房地产行业近几年来在中国的高速发展也带来了行业内白热化的竞争，那么要怎么样才能做好房地产的工作呢？为大家精心整理了房地产广告策划方案最新4篇，在大家参照的同时，也可以分享一下给您最好的朋友。
活动主题：感恩节回馈“送健康免费体检”。
类型：活动营销。
目的：借活动提升企业和项目的品牌形象。
目标客户群：业主。
20__年__月__日8：00—16：00点，__房产公司在__分公司的中间联络下，聘请__医院副主任级别以上专家进入社区，为__业主提供了一次专业的“送健康免费体检”活动，为广大业主进行了健康检查。同时，现场解答业主健康方面疑问，给业主提供改善健康计划的建议等，获得业主的一致好评。
__房产公司一直以打造国际化高档社区为己任，在对业主的服务上猛下功夫。这次活动既充分体现了开发商对业主的贴心关怀，又成功地做到了“社会资源的整合与共享”。
策略分析：
都市紧张的工作节奏使人们更加注重居住的服务品质，体现高品质生活的“宜居、健康、生活”的住宅理念也应运而生，并受到市场的热烈追捧。珠江帝景的这次“送健康”活动，进一步丰富北京珠江帝景社区的文化生活，为业主们营造一个更加良好的健康居住氛围，同时也树立起合生和珠江帝景的市场口碑。
__房产公司——赞助经典芭蕾《罗密欧与朱丽叶》天桥上演
11月25日，由__房产公司项目赞助，摩纳哥蒙特卡洛芭蕾舞团演出的“__房产公司——新古典之夜”芭蕾舞《罗密欧与朱丽叶》VIP专场演出在__天桥剧场举行。该活动还推出了价值两万元人民币的天价票，即每购买一张两万元票的观众都可以将此票作为“代金券”，在“__”购置指定尊贵户型时冲抵等值房款。开发商赞助芭蕾舞这样的高雅艺术在国内还属首次。
关键词：房地产；营销策划；市场营销
房地产营销策划是一项较为复杂的工作，涉及到的工作内容非常广泛，主要是通过对房地产项目所处的内外环境进行详细分析的基础上，对房地产开发项目在一段时间之内的营销工作的具体目标、战略以及具体的实施方案等进行的设计和规划，这是房地产项目进行市场营销的指导和营销人员的工作指南，在房地产营销中发挥着非常重要的作用。
一、房地产营销策划中存在的问题
(一)营销策划中过于重视营销广告
当前我国房地产企业过于重视销售业绩，而且对于营销广告有着盲目的信服，在营销预算中将过多的精力和资金都投入到广告中，营销策划工作也不得不根据公司的需要进行广告方面的策划，但是过多的广告尽管能够一定程度上提高房地产项目的知名度，但是实际在房产销售方面发挥的作用并不乐观。
(二)营销策划缺乏特色性
在房地产营销策划中还存在缺乏特色的问题，营销策划工作中重点是向消费者宣传小区的房型、周围环境以及物业管理服务等，这些都是笼统性的问题，难以满足消费者的需要，对于房地产项目的销售起到的作用并不大。这主要是由于房产营销策划工作人员没有针对消费者的需求和消费者的心理做出较为全面的了解和分析，这种无特色的营销策划，消费者无法从中分辨出本项目与市场中的其他项目的不同之处，难以从中发现本项目的特点和优势，这就导致很难真正实现营销的目的，对于房地产项目的销量会造成一定的不良影响。
(三)市场调研不足
许多房地产公司中的策划部门在制定营销策划方案之前都没有进行充分的前期市场调查，这也是影响其营销策划效果的重要因素。当前许多营销策划部门的工作人员往往都仅仅在小范围的市场中做一些简单的调查就用来当做营销策划的依据，甚至一些房产营销策划人员根本没有任何的前期市场调查就将营销策划方案做了出来，这种以偏概全和随意策划的情况难以对消费者的需求和房地产销售市场中的发展情况进行全面的了解，这种情况下制定出的营销策划必然会呈现出程式化和不合实际的缺点，难以满足消费者的需求，若因此而造成错误的市场定位，则最终影响到房地产开发项目的实际销售量和企业的整体竞争力。
(四)营销策划方案缺乏新意
房地产营销策划中的创新元素是非常重要的，是吸引消费者的关键，这种创新是建立在对市场需求进行详细了解的基础上的，只有符合消费者需要和市场需求的创新型的房地产营销策划才能够吸引更多的消费者，真正实现房地产项目营销的目的，实现房地产项目销量的增长。但是目前多数的房地产营销策划工作中都没有做到这一点，许多策划部门仅仅是为了完成工作任务而策划，他们的策划缺乏新意，多数都是按照统一的模板，将其中的数据和其他信息换成本房产项目相关的信息，这样降低了策划工作的工作量，却也降低了营销策划方案的质量。这种缺乏新意的营销策划很难在当前房地产市场的激励竞争中惊艳到消费者，在竞争中并没有任何优势可言。
二、完善房地产营销策划的对策
(一)创新广告形式
广告是房地产营销中不可缺少的一项重要内容，但是在实际的营销策划工作中不能将市场营销的重点都集中到广告方面，应该多种措施并举。而且在进行广告策划的过程中策划人员要在深入分析房地产项目卖点的基础上做出更有针对性的广告创意，让消费者能够从广告中了解到更多的与项目相关的信息，并且要保证广告中不能出现虚假宣传等，这对于房地产企业的品牌形象建设和房地产项目的市场营销都有着重要的意义。
(二)认清消费需求
房地产营销策划的最终目的就是提高房地产项目的销售量，将房子卖给需要的人。衡量需要的人的关键就是要充分了解消费者的消费需要，这样才能更好的进行市场定位和更科学的进行市场细分，从而针对不同需求的消费者制定出对应的营销策划，实现市场营销的目的。
(三)加强市场调研
市场调研是房地产企业中获得市场信息的重要途径，完善的营销策划都是建立在全面的市场调研的基础上的，所以必须重视市场调研工作。在进行市场调研之前首先必须明确市场调研的目的和目标，并运用科学的调查方法去房地产市场中收集需要的资料，并将这些资料进行整理和分析进而得出科学的结论，得出房地产市场中的真实信息，这些都是房地产公司发展的重要资料，也是房地产营销策划方案制定的依据。
恒枫天园项目企划书
一、推广目标
本项目有志打造成为苏南乃至长三角一流的高尚居住社区，因此，本项目要取得最终成功，在销售初期就必须要以高尚的品质一炮走红，务求使本项目成为长沙楼市的焦点。继而再以不同的媒介及炒家的宣传使本项目不断升温，配合并推动本项目的销售，并使发展商为社会所认知，在长沙市房地产市场建立起自身形象品牌之余，使项目销售不断创造出佳绩。
二、整体营销推广策略
1、本案价值体系的建立
在明确了本案的优劣势和目标客户群后，我司认为如何建立自身产品的价值体系将成为客户群是否购买本案的关键所在。
价值体系：是发掘项目潜在价值的有效手段，能最大限度的增加项目的附加值，使项目的个性更加鲜明。对于本案，我司明确本案的价值体系建立是基于基本价值和附加值两个层面。
2、价值体系建立的两个层面
基本价值层面：即高品质的低密度生态住宅品质属性
ü房型——满足：宽敞舒适的基本需求
ü绿化——满足：高绿化率的环境需求
ü景观——满足：视觉和功能的高度统一
ü地段——满足：动线发达，蕴含投资价值
ü建材——满足：高品质标准的基本需求
ü会所——满足：服务和娱乐的基本需求
ü智能化——满足：安全、便捷的基本需求
ü投资——满足：投资收益的基本需求
ü物业——满足：人性化服务的基本需求
ü品牌——满足：与身份相符的基本需求
ü生态——满足：舒适，健康生活的需求
附加值层面：指能使目标客户群引起冲动，而最终促成成交的心理需求(即：自我实现的需求、实现全面升级的高品质生活)
3、实现价值体系的两大要素
1)产品要素
突出本案的高品质
Ø国际化精品社区
Ø未来潜力地段
Ø户型合理，面积经济
Ø规划和景观精致
Ø其它配套设施完备
Ø生态湿地景观
Ø暨阳湖的天然景观
2)推广要素
概念领先，立体作战
Ø概念领先：针对消费者，展开引导、教育的策略，引领市场，与未来同行
Ø立体作战；打破手段单一的营销方式，突破时间的壁垒，创造营销模式
4、战略思想
Ø品牌营销——立高：塑造华兴房地产品牌，并嫁接到本案；
Ø产品主义——对准：分析产品有力卖点，出击市场；
Ø销售促动——造势：不断形成新闻热点，加上SP活动，使之成为区域内及周边地区购房人群关注的焦点，渲染造势。
三、销售阶段分期策略
销售阶段分期表
销售期数销售时间推售产品推售案量备注
第一期20__年9月中旬小高层4万平方以低于均价的价格，快速抢占市场，回笼资金。
第二期20__年1月小高层8万平方延续上期热销势头，塑造品牌，为下一期产品积累客户
第三期20__年5月产权式酒店1.7万平方此时暨阳湖生态园区基本建成，并开始运营，酒店的产品可借势推广。进一步塑造开发商品牌。同时捂热别墅产品。
第四期20__年9月联排别墅，迭加洋房1.8万平方通过起三期的发售，项目已成为长沙高档住宅的代表，此时推出联排别墅进一步拉高价格，为后续独栋别墅的推出做准备。
第五期20__年3月独栋别墅7000平方此时独栋别墅已基本建成，一期、二期也已基本交房。
第六期20__年9月高层+商业6万平方高层景观房和商业放在最后推出，降低市场风险，此时高层和商业额价值已能体现。
(具体的推案进度和产品将根据开发进度进行调整)
5、入市策略
本案入市时面临的困难：
ü对本案所在区域的认同感
ü肩负塑造项目大型生态居住圈整体形象的艰巨任务
ü生态湿地景观住宅的市场适应性
ü板块概念的明确
ü品牌形象在短时间树立
ü较高的价格下快速去化
总结整体市场现况和本案的各项特征，以上困难在入市战役中至为关键，必须在短时间内全盘解决，缺一不可。针对以上困难，入市应当注意：
ü抢战机：从宣传上提前介入市场，造成先声夺人的市场影响力。浪式进攻，分阶段、分主次、集中兵力有节奏地进攻，要避免兵力分散、缺乏节奏。
ü造概念：本案的操作不光是生态湿地景观住宅，而是创造了一个众人羡慕的生活方式——生态居住方式。
ü作板块：为了使项目在市场中的高档地位更突出，应充分把握地段升值，发展前景，将附近区域塑造成暨阳湖高档居住区板块。
ü树品牌：解决好生活方式和地段概念，在房产投资迅速增加、营销战愈演愈烈的情况下，抢先占领制高点具有现实意义。营销传播中争取更高的手法，树立品牌形象无论对前期还是对整盘都大有裨益，而且对发展商在长沙开发的后续楼盘积累品牌效应！
四、一期产品销售计划
五、一期产品销售周期
第一阶段：酝酿期(20__年3月15-9月9日)
市场形态：项目面世在即，售楼前的各项准备工作已基本就绪，形象推广和概念炒作计划启动，争夺市场的眼球。
企划目标：入市之初，迅速树立工地形象和项目形象，让潜在置业者对楼盘独特USP(独特的销售主张)及项目质素有不同程度的印象，同时提升企业形象，基本落实售楼前的各项准备工作，拉高项目的知晓度，为随后的项目开盘营造良性媒体宣传空间。
执行策略：
Ø鉴于本案量体大的缘故，建议适当的拉长酝酿期，运用不同媒体把产品的整体形象建立起来，为后续各期的推广作好铺垫。
Ø利用媒体的有利性，将开发商形象、实力进行宣传，在提升企业知名度的同时，提升本案的形象。
Ø采用接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场。
Ø借由报纸阐述暨阳湖生态园及项目的独具一格的规划理念和优化素质，制造地产新闻题材。
Ø利用网络的有效传播性，制作网页在相关网站投放广告。
Ø根据工程进度策划宣传主题，如领导到工地考察、工地开工典礼、封顶仪式等，以增加宣传张力，增加客户信心。
Ø现场售楼处进行包装，营造生态环境气氛，给买家强烈的现实感染力及对产品的渴求欲望，同时展示开发商的实力。
Ø现场绿化带先行，营造与生态园一体的感觉。
Ø邀请有关气象、环境、房地产、园林设计与建筑规划等方面的专业人士或专家对楼盘的规划设计、开发理念等内容围绕适合现代人居住的“标准”进行探讨，同时申请“国家生态环境示范社区”称号，并邀请媒体朋友进行新闻炒作。
Ø建立形象代言人制度，要求形象健康、向上的具有“观天下”气质的成功人士为佳，如：陈道明。
SP活动：
ü【华兴置业会】募集会员活动
ü物业管理公司签约仪式
ü形象代言人签约仪式
ü“部级生态小区示范工程”评选大赛
业务执行：
3月15-6月30日前期准备
ü现场户外看板，工地围墙，T霸到位，开始拦截客户。
ü临时接待处选址，设计，筹建。(力争在7月10日前完成)
ü现场环境开始进行，道路，绿化。
ü项目设计方案确定，并开始参加“部级生态小区示范工程”评选活动
ü会所开始施工，作为正式售楼处(力争在强销期前完成)
ü样板区开始施工，样板房开始设计
ü人员招募
7月1日-9月9日正式酝酿
ü7月10日人员进场开始接待客户咨询
ü开始市场调查分析，调整说辞，行销点确定。
ü完成统一销售说辞，为DS和参加四月苏州房展会准备。
ü老客户及受访者DS邀约
ü统计回馈等
ü临时接待点筹备完成，建议租用临时店面进行前期客户积累。
ü公开前一周完成初步客户积累。
第二阶段：公开期(9月10-9月30日)
市场形态：项目包装初见成效，市场知名度开始树立，具有良好的市场形象，可开盘。
企划目标：将项目开盘的各项信息广泛传达，实现众人皆知的传播效果。
核心攻击点：现场实景，报纸广告、DM直邮为主，电视、网络、PR(公关)活动为辅，实行全方位动线封杀。
执行策略：
Ø售楼现场导视系统布置，包括彩旗、指示牌、横幅、条幅；
Ø开盘广告；
Ø举办开盘SP活动，邀请长沙市相关领导、形象代言人参加开盘仪式，造成轰动效应。
Ø邀请知名的书法家于开盘现场为本案的案名进行题词。
Ø邀请有名的艺人为本案专门进行谱写曲词，并于开盘当日举办首唱仪式。
SP活动：
ü开盘活动
ü“部级生态小区示范工程”授牌活动。
ü步行街现场产品推介会，并赠送小礼品。
ü开始抽奖活动，奖品已欧洲十日游，以及家电，计算机等。
业务执行
ü9月19日开盘活动执行。
ü参加9月苏州秋季房展会。
ü房展会接待，宣传；组织看房车。
ü接待中心正式开放。
ü公布抽奖活动方案。
ü现场接待客户。
第三阶段：强销期(10月1日-11月19日)
市场形态：前阶段的预热工作和楼盘造势宣传取得一定的效果，为全面推广奠定了坚实的基础，本期诉求以各卖点为主攻方向。
企划目标：深层广泛销售，充当楼市促销钻石期掀起热销冲击波，完成既定销售指标。
核心攻击点：展示楼盘的实在卖点，实实在在面对客户，树立楼盘的高素质形象，掀起抢购热潮。
执行策略：
Ø运用媒体及执行策略将本案形象提升，适度的营造产品“一房难求”的印象。
Ø进行DM派发，让更多消费者更深入的了解本案的特性。
Ø利用媒体的有效传播性将“暨阳湖生态园，我家的后花园”等有利产品点进行强有力的阐述，造成消费者的需求心理。
Ø于售楼现场播放本案影视动画DVD，让消费者更直观的了解本案。
Ø与长沙日报联合举办【观天下——我的家】摄影、征文、绘画大赛，将项目提升至“长沙楼市旗舰”的高度。
Ø会所落成，让每一位到此的客户都能先行享受到未来会所给生活所带来的便利。
Ø从本案中选取一套高端楼盘，送予名人，并进行媒体炒作，同时打出“与名人为邻，与健康为伴”的广告，来吸引消费者的关注。
Ø利用“世界湿地日”，将本案特有的湿地景观及其特有的功效进行宣传。在广告宣传方面可以打“人和湿地”“湿地是生命之根”等进行主题性宣传。提升本案的形象、档次。
Ø结合6月5日“世界环境日”，举办“亲自然”SP活动，让消费者亲身感受本案与自然的亲密接触，完全体验到本案的特性，吸引更多的潜在消费者。
Ø参加长沙当地及苏州的房展会，扩大本案知名度及影响力。
Ø于售楼现场增加设计师、室内设计配置图册联展。打类似“买住宅，送设计”的广告，吸引更多的潜在客户。
SP活动：
ü全城唯一情景体验式样板生活区正式开放。
ü会所落成暨现场正式售楼处启用。
ü会所体验活动。利用会所先行开放的服务项目邀请客户体验小区高品质的会所服务。
业务执行：
ü样板房开放
ü样板楼完成。
ü现场接待
ü开始签约动作
第四阶段：延续期(11月20日-12月20日)
市场形态：首轮热销高潮已过，针对现状，活化企划策略，进行适时调整，顺利承接热销余波。
企划目标：根据楼盘后期销售过程中瓶颈现象的所在，有选择地，有针对性地进行广告诉求，消化尾盘，掀起二次销售热浪；并为第二期的顺利推广进行有效的酝酿。
核心攻击点：促销，公关活动为主，实行品牌攻击。
执行策略：
Ø继续利用媒体的有效性将本案的湿地生态优势进行强有力的阐述，与其它个案的差异化表现出来。
Ø对有希望的潜在客户邮寄DM广告、派放夹报。
Ø利用开发商的品牌形象打消买家对楼盘的疑惑。
Ø结合政府行为，解决户口问题，满足外地客户需求。
Ø实行有奖销售，在推广期间的购房业主，送三年物业管理费用。
Ø拓宽广告覆盖面，调整媒体和户外广告策略，在广告版面上对重要宣传版采用大篇幅、大气势图文并茂，让人过目不忘，突出其影响和创意。
Ø价格促销、开展更灵活的付款方式。
Ø强化购后服务，使楼盘业主获得物业的价值认同感；并为后续各期的推广赢得良好的口碑！
SP活动：
ü进行第一期抽奖活动，并公布得奖名单。
ü第二批【华兴置业会】会员募集活动，为第二期进行前期客户积累。
业务执行：
ü完成签约动作。
ü促进老客户带新客户成交。
ü一期产品基本清盘，媒体公布售磬。
ü现场封盘，开始积累第二期客户。
以上是本案第一期项目的整个推广过程，在第一期项目进入尾盘延续期时将对第二期项目进行酝酿。依次将后续各期项目有序的顺利销售完毕。在短期内实现项目利润的最大化！
六、价格策略
1)定价策略
采用一房一价的定价方式。
2)价格走势及调整
价格的走势应与销售周期配合制定，采用低开高走的策略，并根据项目的销售状况进行调整。第一期以景观和位置不佳的户型作为入市价格，如4580元/平方米，至一期销售30%后调价到4750元/平方。一期销售至60%时，调价到4880元/平方米。造成潜在客户，价格节节攀升的预期心理，为第二期推出创造提价空间。
3)付款方式
采用银行按揭贷款方式、一次性付款方式。取得银行的配合加快资金的回笼。
建议对一次性付款的客户给予折扣。
六、行销通路
大众传统媒体：
CF：面对整个长沙、江阴、苏州市客源，建议制作3D动画影片。
NP：面对整个长沙、江阴、苏州市客源。选用媒体：苏州当地报纸。
DS：开盘前利用我司积累的意向客户，进行电话DS，吸引客户在开盘期间来售楼现场，制造现场热卖气氛。
车体广告：选用沿途经过本案线路，广告的效果较好。
网络平台：面对周边地区的白领等高素质客户，专门制作网站。选用网络媒体进行宣传等。
标志性工地现场：
T霸(高炮)、LOGO墙、工地围板、临时接待处，现场会所接待中心、样板区、样板房、现场看板
影响性广告载体：
大型户外看板、引导旗、灯光广告牌、SP活动
七、推广时机建议
建议项目入市的时机最好在05年的9月份。在3月份开始进行前期准备的动作，6月正式酝酿，引导客户对生态住宅的接受度，同时预热市场，在9月份中旬开盘，推出第一期，10、11月旺销后，到06年1月份推出第二期。
八、整体包装策略
1、项目VI系统设计
–案名
–LOGO
2、现场包装
–围墙广告形象
–户外定点看板
–道路及绿化先做，塑造工地形象。
–售楼处包装
–样板房
3、开发商品牌形象包装
4、物业管理公司品牌包装
九、临时售楼处现场包装
1、包装原则：
采用体验行销的概念，让客户可在现场和售楼处提前体验项目的魅力。
地址：建议在项目金港大道立交桥南侧，沿金港大道，面向暨阳湖布置。便于日后解说小区进出暨阳湖的便利性。同时对面就是暨阳湖的入口和公交车站。
2、设计风格：
建议临时售楼处，设计为两层，挑高7米，一楼4.2米。二楼挑高2.8米，钢架结构，外立面为大面积幕墙玻璃。大门入口挑空设计，悬挂大型液晶电视屏。便于播放楼盘3D，暨阳湖宣传风光片。二楼可登高望湖，直面暨阳湖四平方公里的美丽景色。
3、内部装修建议：
建议引入设当的生态园林，给客户回归自然的感觉，地面采用天然石材装饰。布置小型水景瀑布，盆栽绿化等。在售楼处外部设计花坛，种植绿化。体现项目生态社区的主题。
4、销售道具建议
1)模型：建议制作系列模型，整盘30万平方米规划模型、一期楼盘整体规划模型、房型单体模型。
楼盘整体模型：表现本案的全盘概念，重点在于展示整体规划，重在功能应该具有相当的体量，建议至少做到1：200，以显示本案30万平方米的恢弘气势，其中突出表现亭台楼榭、水景资源，运用光电等技术表现楼盘的立面效果、水景建议使用真水以突出动态效果。
一期整盘模型：更细化表现本案的环境特色概念应该具有相当的体量，同时考虑到适当“偷借空间”更具传播效果，建议底盘、环境做到1：100或1：80，建筑部分做到1：120或1：100以显示本案环境优势
同样要突出表现亭台楼榭、水景资源，运用光电等技术表现楼盘的立面效果、水景建议使用真水以突出动态效果。
房型单体模型：立体房型布置模型有利于直观突出本案的房型特点；本案样板房以外的主力房型可以用此种方式展示。
2)设备陈列：
建议把本案将使用的部分设备比如建材、智能化设备等组件设置橱窗进行陈列展示，配合说明文字起到直观销售效果。
5、样板区、样板房：
在样板区设置3套左右样板房，2房、3房、4房，分别以不同的风格进行装修。
6、智慧化演示：
本案大量运用了智慧化设备，为了使大众接受必须有直观的演示系统。好的智慧化演示可以充分提升楼盘形象。
7、3D动画：
利用三维技术演示楼盘情况，尤其是期房阶段演示未来小区规划，具有现实意义，可作为电视广告在媒体上播放，也可在现场大屏幕电视上播放，增加客户对楼盘的认识。
企划策略部分
一、要点
1、利用华兴地产在长沙当地的知名度以及所推成功个案的影响力，来提高本案的美誉度及形象。
2、将本案与暨阳湖生态园结合推广，并将暨阳湖生态园对本案的利点推向最大化，来提升本案的整体形象。
3、将本案所特有的湿地生态系统及高达45%的绿地率结合起来推广，营造本案健康、休闲的氛围。
4、将暨阳湖生态旅游的概念进行推广，结合现实中暨阳湖生态旅游的火热，以及对酒店的需求，将本案产权酒店的理念推广。
5、将本案便利的交通、地段优势进行有利的阐述，来提升本案外部配套的多样性。
6、将本案合理的规划优势进行充分的阐述，来提升本案的整个品质。
7、将本案内部配套优势进行有利推广，造成消费者对本案的渴求心理。
二、全案策略
品牌塑造战略
生态是品牌最核心的DNA
生活艺术
↗
生态环境健康生活
(感性认知)
企业牌+生态牌+形象牌
建立项目健康、休闲价值地位
(理性认识)
创造企业效益与项目利润最大化
提升企业品牌知名度、美誉度
三、媒体策略
1、媒介目标
Ø选择适当媒体，使广告对消费者产生最佳的说服效果。
Ø通过科学的媒介投放组合，制造声势，吸引买家来到现场，感受现场氛围，产生购买欲望。
Ø树立发展商及楼盘形象，增强消费者的信心，发挥口碑宣传的优势，提高项目的知名度和美誉度。通过广告宣传，有力配合销售，使“观天下”尽可能在短时间内进入良性销售阶段，迅速回笼资金。
2、媒介选择的标准
Ø选择长沙地区对消费者最有影响力的媒介。
Ø针对项目别墅及产权酒店部分，选取周边省市的强势媒体。
Ø注重媒介组合的威力。
Ø整合所有可以利用的媒介资源。
3、媒介运用
Ø长沙区域性电视广告
Ø《长沙日报》或夹报派发
Ø户外媒体：T霸、灯箱、引导旗等
Ø直效媒体：售楼书、展板、宣传单张等
ØDM直邮
Ø网络广告的适量投放
Ø《上海楼市》、《扬子晚报》、杂志等(针对产权酒店及别墅部分)
4、广告频率
Ø在酝酿期形象导入阶段，以个性化的工地形象包装为核心，采取试探性策略，分流客户抢占市场份额；
Ø开盘强销阶段，则采取集中配合SP活动的策略，即在各媒介上持续广告，以便迅速占领市场；
Ø强销期过后，采取间歇的策略，以节省广告费用，保持广告的延续性，起到持续的引导和提醒作用。
5、媒介投放组合策略
Ø酝酿形象导入期
A、前提：现场公路边户外广告牌(入口处)、围墙、引导旗、条幅等互动造势，引发关注。
B、适当报纸软性文章配合公关活动进行渗透。
C、适当形象NP广告，进行形象宣传。
Ø开盘、强销期
A、以电视广告、报纸广告为主，多样广告媒体为辅助。
B、直效媒体(楼书、购楼指南、单页)的直观宣传作用。
C、运用大众媒体，PR事件行销为辅。
D、针对主要卖点做纯促销广告，与现场销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力。
E、选择适当的时机联合媒体召开专题性论谈，同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，制造楼盘热销现象。
Ø延续尾盘消化期
A、以报纸广告为主，投放促销广告，同时配合短程促销活动，解决销售中存在的问题与矛盾。
B、利用DM直邮有针对地对特定区域进行宣传，挖掘新的目标消费者。
C、利用工程收尾阶段的良好形象，增强置业者的购房信心，消化存量。
广告表现部分
一、案名建议
总案名：观天下
案名精神：此案名简洁明了，却不乏恢弘的气势。体现了“华兴地产”勇攀高峰，站得高，看得远，放眼天下的宏伟战略目标；另一方面也体现了本案庞大的建筑规模及高品质楼盘纳天下才俊的开阔胸襟。
住宅部分案名：尊邸
案名精神：表明了开发商以人为本的开发理念；简单的“尊邸”两个字，将本案住宅部分尊崇的高品质完美的体现了出来，从另一方面也体现了对客户高贵身份的尊重。
别墅部分案名：豪宅
案名精神：体现了开发商无限豪情的开发信心；另一方面从“豪宅”字面上体现了别墅的豪华配套、装修及景观，更深层次的体现出了欧式风格的雍容华贵的内在气质及客户的尊贵身份。
产权酒店部分案名：锦馆
案名精神：“锦馆”代表了开发商鹏程万里及投资客锦绣人生的又一个美好开端；“景观”的谐音则再次将本案产权酒店与生态旅游环境的特性优势的结合及至的展现了出来。
二、广告总精神
【暨阳湖畔•豪情人生】
三、广告秀稿
形象系列
1、企业品牌形象
主标：华兴地产=实力+信誉+保障
副标：观天下，华兴地产20__年全城之作
内文：
“观天下”开创一种前无古人的时尚生活模式和情趣，华兴地产以其雄厚的实力、财力、才力、智力及专业的队伍为长沙人民奉献力量。华兴地产以开发长沙精品住宅为已任，挺立人居型浪潮的风口浪尖上，敢为地产马前驹，为长沙人民涂抹了一道最为耀眼的城市缤纷色彩，开创了长沙市人居的新模式。
开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司
营销企划：
2、企业品牌形象
主标：地产名宿，观天下
副标：买房一定要找个有实力的后台
内文：
长沙华兴房地产开发有限公司，以其专业、超前的理念纵横房产界。在公司领导的指导下，以尽善尽美的项目策划和良好的售后服务，不断创历史新高，为港城人民倾情打造理想中的投资场所与一流的生活、工作环境。如果说一定要找一个词来形容“华兴”的话，那么非“辉煌”莫属。因此有了华兴作为您投资的坚强后盾，那么您的投资置业一定会无往不利。
开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司
营销企划：
住宅系列
1、主题推广
主标：观暨阳美景，做天下豪客
副标：健康、温馨、乐趣、尊崇是我理想居所的标准
内文：
“观暨阳美景，做天下豪客”，不但指一种居家的温馨、乐趣，更指“湖环水抱而气聚”，这是先人对栖居大地最富意境美的向往。安家于此，享受尊品水乡，沐浴湖畔，这是何等样的豪气情怀！
“观天下”傍依暨阳湖，不但传承了悠悠绵延的湖畔生活情趣，更兼容尊了霓虹灯的多目璀璨，暨阳湖水波涟涟，湖上泛舟的逍遥婉约……
开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司
营销企划：
2、公园居住模式
主标：享受不可逾越的境界
副标：湿地生态，创造都市生活新模式
内文：
有位德国哲人曾诗意于人居：“人，诗意地栖居在大地上。”一种公园居住的新模式，它究竟体现哪？
体现在拥水入梦的生活；体现在随空间而纵情的生活；体现在攀登顶峰的生活；体现在择高尚者而邻的生活；“观天下”以绿地为床、以蓝天为被、以湖水为养分，为公园居家创造了充分的条件。
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营销企划：
3、水、景观
主标：360°美景生活，365天幸福时光
副标：优越景观、健康生活、辉煌人生
内文：
千百年来，我们的古人依水筑房，是现实生存与种族延续的双重必须，不经意间谱写了上下五千年的不朽的文明历程；而今，我们依然在暨阳湖畔择水而居，是为了追逐心与水永恒的恋情和亲情，投入大自然的怀抱，感受大自然对我们的恩赐，纪念水带来的永垂的福祉。
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营销企划：
别墅系列
1、别墅品质
主标：至尊级别墅，颠峰版人生
副标：湖畔生态，还您健康、荣耀的一生
内文：
大非凡生活领域，成功人士的生活礼遇；
拥有与自己身份地位相等的湿地生态社区；
在属于自己的宴会餐厅里会宾邀朋；
只与自己品味爱好相同的成功人士为邻；
孩子的起步就与优越同步；
星级物管礼遇；
拥有湖水天然氧吧的美极环境。
开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司
营销企划：
2、建筑风格
主标：源欧美经典，纯享受空间
副标：欧美别墅，自由、巨富与荣耀的盛典
内文：
欧洲，文化是空气，建筑是醇酒。欧洲，戴着神赐月桂花冠的艺术王朝。从西班牙、法国、意大利…到美国，古典的荣光与时代的激情总是交相辉映。当代至尊别墅，从不墨守成规，每一种空间风格，是对传统致敬，更是对人性全新的理解和张扬。“观天下__豪宅”，传承欧洲经典建筑风格，让您轻松享受欧洲风情。
开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司
营销企划：
3、美景人生
主标：拥璀璨人生，环自然生态
副标：湖滨别墅，与自然的亲密接触
内文：
建筑一道贵族色彩；
品鉴一方美学空间；
品位一份怡然自得；
荡漾一股生命活力；
坐拥一处旺地静宅；
体会一种尊崇感受；
“观天下·豪宅”，
集万宠于一身，
尊贵、荣耀人生即刻拥有！
开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司
营销企划：
产权酒店系列
1、产权酒店概念
主标：产权酒店，风靡全球的投资方式
副标：独立产权，享有私家酒店就是这么简单
内文：
所谓产权酒店，就是开发商将酒店的客房分割后出售给您。并将客房委托酒店管理公司统一出租经营。每年年底都将获取年度分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。产权式酒店带给您的，就象奔驰、宝马带给您的一样，除了自身的享受，还有自信、尊贵和自豪感。
开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司
营销企划：
2、旅游投资环境
主标：旅游黄金三角洲，时代财富聚宝盆
副标：优势环境、优势地段、优势资源，财富尽在掌握
内文：
本案坐落于长沙暨阳湖生态区的精华之地——暨阳湖畔，丰富的自然资源和暨阳湖新景观，必将成为近年景点旅游的新热点，长沙公园、森林公园一带旅游气氛已经形成，成为了长沙黄金三角旅游得天独厚的景观资源。在未来发展中必将迸发出巨大的财富源泉，为您对本案的投资奠定了坚实的基础。
开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司
营销企划：
3、投资方式
主标：金生·金世
副标：用您智慧的眼光来发现今生的财富
内文：
找一个好的投资项目，是您投资成功的一半。“观天下·锦馆”产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，它以投入门坎低、收益稳定、回报丰厚而赢得了现资者的青睐。一种既是消费又是存储，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，满足您的各种不同需求。
开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司
营销企划：
四、户外广告及VI系列
现场看板：
1、地产名宿，观天下(企业形象)
2、华东地区首席湿地住宅，坐观天下(住宅)
3、至尊级别墅，颠峰版人生(别墅)
4、产权酒店，一种风靡全球的投资方式(产权酒店)
开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司
营销企划：
户外定点看板
华东地区首席湿地住宅，坐观天下
开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司
营销企划：
灯箱：
湿地生态，创造都市生活新模式
开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司
营销企划：
引导旗：
观暨阳美景，做天下豪客
开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司
营销企划：
幸福热线：0512—66681688
罗马旗：
观暨阳美景，做天下豪客
开发商：长沙市华兴房地产开发有限公司
营销企划：
T霸
华东地区首席湿地住宅，坐观天下
[关键词]房地产产品；营销策划；理论；应用研究
1、引言
房地产营销策划就是运用整合营销概念，以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，从设计理念、环境设计、户型设计、产品定价、品牌打造、销售推广
等方面对房地产产品进行整合，以优质的服务销售房地产商品，使消费者在生产或生活，物质或精神方面得到满足，为开发项目规划出满足消费者需求，扩大消费渠道，使开发商获得利益的全过程。
营销与推销在本质上是不同的，在整个营销过程中，体现了鲜明的创新特点和具体的可操作性。市场营销策划要求房地产企业对未来的市场情况进行准确的
预测，并根据预测结果，制定出市场变化的具有分析性的经营方案。在竞争激烈的房地产市场中，房地产企业为占有最大的市场份额，在营销活动中取得成功，需要采取适当的方式促进产品的销售，包括以适当的价格，通过适当的渠道向市场提供满足不同消费人群需要的房地产产品。因此，借助多门学科的知识制定营
销策划，在买卖双方之间沟通信息，把企业与消费者有效的结合起来，使企业了解顾客的要求，包括房屋的建筑形式、开间布局、装修标准以及色彩等，摸清规律，改进产品，使产品更加适销对路，扩大市场份额，使企业形成有效的传递和反馈的信息系统，在房地产市场中，为企业开拓一个具有生命力的崭新市场。
2、房地产营销策划的阶段和方法
2.1房地产营销策划的阶段
房地产营销策划是分阶段的，与销售过程相呼应。在不同的销售阶段，市场推广的目标、任务和具体活动都有所不同，主要包括开发阶段的营销策划、销售阶段的营销策划、物业管理阶段的营销策划。
根据销售过程的预热期、强销期、热销期、尾盘期阶段性划分，项目市场推
广过程也可以相应地分为四个阶段，针对各个阶段销售任务的不同制订不同的推广计划。在预热期，市场推广应该以推介物业特点为主题，向消费者展示楼盘的基本情况；在强销期应该以推介市场为主题，让更多的目标客户群关注；茌持销期应该以推介广告主体为主，配合样板间，在人气积聚的环境下，使消费者产生购买欲望；在尾盘期应该以朴实的宣传为重点，突出项目各种功能性特点，吸引消费者。
2.1.1开发阶段的营销策划
企业在开发阶段的营销策划应具有前瞻性，要用发展的眼光，运用科学的方法对市场前景开展调查和预测，进行供需分析和和开发潜力分析，做好前期准备工作。只有这样，才能使所开发的产品在相当长的一段时期内一直处于保值甚至增值的状态，在长期的市场竞争中处于不败地位，赢得市场份额。
2.1.2销售阶段的营销策划
企业在销售阶段的营销策划就是采取各种有利的促销手段，如广告、媒体、活动推广、品牌效应、公共关系等手段，让更多的消费者了解企业的形象和产品的优势，用各种方法增强消费者的购买信心，为消费者提供满意和周到的服务，在销售的黄金期占有市场。
2.1.3物业管理阶段的营销策划
物业是连接企业和消费者的桥梁和纽带，消费者通过物业了解和熟悉企业，因此，物业服务的质量，在一定程度上对消费者是否购房起到了关键性的作用。加强物业管理营销策划的关键应当把为客户服务最为宗旨，如果顾客在享受物业服务中感受到安全放心，达到满意的程度，才能吸引顾客踊跃购房。
2.2房地产营销的几种方法比较
为实现房地产的营销目标，一般使用以下几种营销方式：广告，活动推广，品牌推广，公共关系。几种方法的主要特点见表1。
表1几种营销方式对比
2.2.1广告推广
广告推广是根据营销推广的计划和目标，在市场调查预测的基础上，对广告活动的战略和策略进行整体的系统筹划。它是一种提前的、先行的、具有指导性的活动，决定广告活动的基本思路和方向。它包含有分析环境并明确要求、分析广告产品、确定广告对象、确定广告目标、确定广告主体和创意、广告策略选择、确定广告预算、广告决策、广告效果分析等九项内容。
2_2.2活动推广
活动推广是指企业调动各方力量，通过举办大众关心的、具有创意性的活动，吸引消费者的参与并吸引媒体的报道，从而提升企业和楼盘的知名度，树立良好形象，达到促进销售的目的。
活动推广的类型有：楼盘庆典仪式；社会公益活动；社区内活动；大型有奖销售、打折促销活动；导引教育型活动；善用时势环境型活动等。
2.2.3品牌推广
品牌推广是从规划设计到整个开发过程的一项系统工程，在整个过程中开展品牌积累与创新工程，通过品牌推廣，提升了项目的附加值，充实了项目的内涵。
可采取以下方法：楼盘品牌战略；企业品牌战略；企业与楼盘品牌联动战略。
2.2.4公共关系
公共关系是利用各种方法和途径，同消费者、中介、社区民众、政府机构以及新闻媒介在内的各方面公众进行沟通和交流，在社会中建立良好形象和营销环境的活动。
可以采用以下几种方法：新闻；事件；社区关系，调研活动；对外联络协调工作。
通过以上分析，房地产营销策划是在不同的销售阶段，对产品所处的区位、配套设施、环境设计、单体建筑设计、物业管理等情况进行分析，从而对顾客群进行全方位的分析调查，制定出以满足消费者需求为核心的切实可行的营销策略，在市场竞争中取胜。
3、“DL—YLY”项目的营销计划
3.1项目基本情况
DL-YLY项目位于大连市旅顺软件产业带，属于宜居生态地产，周边有轻轨和多个公交站点，交通便利。小区附近设有商业综合体和中小学校，周边有多个低碳环保山体公园，设有居民健身中心等。
3.2项目营销计划
一期在20__年7月份开盘销售，销售周期计划在2年左右。
(1)20__年3、4月蓄势待发期。售楼处装修、装饰完成正式启用；样板间完成对外开放i参加春季房展；客户积累；会员征集、招募会员。
(2)20__年5月内部认购期。一期工程开工启动；会员客户预订。
(3)20__年7月开盘热销期。具备销售条件；一期第一组团开盘销售。
(4)20__年8、9月续销。
(5)20__年10持续推广期。形象宣传；主体全面封顶；参加秋季房展会，根据销售情况分期推出房源(秋展强销)。
(6)20__年11、12月续销(活动促销)。
(7)20__年3月完成配套及室内装饰；参加20__年春季房展会准现房促销。
(8)20__年5月完成室外硬软覆盖；现房销售；预留中央景观带20%-30%房源现房实景销售。
(9)20__年6月尾盘清理期。全面交房；尾盘销售。
“DL-YLY”项目，使项目周边整体地域价值实现质的飞跃，引领大连城市居住新的迁徙文明。
结语：