的功劳不可估量，所以，作为一部优秀的经济学理论，其不仅对于经济发展有指导作用，对于其他非经济项目也是有应用参考价值的。中国城镇化进程的脚步不断加快，在这个过程中会有各式各样的问题出现，会遇到很多需要建设的项目，会需要注意的方面有很多，所以，要借鉴各种理论来让城镇化建设地更好，房地产经济学就是值得借鉴的理论之一。如借鉴房地产经济学应用参考价值建设城镇化进程中的房地产产业，运用房地产经济学理论规划城市建设，根据房地产经济学理论构建经济体系等，城镇化进程中会碰到的很多问题都可以在房地产经济学中找到有助于解决问题的有效信息。
1借鉴房地产经济学应用参考价值建设城镇化进程中的房地产产业
城镇化进程的发展会带动了本地区各种产业的发展，其中，房地产产业的发展最为明显和迅速。因为城镇化建设首先就得对城镇进行改建和扩建，当农村人口大量涌入城市的时候，必然会出现城镇住房不够的情况，所以，房地产产业就会得到飞速发展。但是，自古以来就有一个规律，“欲速则不达”，当城镇化进程中房地产产业突然发展迅速，就必然会带来很多发展的问题，要对这些问题提出恰当的解决办法，则必须参照房地产经济学的系统理论了。
房地产产业虽然有其明显的独特性，但是作为国民经济的重要组成部分，房地产经纪业也具有和一般行业相通的共同属性[2]。在城镇化进程中，国民经济必须承认房地产产业的重要作用，因为房地产产业直接关系到人民的住房居住问题，是保障社会安定和谐的重要因素。现在在我国城镇化进程中，要坚持支持房地产产业的发展，但是要根据房地产经济学的应用参考价值，引导房地产产业在发展过程中坚持市场的主导地位，遵循市场的运作规律和法则，在众多的房地产产业中进化出最好的房地产产业。城镇化带动房地产产业的发展的同时，要重视房地产经济学的应用参考价值，合理的规避风险，加快中国城镇化进程。
2运用房地产经济学理论规划城市建设
房地产经济学不是一门简单的只有房地产经济学科经验知识的理论，而是结合了多个学科，总结了房地产产业和国民经济的发展规律和建设经验，具有多层次的理论结构，是一个完整的体系。当在城镇化进程中运用房地产经济学时，要学会从整体上借鉴学习，要全体系的学习和应用，找出其中适合的部分，对于薄弱的环节可以进行改进。实现资源的合理配置，促进城镇的全面化发展。
房地产经济学对于我国城镇化进程中的宏观发展规划有重要的应用参考价值。房地产产业看似是一个独立的产业结构，但其实房地产产业与其他行业有很大的关联性，房地产产业与其他行业之间是相互促进的关系。房地产产业为其他行业提供房产空间，而其他行业为房地产产业提供资金援助。通过在经济学理论中得到的参考价值知道，在城镇化进程中进行城镇的宏观规划时，要做到房地产开发布局的`合理，经济结构设置的合理，经济发展发向确立的合理一季度经济的发展速度做出合理的预测评估，保证城镇化进程的顺利发展。还要注意在城镇化快速发展时，要设立资源利用条例，合理的配置资源，为城镇化的长远发展奠定坚实的基础。
3根据房地产经济学理论构建经济体系
房地产经济学的依托是房地产市场经济体系，房地产产业有其完整的市场经济体系，而且是在符合国民经济体系的前提下又带有鲜明的房地产产业特色。倒U曲线理论是房地产经济学的一个重要理论，理论指出，如果以现在国民经济的发展趋势，即使产地产产业现在发展迅速，但是在慢慢的国民经济与房地产产业的发展就会达到同样的速度，甚至跨过临界点之后，国民经济的发展会超越房地产产业的发展速度，呈现出“倒U”的发展趋势[3]。
城镇化的经济体系的建立直接关系到地区内各产业间的经济发展状况，所以，在城镇化进程中一定要构建出合理的经济体系，要符合市场经济的发展规律，还要根据当地不同的经济结构进行调整。房地产经济学理论提出的倒U理论对城镇化经济体系的建构有很好的参考价值，因为房地产产业在长时间的发展中是赶不上国民经济的发展速度的，所以，要合理调节房地产产业在经济体系中的分量。还有，在竞购经济体系时，不能只是关注眼前的发展情况，还要考虑产业的发展后景，用发展的眼光来构建经济体系，使经济市场能够长远且平衡地协调发展。如果在城镇化进程中，不依照房地产经济学理论，合理设置房地产产业结构，就容易出现不适应市场经济发展的非合理行为，对国民经济的发展带来严重的不利影响。
4结语
综上所述，房地产经济学在城镇化进程中的应用参考价值是很显著的[4]。依照我国现在的经济发展情况来看，在未来较长的时间里，房地产产业都会是我国国民经济的基础支柱产业，还是作为带动其他产业发展的主要力量。房地产经济学理论应该受到国家的重视，在城镇化建设中借鉴其有效的建设经验，推进国家城镇化进程。但是，需要注意在应用参考房地产经济学理论时，要全面系统地了解这个理论体系，立体地对理论内容作出分析，然后得出正确的判断和结果，避免和减少因为应用错误导致的不利因素，影响城镇化进程。
参考文献
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[4]杨巧。对房地产经济学课程采取多样化的教学方式探讨[J].金融教育研究，20xx，06（23）16-19.
“营改增”税改政策的提出，优化了我国的税制结构，有效避免了重复征税现象的发生，促进了国民经济与社会的协调发展。在这一背景下，为了有效提升房地产企业财务管理的工作成效，企业财务管理工作者必须抓住“营改增”的税改契机，了解“营改增”给房地产企业财务管理工作带来的影响，才能更好地提高“营改增”的实施成效，促进企业的转型升级。
一、“营改增”的内涵分析
所谓的“营改增”是营业税改增值税的简称，即把某些以前缴纳营业税的应税项目更改为征收增值税。这一税改政策的实行，从宏观意义上来说，有效避免了在纳税程序以及课税范围上存在重复纳税等问题的发生，从而降低了企业的生产成本，促进了企业市场竞争力的提高，推动了第三产业的快速发展。从微观意义上来说，营业税在我国境内是征收商品劳务费的一种类型，而增值税是一种流转税，其以商品及应税劳务在其流转过程中产生的增值额为计税依据，主要分为进项税与销项税这两种类型，在税款的征收中，进项税主要用于抵扣。在“营改增”税改政策的实施之后，增值税的抵扣链条获得了完善，我国的税制结构得到了优化，这对扩大消费、推动国家经济发展以及优化企业生产结构等具有重要的促进价值。
二、“营改增”对房地产企业财务管理的影响
1.“营改增”对房地产企业负债表的影响。固定资产是房地产企业发展的重要组成要素，固定资产的变动会造成房地产企业的整体经济结构发生极大的改变，这一改变影响着房地产企业资产负债表中的数据发生了显著性的波动。从“营改增”的试点到推广实施的具体情况上来看，我们能够发现“营改增”税改政策的使用，在一定程度上减少了房地产企业的固定资产的原值入账金额以及累计折旧，同时，在除去房地产企业自身应缴纳的营业税之后，房地产企业的期末余额得到了显著降低。因此，在短期内，在“营改增”税改政策的作用下，房地产企业的资产与负债金额都会得到显著的降低，房地产企业内部的流动资产及负债的比重则会得到提升。并且，从长远来看，“营改增”的实施能有效推动房地产企业扩大自身发展规模，完善自身发展规划。
2.“营改增”对房地产企业利润表的影响。从现阶段“营改增”在各个领域的实施情况上来看，其对房地产企业利润的影响主要包括长期影响和近期影响这两种。其中，从近期影响来看，在“营改增”得到推广实施后，房地产企业的原值税金得到了免除，这有效降低了企业的税金金额及成本水平，促进了房地产企业经济效益的增加。从长期影响来看，“营改增”税改政策的实施，有效降低了房地产企业的纳税成本以及税务负担，有利于房地产企业的资金积累，让房地产企业能够有更多的资金投入到新的发展项目以及生产建设业务的拓展工作中。
3.“营改增”对房地产企业现金流量表的影响。“营改增”的实施影响着房地产企业的现金流量表，具体而言，可从以下三个方面进行分析：首先，“营改增”的实施影响着房地产企业的各项投资。为了能够得到更好、更快的发展，房地产企业需要经常购置大量的施工装备，由于增值税的进项税额能够用于相抵，这就使得房地产企业的现金流出数据会比在“营改增”实施之前要减少许多，从而能有效促进房地产企业加大投资，扩大发展规模。其次，“营改增”制度的实施影响着房地产企业的现金活动。征收增值税制度的实施，有效降低了房地产企业的生产成本，促进了房地产企业现金流水平的提高，加快了企业现金的流动速度。最后，“营改增”的实施影响着房地产企业的筹资活动。随着社会经济的快速发展，各行业之间的市场竞争也愈发激烈，为了抢占行业中的龙头地位，房地产企业不得不考虑加大投资、融资范围，而“营改增”的实施有效的提高了企业的现金流，让房地产企业内部的现金流越发壮大。但从长远的角度来说，由于房地产企业的融资活动具有阶段性，且面临着极大的风险压力，这就使得房地产企业的负债会不断增加。
4.“营改增”对房地产企业财务风险管理的。影响。财务风险管理一直以来都是各大企业所普遍重视的问题。“营改增”的实施对房地产企业财务风险管理的影响可从两个方面来进行分析：一方面，“营改增”的实施给予了房地产企业财务工作人员新的挑战。因为，“营改增”的实施在某种程度上影响着房地产企业的会计核算状况，对企业的会计核算制度提出了更加严格的要求。对此，这就需要房地产企业的财务工作人员不断提升自己的业务水平及工作能力，并站在整个企业以及市场的高度上就“营改增”实施后的各种利弊关系做出科学的分析与探讨，根据企业的实际发展情况，制定出符合房地产企业的发展战略。另一方面，“营改增”影响着房地产企业的资本结构管理。征收增值税，相当于政府给房地产企业一定的补助，这就有效的降低房地产企业的债务负担，让房地产企业的发展局势更加的清晰与明朗。因此，财务管理人员应根据房地产企业的实际发展情况，选择出最佳的资本结构，让房地产企业在“营改增”制度的实施中达到资本成本的最低水平，从而有效的控制好发展风险，提高企业的盈利能力。
三、“营改增”制度实施后加强房地产企业财务管理工作的措施
1.加强企业的纳税筹划，避免财务风险的发生。由于房地产企业的纳营业税和纳增值税之间存在一定的差异，这就使得在“营改增”实施的情况下，企业的财务管理可以会在改革过程中出现风险。因此，为了更好的推动房地产企业纳税改革的顺利开展，财务管理工作人员应注重纳税筹划的优化与完善。详细来说，房地产企业可借助流通环节进行税负转移，在达到税额减少目的的同时，应选择财务管理程序完善、有能力开具全套的增值税发票的合作企业，并加大对客户资源的挖掘力度，通过“营改增”这一契机，来实现企业业务的拓展与完善。
2.改进企业的账务处理，健全企业会计核算制度。为了更好的适应“营改增”税制改革，房地产企业应对自身的会计核算制度进行健全与完善，严格按照规定对增值税进行会计处理，根据增值税的征收要求，正确的设置好明细账目，并为增值税的相关业务核算提供准确、真实、可靠的税务资料。同时，房地产企业应当改进“营改增”的财务处理手段，在合法、合理的范围内实现税额最大程度的减少，以此来减少企业的税负成本，提高房地产企业的盈利率。
3.增强企业的内部控制，提高财务管理人员的素质。“营改增”实施之后，许多财务制度都发生了相应的变化。增强房地产企业的内部控制能有效的确保“营改增”体制的实施，推动“营改增”制度的实施步伐。同时，房地产企业管理者应提高财务管理工作者的工作素质，加强员工培训，这能有效确保财务管理工作人员具备处理“营改增”相关问题的能力，从而避免了问题处理不当现象的发生。
四、结语
总而言之，“营改增”的实施给房地产企业的财务管理工作带来了十分重要的影响。作为新时期背景下的房地产企业财务管理人员，应根据企业的实际发展情况及社会政策的需求，不断提高自身的专业技术水平，深入了解“营改增”给房地产企业财务管理所带来的影响，并对纳税筹划管理的优化与完善予以重视，从而不断健全自身企业的定价机制，完善自身企业的财务核算管理制度，有效做到审时度势。同时，根据市场竞争的需求，及时有效的调整好企业的经营管理策略，致力于“营改增”的完善，进而促进房地产企业财务管理工作水平的提高。
摘要：近年来，房地 在国内房地产市场价值不断攀升的情况下，投资性房地产出现，其实质是以增值为目的的一类资产。投资性房地产具有特殊性，不能简单的按照一般固定资产计提折旧。本文围绕投资性房地产展开，从概念入手，研究其确认条件、后续计量所采用的模式以及其中涉及的会计政策，计量模式的差异及之间的转换所需要的事项，帮助人们全面地认识投资性房地产，正确地对其定位。
关键词：投资性房地产；会计政策；公允价值计量模式
房地产是土地和房屋及其权属的总称，房地产行业是我国第三产业的一个组成部分，在国民经济中起着重要的作用。由于住宅业的迅速发展，房地产不再作为一个新的发展机遇，从而演变成炙手可热的产业。房地产本身具有的经济特性，往往表现出不同于其他投资的特性。众所周知，一个简单的房地产项目的开发，时间可长可短，长可达数年或数十年；房地产投资额也很难确定，高可达数千万或者以亿计。由此可见，其风险性不容小觑。
一、投资性房地产
1.投资性房地产的概念
投资性房地产仅仅是房地产行业中的一个组成部分。有关投资性房地产的概念，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
2.投资性房地产的确认条件
有关投资性房地产的确认条件：与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；投资性房地产的成本能够可靠地计量。对于有关投资性房地产的初始计量，主要涉及三个常见事项，即外购投资性房地产、外购投资性房地产和非投资性房地产转换为投资性房地产。外购投资性房地产，在成本模式及公允价值模式下，其实际成本的确认是一样的`，包括购买的价款、相关税费和相关的其他支出。不同之处是，企业在“投资性房地产”科目下设置两个明细科目，分别是“成本”和“公允价值变动”。自行建造投资性房地产，在成本模式下，其实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。在公允价值模式下，若其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应该以成本计量自行建造的投资性房地产，待其完工后或者其公允价值能够可靠计量时，再以公允价值计量。非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是由于房地产的用途及目的的改变而对其重新定位和分类。这里着重强调的是房地产的用途改变，而非改变房地产后续计量的模式，在日常生活中，转换日通常为租赁期开始的那一天。
3.投资性房地产的后续计量
（1）后续计量中采用的模式。投资性房地产后续计量，通常采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。但是，对于所有投资性房地产，同一企业只能采用一种模式对其进行后续计量。计量模式一经确定，不得随意变更。
（2）成本模式与公允价值模式的差异。成本模式和公允价值模式之间存在明显的差异。前者需要按期计提折旧或者摊销；后者不对投资性房地产计提折旧和摊销，以公允价值为基础调整账面价值。
投资性房地产累计折旧是针对投资性房地产采用成本法的计提折旧的一种方法，有区别的是，累计折旧是固定资产的计提折旧的方法，这就是区别于普通固定资产的具有投资性的房地产。若在对投资性房地产的后续处理中采用了公允价值模式的话，不仅可以免去成本模式中的计提折旧及摊销，降低成本费用，而且在房地产行业持续飞速发展的今日，其每年的增值额持续为正值，总体而言，采用公允价值模式会造成企业的当年净利润明显上涨。但其实，采用公允价值模式也有其弊端的。利润虽然是上去的，但其波动性较大，会随着时间而愈发波动，企业在核算税负方面难度也是增加的，而且，对于成本模式转换为公允价值模式，一经转换，不得更改，这就导致了企业不能在一定范围内操作利润。尽管有利有弊，权衡之下，毕竟还是利大于弊，公允价值模式还是逐渐被人所采用。只是在新法规中，我们也了解到转换也不是很容易的。
4.投资性房地产的后续支出
首先在满足了投资性房地产的确认条件之后，将其后续支出计入投资性房地产的成本当中。例如，企业为了提高投资性房地产的价值，往往会对投资性房地产进行装潢、改建等等，使其更加美观和坚固，而这些通过装修而改善房屋的实用和美观所付出的支出满足投资性房地产确认条件的，应该将其资本化。对于企业再开发而进行扩建和装潢的且将来仍然作为投资性房地产的，在再开发期间继续将其作为投资性房地产，而再开发期间将不对其计提折旧或者摊销。
5.处置投资性房地产
投资性房地产一旦被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。投资性房地产在其处置过程中也根据其采用模式的不同而不同。在成本模式和公允价值模式下，都是先确认收入，计提成本，按照其实际收到的金额，计入“其他业务收入”，按照实际发生的支出，结转成本，计入“其他业务成本”。在成本模式下，按照其已经计提的折旧或摊销，计入“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已经计提的减值准备，计入“投资性房地产减值准备”科目。在公允价值模式下，按照其累计公允价值变动，计入“投资性房地产公允价值变动”，同时结转投资性房地产累计公允价值变动，如果存在原转换日计入资本公积的金额，一并结转。
二、投资性房地会计处理中涉及的国家政策性问题
1.会计政策
投资性房地产作为我国国民经济的支柱产业，在有些会计处理方面，会涉及到国家政策性问题。因此，对于投资性房地产后续计量中所涉及到的会计政策的不同，相关地，其所导致的会计后果和经济后果也会不同。成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时账面价值与公允价值之间的差额，调整期初的未分配利润留存收益。已转换为公允价值模式的，不得转换为成本模式。
2.会计政策变更
在新法则中明确规定了，企业在进行非货币交易、债务重组、非同一控制下企业合并都由原来的历史成本计价改为公允价值计价。
（1）债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。债务人发生的财务困难是债务重组的前提，是指债务人出现资金周转困难或经营陷入困境，导致债务人无法或没有能力按照原定条件偿还债务。当然，债务重组中最为重要的就是让步环节，债权人的让步是债务重组的必要条件。债务重� 其中，以资产清偿债务又有以现金或非现金资产清偿债务（非现金资产包括固定资产、库存材料、商品产品、股票以及债券之类等等）的方式。
（2）非同一控制下企业合并，是指参与合并各方在合并前后并不受同一方或者相同的多方最终控制的交易合并，排除了同一控制下的企业合并的情况以外的其他的企业合并，主要强调的是企业与第三方的交易。非同一控制下的企业合并意味着企业的资产和负债发生改变，这种改变一般都表现为同时增加。企业合并可以通过控股合并和吸收合并两种方式。其中，非同一控制下的控股合并，购买方按照确定的企业合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，其合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。相关地，企业以固定资产、无形资产、存货以及现金等等作为合并对价的，并且，为进行企业合并而发生的相关费用计入管理费用。
三、会计处理
在投资性房地产满足条件下，可以由成本模式转换为公允价值模式，即其持有性质的改变。对于其计量模式的转换，应按照会计政策变更进行会计处理。最重要的是，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本价值模式。
首先，应将以前年度计提的折旧和摊销予以冲销，将投资性房地产的账面价值还原为初始价值，并且要对其期初留存收益进行调整。其相关的会计分录为，将“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目计入借方，贷方则记“盈余公积”和“利润分配未分配利润”科目。
其次，按照变更日当年年初的公允价值，对投资性房地产的初始成本进行调整。其有关会计分录为，借记或者贷记“投资性房地产公允价值变动”科目，借记或者贷记“盈余公积”和“利润分配未分配利润”科目。
最后，将投资性房地产变更日当年的年初公允价值调整为变更日的公允价值。其相关的会计分录为，借记或者贷记“投资性房地产公允价值变动”科目，贷记或者借记“公允价值变动损益”科目。
四、结束语
随着社会经济的发展，投资性房地产逐渐成为人们关注的亮点。国家为了加强此方面的建设，不断地提高法则的实用性，使其更加贴近生活。尽管仍然存在很多问题和误区，但是我们将不断对其进行研究，积极寻找解决问题的方法，为社会乃至整个国家的进一步发展提供更多助力。
[论文关键词]
房地产 房地产业 经济 房地产经济
[论文摘要]
随着市场经济的发展，房地产经济与国民经济的联系日益加强。一方面房地产经济既要充分考虑资源配置效率的要求，又要考虑国家宏观调控政策对房地产市场的影响；另一方面还要从微观经济单位（家庭）视角出发评判房地产业的发展水平。
一、引言
知识在工业经济时代只是生产系统中的要素之一， 而在知识经济时代，知识作为生产要素提升到生产支柱地位，而且本身 以高科技、信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场史无前例的革命。知识经济的兴起，必将使人们的生产方式、思维方式、生活方式发生根本的改变。对于正在步入市场经济并且参与国际竞争的广大房地产企业来说，认识到知识经济的影响，从而转变观念、调整思维、把握机遇、迎接挑战、求得发展是极为重要的。面对知识经济的严峻挑战，房地产业应采取相应举措进行积极响应。
二、房地产业与国民经济
房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要� 房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过10％，甚至高达20％以上，它已�
房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。使房地产业有极强的投资吸引力。从统计资料来看，我国改革开放以来所吸引的外国投资额中，房地产业所占的比重达到25％左右，通过房地产业带动吸收投资的项目占到40％，而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。
由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已� 因此，研究房地产业的变化和发展，寻求房地产业可持续发展的规律性，这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构。提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。
三、充分考虑资源配置效率的要求
一是本轮调控政策中，90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积的70％ ，只适用普通住房、廉租房和经济适用房，高价地段房不宜采取。因此，应细分市场，实行区别对待或总量控制。对准公共物品由调节，对竞争性商品由市场调节，不宜以每个建筑项目衡量建筑面积结构比例。二是注意税收政策的锁住效应。营业税政策由2年改为5年，市场形势变化难以预料。限制投资交易强化了房地产市场的计划色彩，可能降低资源配置效率，进而影响投资与消费循环。三是“两限两竞”（限套型、限房价、竞地价、竞房价）政策会导致地价下跌。短期看有利于抑制房价，长期看是扭曲市场，降低资源利用效率。四是交易环节税收增加和价格控制不利于启动二手房市场，据《中国证券报》提供的信息：“新政”出台一周，北京市二手房交易量比前一周下降21．7％ ，其中5年内的二手房交易量下降32％ ，而成交价格出现不到5％的涨幅。
四、宏观调控政策对房地产市场的影响
从目前宏观调控政策对房地产市场的影响来看，主要存在以下几个特点：
（1）房地产投资增幅持续减缓，已基本回落到前三年水平；
（2）房地产开发用地供应过快的增长势头得到遏制，土地购置面积增幅明显回落；
（3）房地产信贷投放得到有效控制，开发贷款增速持续下降；
（4）城镇房屋拆迁规模明显缩减，有效抑制了住房的刚性需求；
（5）商品房供求增幅持续回落，销售面积继续高于竣工面积；
（6）商品房控制面积进一步减少，但西部地区有所增加；
（7）商品房价格同比增长较快，但环比增长趋缓。从上述情况表明，中央宏观调控政策的实施取得了较为明显的成效，房地产市场的发展进一步上升，但总体发展水平是平稳的。这些政策的成效对于房地产开发商来说，并不是件利好的事情。首先是对于本文论述的中心问题房地产融资上对房地产开发企业产生了重大的影响，很多开发企业由于宏观调控政策陷入困境，无地无钱、有地无钱、有地受限等种种情况的存在，加速了房地产企业的洗牌，因此，对于现有的房地产开发企业而言，扩大资金的来源渠道，提高自身企业的生存能力成为一个至关重要的问题，迫使房地产开发企业想方设法扩大融资渠道。
五、从微观经济单位（家庭）视角出发评判房地产业的发展水平
从微观经济单位（家庭）视角出发，可以从两个方面来评判房地产业的发展水平，一是从房地产价格与租金之间的对比关系，通过比较房地产价格与其投资收益的均衡关系来衡量房地产业是否存在过热发展导致价格畸高的情形；
二是从房地产价格与居民家庭收入之间的对比关系，通过比较房地产价格与房地产最终消费者的现实购买力来衡量房地产价格是否虚高。
据此可以构建两个指标来反映房地产业的发展水平，即房价租金比和房价收入比，它们是反映房地产业协调发展状态的微观指标。
房地产租金侧重于反映房地产作为生产和生活资料属性的价格，即租金是房地产使用价值的价格表现，它全面综合地反映了经济基本面因素（如居民可支配收入、国民经济增长）对房地产需求的影响。房价收入比是衡量房地产发展程度的另一个微观指标，在联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》中，“房价收入比”被定义为“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”（杨文武，20xx）。
一般认为，房价收入比的正常范围为4-6倍，这是由20世纪9o年代初世界银行专家安德鲁·海默(Andrew Hamer)在研究中国住房制度改革时提出的“比较理想”比例。
六、总结
普通住宅房地产具有公共产品的特征，应当提供足够的普通住宅供市民消费，而房价高涨严重侵害了群众利益。虽然也曾试图控制房价继续上涨，但是政策的效用不明显，原因是政策的针对性不强。要调控房价高涨，必须运用房地产中的公共经济学原理，制定出有效的公共经济政策，才能取得切实的效果。当前，在抑制需求政策的基础上，主要应通过财政、金融、制度和行政政策降低商品房空置率，以增加供给，从而降低房价。否则，房价很难有效控制，不仅社会矛盾无法缓解，的权威和政策的公信力也会受到极大的损害。
总之，知识经济时代的到来，对我国房地产业来说，既是一次历史性机遇，又是一次时代性挑战。只要我们有正确的认识和必要的估计，既要看到有利的条件，又要看到困难的严重性，不盲目乐观，不消极等待，大胆吸收外国的先进经验，不断创新，努力提高企业的管理水平，就会使我国的房地产业不断壮大起来，在激烈竞争的世界建筑市场上占有一席之地。
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(一)利用销售收入进行纳税筹划
关于土地增值税的筹划，根据其计算公式和纳税规定，主要集中在收人总额、扣除金额和税率这三个方面。其中，收人总额白_接与销售收人挂钩，因此，需要权衡税后利润和所缴纳税款，合理确定房屋销售价格。根据《土地增值税暂行条例》的相关规定，房地产企业所建造的房屋属于普通住宅，且增值率低于20%的，可以免征土地增值税。需要注意的是，在进行具体的筹划方案设计时，需要权衡企业所缴税款和税后利润之间的关系。房地产企业可以通过销售装修成品房的方式增加销售成本，进而降低增值额所占比例。
(二)利用公司的组织形式进行纳税筹划
利用公司的组织形式进行纳税筹划需要在房地产公司与其关联公司之间，合理分配投人成本和销售收人，并以此来控制增值率。此种方法可通过两种方式实现，一是设立装修公司。由房地产公司在其内部设立装修公司，可将原来的'一份房屋销售合同，变为两份合同，一份是毛坯房销售合同，另一份是房地产公司关联装修公司的房屋装修合同，通过合同设计，可减轻房地产公司应缴土地增值税。二是成立销售公司，成立销售公司的日的在于利用房地产公司与下属销售公司之间的组织关系，合理分配下属销售公司和房地产公司之间的销售任务，这样可以对销售收人进行重新分配，并以此降低应缴土地增值税。
摘要：随着我国经济的快速发展，人均物质生活水平显著提高，相应的对居住环境提出了更高的要求，为房地产行业发展带来了更大的空间。我国房地产业由于自身特性，具有带动上下游产业链和增加就业的重要作用，尤其是房地产企业缴纳的营业税和所得税，成为当地税收的财政的主要来源，有助于当地政府各项业务有序开展。但是由于当前激烈的市场竞争中，房地产开发企业税收同样面临着不同程度上的税收风险，这就需要加强税收风险管理，通过专业化、精细化税收管理，增加地方税收收入。由此，本文主要就房地产开发企业税收风险管理问题展开分析，结合实际情况，就其中存在的问题，寻求合理的应对措施。
关键词：房地产开发企业；税收；风险管理；财政收入
房地产开发企业在经营发展中，可能存在不同程度上的税收风险，对于税收风险的管理则是强调相关的税收机构借助先进的信息技术手段，对企业风险进行分析，结合实际情况，有针对性提出合理的税收管理措施，以求尽可能的降低税收管理风险，提高企业纳税额，维护当地政府的财政稳定。对此，相关税收部门可以通过对纳税企业进行辅导和宣传，加强税收监管力度，根据差别化的手段来降低税收风险，提升税收管理成效。由此看来，加强房地产开发企业税收管理风险研究是十分有必要的，对于后续理论研究和实践工作开展具有一定参考价值。
一、房地产开发企业税收管理现状
（一）内部控制缺失。房地产是我国经济持续增长中不可或缺的组成部分，当前我国房地产开发企业税收风险管理工作中面临着各式各样的风险，其中一个典型的问题就是内部控制缺失[1]。房地产企业由于自身组织结构较为冗杂，经营业务涉及到众多方面，一个工程项目从设计开发、建筑施工、加工业、建材商贸以及房屋销售代理等多个部门，这个部门的日常工作量较大，在核算经营成本时很容易混乱影响到最终结果准确性；同时，税收风险管理力量不高，缺少足够的管理资源，管理水平偏低，在实际纳税中可能在执行上存在差异。当前我国的房地产企业尽管结合实际情况建立了相应的内部控制和风险管理制度，但是在实际执行中难以有效的落实到实处，依法旅行纳税职责，致使纳税风险依然存在。同时，还有更多的房地产开发企业尚未建立完善的风险管理体系，自然就谈不上执行纳税风险管理措施。由于很多企业内部制度不健全，或是不愿意去执行税收风险管理措施，同样会为企业带来税收风险。
（二）企业税收规划容易存在误区。房地产企业的税收规划主要是为了尽可能的在法律允许范围内少缴税，但是税收规划失败，房地产企业将会付出相应的代价，即税收规划风险。为了能够在法律允许范围内少缴税，通过调低税基，就能够实现少缴税的目的。但是企业在税收规划和方案选择中并未依法缴纳税务，或是由于无法及时、全面的了解到相关税收政策，导致税收规划存在较大的风险[2]。
（三）企业办税人员专业素质不高。房地产企业在日常经营管理活动开展中，办税人自身的专业素质高低同样会对企业税收风险管理带来风险，导致企业无法更加全面、有效的了解税收政策，或是对税收政策精髓把握的不全面，纳税行为并未严格遵循相关纳税要求进行，或是流于表面，未能从实质上真正按照税收政策规定进行操作，导致企业面临逃税、漏税的问题，承担违约金和罚款的处罚，不仅损害企业经济效益，在一定程度上还会损害企业的整体形象和名誉。
（四）沟通协调不充分。对于一些涉及到具体的纳税业务，一般情况下是由专门的管理人员进行调查、审核以及评估，但是多数房地产企业缺乏专门的人员去同税务人员进行沟通和协调，这种沟通协调的不充分问题，将会为企业带来少缴和未缴税的风险出现，从而造成严重的后果。与此同时，税收政策由于自身特性十分复杂，所以房地产企业对于税收政策的理解和认知上存在差异，这种对税收政策理解上的差异，可能导致企业认定的缴税范围和税收机关认定的缴税范围不同，为房地产企业带来税收风险。
二、房地产开发企业税收风险应对措施
（一）健全和完善企业财务会计核算体系。房地产企业由于自身业务涉及范围较广，在财务成本核算中可能存在一定的问题，造成成本核算工作出现缺失。这就需要房地产企业健全和完善财务会计核算体系，能够对企业日常经营活动和交易真实、全面的反映出来，科学合理的计算，对于重大财务活动及时申报和缴纳，为企业积极参与市场良性竞争打下坚实的基础。在交易活动开展中，企业应该重点关注纳税主体的资格和信用，进行综合考评，防止企业恶意的转嫁税收风险，出现税收漏洞，尽可能的降低税收风险消灭在萌芽状态中。与此同时，房地产企业还应该提高办税人员自身的综合素质，加强培训和考核，树立正确的责任意识和税务风险意识，能够不断完善自身知识结构，学习新的税收法律和政策内容，明确税收风险防范的重要性，真正将税收风险管理工作落实到实处，维护企业合法的税收权益，显著提升企业的税收风险管理能力。
（二）加强税务部门监管。房地产企业应该根据实际面临的税收风险，有针对性提出应对措施，降低税收风险带来的危害。税务部门同样应该对企业申报存在异常纳税项目进行监督，促使房地产企业能够明确自身纳税范围，对于异常纳税项目更深层次的检查和管理，及时补缴税款。对于一些异常纳税项目，如果经过企业自身额定检查仍然无法明确异常原因，税务机关可以交由相关稽查部门对企业纳税情况进行科学合理的。评估，从而更为全面的了解到纳税异常原因所在。
（三）建立税负模型。税务机关应该引进先进的计算机网络技术，根据房地产企业的实际经营情况、楼盘开发规模，应用金税软件数据库建立税务模型，以此来更加科学合理的管理税收风险，计算企业的营业税、所得税以及土地增值税，根据建立的税负模型考核企业自身的税负情况，更深入的了解到房地产企业面临着的税收风险，及时有效的采取应对措施，解决企业税收异常问题。
（四）共享房地产开发信息。为能更有效的对房地产税收风险进行管理，政府部门可以建立房地产行业统一的数据平台，实现数据共享。工商、税务、土地以及建委等相关部门可以在数据平台上共享数据，数据透明度更高，有助于后续发现税务异常查询数据信息。此外，对数据平台应该定期维护和更新，确保房地产信息共享更加及时、全面，根据相关数据信息对比分析房地产企业纳税情况，有效规避房地产企业税收管理风险。
（五）加强房地产开发企业税收风险管理。为了能够有效提升房地产企业税收风险管理成效，相关税务部门应结合实际情况，加强对房地产开发企业税收风险管理，建立健全风险管理机制，定期组织房地产企业进行税收政策培训，促使企业能够更加全面的了解税收相关信息，严格遵循税收政策缴纳税款，规避税收风险。
三、结论
综上所述，房地产业由于发展速度较快，利润较高，是政府的财政的主要来源，为了能够保证政府的财政收入，房地产企业的纳税合法，加强税收风险管理是尤为关键的，通过建立数据共享平台，加强税务机关监管，不断强化房地产税收风险管理，尽可能的降低税收风险为企业带来的损失。
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我国房地产调控的效果一直不尽如人意，房价几乎单边上涨，似乎越调控，房价越高。我们认为，其中主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月，国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。
我国房地产调控以需求调控为主
我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性，反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征：当房价过高时，通过抑制需求来给市场降温；而在房地产低迷或萎缩的时期，同样是运用促进需求的手段进行调控。例如，20xx年出台一系列需求调控措施后（包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等），房地产销售增速有了明显回落；房地产市场在20xx年、20xx年的上行，以及最近一轮房价上涨（20xx年底开始），也都和各部门放松对需求的管制有关（见图1）。
最近，热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例，9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构，加快自住型商品住房用地供应，强化“控地价、限房价”的交易方式，进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继“沪九条”之后，又于10月8日公布六条措施，严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，以确保房地产市场平稳健康发展。
通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政可以看到（见表1），各地房地产调控举措中，既有需求调控，也有供给调控，但仍然以需求调控（如限贷、限购政策）为主。并且，需求调控的措施更加具体、可落实，而供给方面的调控举措则比较笼统，而且是原则性的，短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量，效果几乎是立竿见影的，但却不是一个“治本”的方法。并且，我国房地产供给方面的问题比较突出。
房地产市场供给方面的问题较为突出
我国房地产市场供给端的问题比较突出，一二线城市与三四线城市形成了分化。今年年初以来，一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看，20xx年9月，一线、二线和三线城市住宅价格同比分别增长26.72%、14.87%和6.79%.供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供应不足。国有建设用地供应面积近年来呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。20xx~2015年，全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%（见图2和图3）。据有关方面监测，在16个热点城市中，有8个城市住宅用地供应量少于上年同期。厦门减少50.2%,上海减少47.5%,广州减少41.9%,北京减少30.8%,苏州减少21.1%,济南减少21%,南京减少13%,无锡减少9.1%.在16个热点城市中，有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%,无锡下降27.2%,厦门下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.从地价监测情况来看（见表2），一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续且显着地高于其他用途地价。
第二，房地产的潜在供给难以满足居民对房地产的需求。截至20xx年9月末，全国房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比增长7.56%,增速比上月末低0.41个百分点，比上年末低9.09个百分点；自20xx年6月份以来总体趋于回落，反映房地产潜在供给下降。购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.36%,增速比上月末高0.82个百分点，比上年末高8.63个百分点，反映购房需求依然在上升。今年前九个月新增的个人购房贷款约3.6万亿元，同比多增约1.8万亿元。
第三，需求端的数量管制虽然使人们看得见的成交量下降，房价增速放缓，却并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期。直接从需求的角度进行数量管制，甚至有可能强化房价上涨的预期。今年7月份，全国住户部门中长期贷款增4773亿元，同比多增1984亿元，占全部对实体经济贷款（4636亿元）的102.96%.尽管这一情形在近期已经有所缓解，但9月份新增个人住房贷款依然占人民币贷款增量的39%.居民部门加杠杆的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江苏、广东、浙江、北京和上海房地产贷款余额同比增速分别为33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分别比上月末提高0.77个、0.54个、0.5个、2.06个和0.30个百分点。 5省（市）房地产贷款余额占全国房地产贷款余额的42.50%,比上月末提高0.07个百分点。供给的增加则更有利于稳定预期，应当重视预期管理对房地产市场平稳、健康发展的重要性，但目前房地产调控中对于供给的措施依然比较抽象和笼统。
供给调控的意义及着力点
相比于需求调控，供给调控有利于从更加基础的层面改善我国房地产市场的运行。我国土地资本化的模式以及当前各种资源集中于大城市的现实，都意味着我们需要从供给的角度寻求方法。
一是合理地为中国经济的发展提供融资。在我国经济发展的过程中，土地资本化发挥着重要的作用。地方政府竞相追逐促进当地经济增长，需要一定的政府财力支撑。一方面，政府以低价形式将土地转让给工业企业，吸引企业投资并拉动就业，进而带动当地经济和政府税收的增长，在这个过程中，土地也随着经济的发展而增值；另一方面，作为住宅用地的土地要素通过拍卖的形式转让给房地产商，供房地产商开发建设成商业地产用于居民购买，政府一般可以从中获得大量的土地财政收入。
根据最新的测算，在房价的构成中，政府所得占房价的六成左右。研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜两省，20xx）。根据国土资源部的统计，20xx年出让国有建设用地22.14万公顷，出让合同价款2.98万亿元，同比分别减少20.2%和13.3%.其中，招标、拍卖、挂牌出让土地面积20.44万公顷，占出让总面积的92.3%;招标、拍卖、挂牌出让合同价款2.86万亿元，占出让合同总价款的96.0%.
以土地财政为代表的土地资本化模式，在推动经济发展的同时，也在一定程度上为地方政府的短期行为提供了激励。高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入，因而地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入。在此前提下，要增加土地的供给就会比较困难。并且，高地价将提升城市发展的成本，地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加，不利于吸引人才、培育新经济增长点，从而削弱城市竞争力。短期内政府的财政收入存在“租税替代”的关系，即政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其他行业的税收收入越低，房地产片面发展对实体经济具有不良影响。
作为应对，应考虑改革土地拍卖制度。我国的国有土地使用权拍卖制度下，出价高者得，在未来房地产价格将保持上涨的预期下，土地价格更容易被抬高，“地王”频现。相比之下，上海车牌拍卖制度值得在我国土地使用权拍卖的制度设计中参考。它要求出价进入有效报价区间，而有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的，在此基础之上，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定中标者。显然，在这样的拍卖制度下，报价最高者和最低者都无法中标。在土地拍卖中参考这样的拍卖规则，将会改变“地王”频现的现状，更有利于价格稳定和价值发现。
二是优化资源布局。在一些热点城市房价飙升、供不应求的。同时，我国房地产行业还面临着去库存的艰巨任务，一二线热点城市和三四线城市分化十分明显。今年8月份，70个大中城市新建商品住宅同比价格变动中，最高涨幅为44.3%,最低为下降3.8%.
我国优质教育、医疗卫生资源往往在大城市较为集中，人口源源不断地涌入北京、上海等国内一线城市。近年来，国内主要城市学区房现象持续升温，便是公众愿意对优质教育资源支付更高价格的一种体现。有研究测算，学区房的租金收益率平均而言比非学区房低5%,对于小户型住宅更可达19%,且租金率折价存在较大的波动，受教育部门公立学校入学政策冲击的影响大。因此，从长期来看，在更大范围内提升我国教育、医疗卫生等资源的质量，亦有助于破解我国房地产市场面临的难题。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供给。从国际比较以及我国一线城市的土地使用情况看，完全有可能增加一线城市的住房用地供给。实际上，高地价与目前地方政府面临的GDP考核指标有直接的联系。为了达到GDP的考核要求，各地区需要尽可能多发展工业投资，从而影响了土地资源的配置，导致我国一线城市的工业用地占比远高于国际上其他同类城市。这样的土地使用布局对于我国一线城市来说，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到22%、32%和36%,远高于纽约（3.9%）和东京（5.1%）。纽约居住用地占城市建设用地的比重为44%,东京的这一比例更是高达73%,而我国的北京、广州和深圳的这一比例分别仅为28%、29%和26%.
一方面，要改变单一追求GDP的绩效考核办法，纠正片面追求经济增长速度和当前利益，更加重视民生、资源环境和长远利益，优化资源布局。另一方面，在增量土地供应空间有限、供需失衡的情况下，存量土地（城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有开发利用潜力）在城市发展中应该被充分挖掘利用。据测算，上海中心城区成片工业用地转型空间为9000万平方米，旧住区改造产生的住宅体量约为6000万平方米。全上海市范围内住宅的建面空间可达1.6亿平方米，相当于可供应8年的成交量（20xx年全年上海市住宅销售面积约20xx万平方米）。在盘活存量土地的过程中，应发挥政府主导、统筹协调的优势，缓解供应紧缺，优化城市发展。
提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供给，不仅可以从供给端缓解我国热点城市房价过高、增速过快，而且有助于稳定公众的预期。
诚然，许多国家在城镇化率达到75%之前进程中都出现了房地产价格远远高于当时的经济增速、租售比等指标看上去也远远超过“合理范围”的现象。我们认为，这一现象是以经济高速发展带来的未来预期收入提升为基础的。在中国通过土地资本化促进地方经济发展的过程中，政府做了大量的统筹协调工作，例如招商引资、城市规划，从整个地区的全局来考虑产业布局、居住片区的分布等，同时进行了大量基础设施建设工作，中国的经济潜力得到了很大的释放，地区房地产价值亦得到了提升，而房地产价值的提升恰恰是来源于对未来收入的预期。根据初步测算，20xx年第三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。房地产确实在中国经济增长中扮演了重要角色，但如果房地产的膨胀趋于挤出其他投资和扼杀企业家精神，对于中国经济的转型和健康发展则是不利的。因此，还应着眼于中长期，从土地和各项资源的供给，以及制度上做改进。
总的来说，我国当前的房地产调控应注重需求调控与供给调控相结合、短期调控与长期调控相结合，并处理好房地产与经济发展的关系。在现有的需求调控的基础上，进一步完善供给调控的措施，兼顾短期和长期，促进房地产市场平稳、健康发展。
摘 要：在改革开放以来广西房地产业经历了几个大的波动阶段，但广西房地产业仍是广西当前经济发展的支柱产业之一，近年来其发展处于比较平稳的上升的阶段，本文通过对广西房地产发展阶段的划分，根据广西近年来房地产经济的发展状况，结合当前我国对房地产业的调控政策，对未来几年广西房地产经济的发展趋势进行了分析和预测。
关键词：广西；房地产；经济；发展趋势
1.广西房地产经济发展综述
1.1广西房地产萌芽阶段
1979年~1990年是广西房地产的萌芽阶段，在1979年~1988年的10年间全国建成的。住房面积是我国建国以来的住房面积建设的总和。而在1988年的城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产体制改革标志着广西的房地产业萌芽的开始。从1988年开始广西的住房制度改革正式开始。从此，标志着广西房地产经济进入了新的一幕。
1.2广西房地产调整阶段
1991年~1998年是广西房地产调整阶段。由于20世纪90年代初，北海房地产投资过热，导致广西房地产过快发展而产生了局部地区的房地产泡沫现象。针对此现象，国家在1993年进行了宏观的调控，由此广西房地产由投资高峰期进入调整阶段，直至后来的负增长。尽管如此，在此期间广西人均居住面积仍有大幅增加。并且从1998年12月31日广西取消了住房实物分配制度，而转向实施住房分配货币化。
1.3广西房地产发展阶段
1999年至今广西房地产进入了一个高速发展的时期，投资总量快速增加，建设规模不断增大，并且商品房销售量持续增长。但是与此同时我们不得不关注国家对房地产业的一些宏观调控政策，最为明显的就是20xx年的121号文件拉响了宏观调控的警报，随之便是20xx年出台了一系列的调控政策而被称为政策年，接着便是20xx年的“国八条”、20xx年的“国六条”、再到最近的国四条、国十一条，国家对房地产的调控从来没有停过，但是每次大的调控之后，总会有大的反弹出现。虽然广西的房地产经济的发展没有一线城市的快，但是与此同时也产生了相应的这种现象，进入了一个周期性发展的阶段。
2.广西房地产经济发展现状分析
2.1广西房地产投资增长情况
广西房地产的详细投资情况从图1可以看出，在1991年到1998年的迅速增长之后，其增速进行周期性的小幅波动基本趋于平稳，但投资额增加较多。直至20xx年广西房地产投资完成额度仍在增加，并且仍处于平稳的增长之中。在1988年的广西房地产投资完成额为3.69亿元，直至1991年开始快速上涨，在1993年起涨幅达到了历史性的高峰期，随之便因国家的宏观调控而下跌，直至1999年再次开始回升，至今仍是处在平稳的增长期，但其投资额已从1988年的3.69亿元上升到20xx年的813.68亿元。
一、房地产企业财务管理具有的特点
房地产企业相对于其他企业而言，具有复杂性和高风险性。其开发周期较长，一般需要两年以上，有的甚至更长，而且对于资金的需求量巨大，是其他企业的几倍或几百倍，属于资金密集型的企业。加上房地产业流动资金多，需要不断进行投资，以确保资产的保值和增值，投资需要承担较高的风险。可见，房地产企业的财务管理工作尤为重要。房地产企业开展财务管理工作时，需要处理的内外关系较为复杂，不仅需要与企业各部门进行沟通，还需要和债权人、投资者，以及工商税务局等处理好关系，若处理不当，财务管理就不能发挥其应有的作用，甚至给企业带来巨大的损失。而科学合理的财务管理可以有效促进房产企业战略目标的实现，确保企业的正常运行。此外，财务管理还可以为房地产企业管理层决策提供可靠的依据，根据财务预测等，测算企业投资方案的经济效益，分析出具体房地产项目的可行性。同时，还可以根据财务管理分析，找出企业生产经营过程中的劣势和不足，从而可以快速采取相应的对策。
二、房地产企业财务管理存在的问题
1.财务管理制度不够健全房地产企业财务管理制度的健全，是确保其财务管理有效性的前提。由于房地产企业把主要精力放在施工和销售上，内部管理制度不够健全，尤其是财务管理制度，多数只是生搬照抄，而未能根据企业自身实际情况进行制定，可操作性不强。同时，在制度的制定上不够细化，缺乏实用性。例如在工程材料采购上，没有一个详细的计划和对材料的审核过程。还有的企业在财权分配、资金管理、私设小金库和资金的账外循环等问题上没有制度上的约束。2.管理者对财务管理不够重视目前，从形式来看，许多房地产企业的发展战略和经营计划都未能与财务管理工作相结合，对财务管理不够重视。他们对财务管理的认识还停留在记账、报账、现金收支上，缺乏对财务工作的有效监督，也未能将财务管理运用到战略可行性分析上，如企业中投资、筹资、经营管理等重大决策上来。企业对财务管理的重视不够，就可能会使其在重大事项的决策上具有盲目性，导致企业发展受阻，甚至是战略上的失误。3.房地产企业融资困难由于房地产企业具有投资大、风险高、现金回收周期长等特点，经常会出现运营资金短缺的问题，而融资困难也是不争的事实。随着经济的飞速发展，房地产行业发展进入瓶颈期，竞争压力也越来越大，库存也在不断增多。但银行对于民营企业的扶持力度远远不及国有企业，设置的贷款门槛较高，使得多数房企无法轻易获得流动资金。此外，房地产企业融资途径单一，除了银行贷款外，很难获得社会资本的青睐，使得房企发展受阻。4.成本管理方面不够细化房地产企业财务管理相关人员的业务能力、工作经验等相对不足，对项目的成本核算、成本控制不够精细，他们侧重于对施工造价的控制，却忽视了项目工程投资决策阶段对造价的。严格控制，也忽视了工程设计阶段对工程造价的科学预算，未能建立完善的成本管理体系。此外，企业未能对施工成本的合理、合法性进行实质性审查，导致财务部门对项目的成本控制薄弱。可能会出现项目开发过程中，成本不断增加，或者完工后一些项目的成本仍然在发生。
三、加强房地产企业财务管理的对策建议
1.建立健全房企的财务管理制度目前，房地产企业的财务管理之所以存在诸多问题，一个很重要的原因就是其缺乏完善的财务管理制度。因此，要健全现有财务管理制度，提升对财务规章的执行力度。这是确保财务管理工作顺利进行的重要保障，也是降低房地产企业高风险的重要措施。一是要健全企业投融资的决策体系；二是完善现有的财务预算管理体系；三是健全企业业绩综合评价体系。只有建立健全财务管理制度体系，充分发挥财务管理的优势，才能促进企业战略目标的实现，保证企业长期财务目标的实现。2.提高全员的财务管理意识房地产企业的管理者及财务相关人员应提高财务管理意识，这决定着企业财务管理的有效性。在房地产企业的财务管理中，需要财务人员发挥应有的作用，通过对企业资本的管控，进而有效防范和控制企业风险性。首先，必须将财务管理放在企业管理工作的首位，提高财务人员在企业中的地位；其次，对财务管理相关人员进行专业的培训，以提升企业财务管理人员的专业知识、技能等综合素质；最后，在完善内部管理制度的同时，加强企业内部各部门之间的交流，整体上实现企业财务管理意识的提升。3.增强房企信用，拓宽企业融资渠道对房企而言，可以充分利用财务杠杆来为企业创造更多的收益，同时要避免过高的负债给企业带来的利息负担，使企业规避潜在的财务风险。各房地产企业应积极拓宽融资渠道，制定合理的融资计划。一方面，要不断增强其信用度，提高其融资能力。只有在日常经营中逐步提升企业信用度，才能使企业获得银行等金融机构的信赖，从而得到更多的可支配资金。另一方面，要拓宽融资渠道，考虑融资多元化。房企可以借助良好的信用度从担保公司、金融租赁公司等非银行金融机构获取短、中期流动资金，合理改善企业的资本结构，化解财务风险。4.细化管理，实施全面成本管理全面降低企业成本，实现对施工项目全过程的成本控制和管理，从而提高房地产企业的综合竞争能力。首先，要重视施工项目前期的设计工作，这直接影响到工程施工费用的多少和建设周期的长短问题。其次，要对房地产项目进行合理评估和预算，做好成本的预测，防止出现设计成本与现实成本不符的情况。最后，要控制开发时间，把握开发进度。通过严格控制项目开发周期，避免由于开发周期的延长，使得成本随之增加的情况。最终细化成本控制，增加财务管理的可控性，实现企业的全面成本管理。
参考文献
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《房地产现状的探讨》
摘要：众所周知，房地产业是国民经济与社会发展的一个基础性产业。它在推动国民经济快速增长、缓解就业压力、保证财政收入等方面起着极其重要的作用。房地产业作为国民经济的重要组成部分，它关乎社稷民生，深刻影响社会稳定。居民的日常生活包括“衣食住行”，其中住是极其重要的，只有居民买得起房，有房住，才能安居乐业，社会才能发展。
关键词：房地产；房价
中国近几年的房地产市场是波动的，不稳定的，房价一直处于增长状态，不仅给居民造成了住房困难，还给中国的经济造成了很大的隐患。政府近几年来也已出台一系列政策对房地产市场进行密集调控，这些政策包括“国八条”，“新国十条”，“国十一条”，“9.29新政”，“新国八条”以及“国五条”。然而这些政策是否真的行之有效，对房价的调控是否起到作用，是否的确使得居民能够买得起房，以这个为出发点，我们小组探讨的课题就是基于政府出台的政策对房价的影响，来分析中国的房地产市场。
首先房价变动是一个长期的过程，因此我们不能单从某年的房价来研究，因此本次课题我们收集整理了2004年到2013年的全国二三线城市房价数据，研究当期房价的变动趋势。其次要判断居民是否买得起房，不能只依靠房价，因为在这一期间房价的确是在上涨，但居民的收入也在增加，所以我们引入了一个房价收入比的概念来分析这个课题，最后我们收集整理了房地产相关政策的颁布，分析政府宏调的作用与效果。结合政策理论分析和房地产市场实际价格趋势来研究政府宏调的效果，从而总结出宏调政策的优劣处，提出我们课题小组的政策建议，以协助政府完成对房地产市场价格稳定的调控。
我们决定通过计算房价收入比来对房地产市场发展状况和居民购买负担进行评判，房价收入比是判断房价高低的标准。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。
房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)计算方法：是指住房价格与城镇居民家庭年收入之比。本课题以城镇三口之家为标准，住房价格指城镇家庭在当年的居住面积乘以当年的房价，家庭年收入是二人年收入总和。即可得房价收入比：PIR=P/I.
一、政府政策对房价的影响分析
查阅资料得知房价收入比（PRI)增长速度极快，尤其是一线城市，由7.06(2004年）上涨至20.93（2013年），完全超出了居民的可承受范围，而二三线城市房价收入比也从处于合理区间的5-6（2004年），上涨至10以上（2013年）。我们将结合政府对房地产市场的调控政策，对房价收入比数据进一步分析，以得出政府密集调控政策对房价收入比的影响。
我国自2004年以来，房价不断上升，房价收入比总体来说亦呈上升趋势，影响了经济和社会的稳定发展，因此，政府在这十年间对房地产进行了一系列密集调控。2005年，为抑制住房过快增长，国家颁发了“国八条”，这项政策对房价收入比有稍微影响，其中一线城市的房价收入比受影响最大，一线城市从9.12稍微下降到8.91;二线城市从5.41下降到5.37;三线城市则是从5.62上升到5.82;但是，一年之后，三级城市的房价收入比都回暖，并继续上升。� 结合数据我们看出，2010年国家采取的密集调控手段，致使2011年一线二线三线城市房价收入比都在下降，且下降幅度十分大，其中，下降点数最多的一线城市，从15.21下降到12.68，；其次是二线城市，从7.82下降到6.28，三线城市尽管下降最少，但也下降了1.05个点――从8.17下降到7.12。为稳定房地产宏观调控效果，2011年，政府颁布“新国八条”，在相关政策中，特别要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，除此之外，“新国八条”还增加了坚持和强化舆论引导这一政策。尽管“新国八条”的调控力度更大，调控手段更加具体，但在在2012-2013年度，房价却迎来了新一轮的飙升，由14279元/平米（2012年）上涨至24773元/平米（2013年），房价收入比也是史无前例的高涨。
总观2004年以来国家颁发的一系列房地产调控政策，调控目的从开始的抑制房价过快上涨逐渐趋向稳定房地产市场的健康发展；调控力度逐年上升：以差别化信贷政策为代表，从“国十条”中较为宽泛的严格实行，进步到“国十一条”中加大执行力度并明确方向，最后变革到“新国八条”中完善并切实实行；政策逐步细化，如市场监管政策，差别化信贷政策和税收政策的细化与完善；随着市场和社会的变化，政府调控的政策紧跟改革风向：如“国八条”偏向严格控制被动性住房需求，而之后的“国十条”更强调坚决抑制不合理的购房需求――投机性购房等。我们亦不难找出这些政策的共同点，即政府强调最多的方面：一是高度重视稳定住房价格工作和切实负起稳定住房价格的责任；二是大力调整和改善住房供应结构；三是加强市场监管与监理考核问责机制；四是加强保障性安居工程建设。
由此可见，政府根据我国国情不断在调整政策，这一系列密集调控政策对房价收入比也有一定的影响，但这影响并不持久，一段时间之后作用将逐渐消失，房价抑制作用降低。其中，政府政策对一线城市的房价收入比影响最大；其次，差异化贷款政策和一系列税收政策在这些条目中的作用最大。
二、稳定房地产的政策建议
政府对房地产调控要逐步区域化，进行分类（双向）调控。针对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不可退出。而对库存量较大的二线城市，严格控制对房地产商的土地供应，适当的放松限贷和限购，同时采取打折促销等手段，消化库存。通过逐步降低大库存城市的房价收入比，力争平稳过渡，避免城镇化末期出现类似日本房地产市场崩溃的危机。
建议政府尽快开征物业税，制定出台一部公正、公平的房地产物业税，让房子多的、房子好的房地产投资者多交税，而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税，有效抑制投资性买房需求。尽管物业税无论对自住的还是投资的住房都会增加持有成本，由此可能对部分中低收入阶层带来一定的冲击，但如果在征税对象、税率、起征点、减免税等方面较好地参考国外的做法，并结合我国的具体情况做出合理的设计和安排，就能够将对普通购房者所带来的冲击降低到最小限度。
影响商品房购买力的另一个重要因素便是收入，改革中国的低工资体制，大幅度提高职工的工资水平，提高有效的商品房购买需求，推动有效内需来解决房地产存量过多的问题。
参考文献：
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论文导读：对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。
关键词：房地产，市场调研，楼盘
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境);然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。
1.点—单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：
第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等);了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等);公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁？它的进出道路如何？是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。
第二项是分析产品特征。这是楼盘市调的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总体规划、建筑设计、总建面积与外观、总建套数与房型、面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁？他们的资质如何？彼此间是如何合作的等等，从而评估楼盘的'资信度。
第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点、媒体选择、广告密度和实施效果等等。
第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行等，另一方面则是指什么样的房型最好卖？什么样的� 其中的销售状况是结果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市场调研工作的全部内涵。
2.线和面—区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
一是区域分析，区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。
二是区域产品，区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。
三是需求特征，需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好等，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况，由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。
3.体—宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查做得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。
政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。
经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个 它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。
行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。
国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%~50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。
总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。
参考文献
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税收筹划是指纳税人通过改变企业经营活动和个人事务，使税负最低。资金是任何一个企业进行经营活动的必要前提，房地产企业也是如此，并 多种多样的企业筹资方式和所涉及的税收优惠政策的不同，导致了筹划空间很大。房地产企业筹资方式主要有银行借款、股票、债款、预售房款、关联企业拆借、企业留存收益、企业内部筹资等，可分为负债型筹资和债券型筹资。
一、具体分析其筹资方式的税收筹划
(一)负债性筹资
负债性筹资是指企业通过增加负债来筹集资金，具有资金成本低，不改变股东结构，成本可以冲抵税负的优点，其主要方式有银行借款筹资、发行债券筹资、关联企业拆解资金、预售房款等。
企业进行银行借款筹资，利息支出可以税前扣除，并且企业还本付息后，企业利润下降，导致所得税税负下降。企业发行债券筹资，其利息支出不高于金融机构同类、同期利率计算的数额的部分是可以税前扣除的。其溢价和折价发行对企业税负的影响是有差异的。企业通过预售房款筹资，企业销售未完工产品取得的资金，不直接计入收入，按预计计税毛利率分月或分季计算出的毛利润征收所得额，企业可以通过对成本费用的会计处理，降低预计毛利率来降低税负。
(二)权益性筹资
权益性筹资是企业最基本的筹资方式，资金来源于所有者投入的资本，与负债行筹资相比不需要支出利息费用，但是所支付的股息，红利不可税前扣除。企业通过内部筹集资金方式进行筹资，股东用资本公积转投股本，不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的新增股本数，不作个人所得来征收个人所得税。企业发行股票筹集，企业发行股票所支付的股息不能税前扣除，但是股东会分摊企业的利润导致所得税计税依据减少，从而减轻税负。企业通过留存收益进行筹资，资金积累缓慢，且留存收益为税后利润形成，具有双重征税问题，会导致企业税负很重，不建议采用。
二、筹资方式的税收筹划涉及的风险
(一)政策风险
政策风险是指企业对筹资方式所进行的税收筹划方案与国家政策相违背，造成其纳税行为与国家政策不符，或者达不到预期的筹划效果。造成这种风险的原因主要有两个：一是策划筹划方案的人员对其所涉及的国家政策理解得不够透彻，没有深入了解税收政策，没有充分利用税收优惠政策，就会造成政策风险。另一个是国家政策是不断变化的，而税收筹划是一个事前筹划，这就可能会与变化的政策相冲突，从而造成政策风险。房地产是一个受国家宏观调控影响较大的一个行业，关于企业的税收政策也正在不断的发展和改进，但是房地产的开发项目制作周期很长，这就意味着我们的筹划方案有着很大的迟滞性，就可能会造成我们的筹划方案不符合政策规定或达不到预期效果。例如商业银行信贷紧缩，中小型的房地产商获得银行的资金难度加大，对于其筹划方案中资金来源中银行借款占大比例的企业来说，其筹划方案肯定没有预计的效果。
(二)经营风险
经营风险是指企业对其筹资活动的筹划方案会影响企业的正常经营活动，不能达到筹划效果。房地产企业的经营风险同样产生于两个方面：一是经营活动需要大量的资金，而且它的每个项目建设时间长会导致资金周转率低，所以通常其自有资金是无法满足它的经营需求，筹资活动是它开展经营活动的一个必要前提，如果没有筹集到充足的资金，企业正常的经营活动没办法开始；二是企业的经营活动是一个不断变化的过程，企业的税收筹划又是一个事前的方案，具有很强的计划性，如果筹划方案没有考虑在经营活动过程中会发生的一些无法预测的事情，企业很有可能没有充分的资金去应对，那么企业可能会发生经营危机。例如企业制定了将房屋预收款作为其资金来源的一部分的筹划方案，但是它开发的项目由于受到多方因素的影响，预售形势没有像预估的那么好，无法筹集到经营活动所需资金，那个项目可能就会停工。
(三)财务风险
财务风险是指一味地去追求低的税收负担而制定出的筹划方案会造成企业利润的流出，企业无法实现利润最大化。企业的利润来源于两个方面：一个是在企业经营活动中通过增加营业收入减少营业成本来创造利润，另一种是通过合理避税减少税收负担来增加利润。但是最低的税收负担方案未必会使营业成本降低，达到利润的最大化。比如负债的利息允许税前扣除，所以负债筹资可以实现筹划目的，降低税收负担，但是负债比重过大，就会造成严重的资本结构不合理，会导致企业资金成本增大，我们可以通过资产负债率来分析会发生的结果：企业的负债越多，资产负债率越大，这就表示企业的债务负担越重，期末还本付息数额也越来多，意味着成本也越来越高。而且资产负债率越高，表明企业的偿债能力越低，债权人就会质疑企业的偿债能力，不会对其提供借款或购买其债券，甚至这一比例如果超过100%，被视为破产的警戒线。
三、对筹资方式税收筹划的一些建议
(一)制定专业的税收筹划方案
税收筹划可以产生于企业任何一个生产经营阶段，并且筹划方案中包含了税法、财政、会计、法律等专业知识，所以税收筹划已经转变成为一项专业的'服务项目，需要准确并有深度的理解税法知识，把握好相关法律政策以及熟知财政、会计等具有一定职业素养的专业人士来制定其筹划方案。目前我国的会计师事务所已经有了关于税收筹划的专业咨询服务，如果企业内部没有这种专业化的人才，可以向事务所咨询。
(二)制定合法的税收筹划方案
税收筹划和偷税漏税行为最本质的区别就是税收筹划是合法的，而偷税漏税是违法的。我国关于房地产企业的宏观调控正处于摸索阶段，许多的法律法规还尚未成熟，这就带来了很大的筹划空间，但一定要正确掌握好两者之间的界限，保证筹划方案的合法。
(三)制定合理的税收筹划方案
税负最低的筹划方案不一定是成本最低的筹划方案，在制定筹划方案时要合理考虑税负和成本这两者的综合情况；每个房地产公司的发展能力、盈利能力、营运能力、偿债能力不同，而且由于所在地域不同，其所受到的政策约束也不尽相同，企业在制定筹划方案要把这些都考虑进去，还要尽可能的联系企业的综合的财务目标、实际经营方向、规模大小等，制定出一个合理的筹划方案。