第一周
实习第一周,学习公司里以往做过的成功策划案例,熟悉房地产策划工作重点和流程。公司给阳光一百成功做过一个策划,我学习的第一份案例就是从这个开始。这是一个前期销售业绩不佳,后经过策划成功翻盘的案例。通过学习了解到,这种后期策划主要根据目标消费群特点,重新包装树立楼盘形象,找出一个全新卖点,并不遗余力地通过广告等宣传方式突出。当然这并不是我的见解,而是当时负责这个策划的陈工给我的讲解,说实话,虽然陈工讲得头头是道,我听起来却有些一头雾水,毕竟刚接触,理论知识和实践的沟通还没开始。但这却让我对房产策划工作产生了浓厚的兴趣,原来一个楼盘销售的好坏并不只是价格和质量的问题,更需要王婆卖瓜似的标榜。
第二周
这一周我还是从理论上学习,学习的是房地产全盘策划流程。即从地产商拿到地皮起到楼盘售出,房产策划参与全过程。公司也有成功案例,绿景家园就是其中之一。让我没想到的是,原来哪块地皮用作什么样的用途并不完全由地产商说了算,只要房产策划参与进来,主要就是策划说了算。当然这个说了算可不像嘴上说说那么简单,而是要经过大量艰苦细致的工作,比如一块地皮适合建什么样的楼般,是别墅,住宅楼,商务楼还是商住两用等,房产策划人员要对周边环境包括地理环境,商业环境,交通条件等等进行调研,做出可行性报告并经过再三审核才能决定下来。然后建成什么品质的,还要再对目标消费群需求进行调研,这个调研是影响楼盘价格的重要因素之一。为了有切身体验,接下来的两周,我随陈工到一处尚未开发的地皮上去体验。那块地上荒草丛生,我想像不出它可以建成什么样的楼盘。陈工却告诉我,这块地可以建成别墅,因为它周边的自然环境好,有一条小河流过旁边,还有一座小山丘,是建别墅再好不过的地方。同时,对这块地的容积率,绿化率,建筑密度等应该控制在多大范围,陈工像是了然于胸,我听得非常入神,感觉自己完全像是个门外汉,也非常佩服陈工。原来房产策划包括这么丰富的内容。
第四周
主要是对上周的问卷调研进行汇总。这些调研来的资料很大程度上反映了目标消费群的购买心态,因而房产策划公司都非常重视。这周还学习了有关户型的知识,原来户型的设计策划公司也要给出很重要的意见,在这个过程中我了解到,目标消费群的意向只是决定户型的一个因素,更大的因素源于地皮上的容积率,即一座楼建什么样的户型开发商才能建成更多单套商品房,说到底,利润才是的决定因素。
第三周
这周的主要工作是对之前所看地皮的目标消费群进行各种调研,以期对将要进行的房产策划提供依据,调研以有奖问卷手机短信等形式进行。主要是了解本市高收入群体对该处地段有什么样的预期,然后对这些预期进行汇总。调查中感慨良多,明白什么叫财大气粗,也看到了现实的残酷性,生活中有那么多人为了购房绞尽脑汁,也有人可以豪掷数百万买别墅。