地产培训心得体会（精选34篇）
作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下：
余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。
通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级市场和三级市场；建国以来中国房地产发展基本上是师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地；房地产的经营模式主要有土地开发、房产开发和物业经营；房地产的开发流程主要是：选址、立项、取得土地、规划设计、开工建设、启动销售和竣工验收。通过系统的学习，我对“什么是房地产”有了一个整体的认识，不再是之前的零散的知识体系，房地产对于我也不再是一个陌生的行业。总而言之，余老师的房地产基础知识培训真让我受益匪浅的课。这节课，让我认识了房地产这个行业，让我了解到了房地产销售这个领域，更让我学到了一种对学习对工作的态度。
PS：本课程是在智地网上的余源鹏房地产大讲堂找的培训课！
时光匆匆，七月翩跹而至。绵绵细雨滋润了炎炎盛夏，为这个季节平添了些许凉意和清明。雨落后，带着明媚的心情，公司循着往年的足迹，为员工继续编织成长的摇篮，提供为期二天，即7月22日——7月23日的学习培训，希望每个人都可以有所感、有所得、有所获，在初夏遇见花开的美丽，在彼岸感受折冠的光芒。
就这样，我们每一个人满怀期待与憧憬，开始了二天的培训之旅。7月22日早晨6点，我们所有人在总部集合，每个人的脸上都洋溢着激动地心情，期待着这一次能够学到更多的知识与经验，这二天的培训是汲取知识、提升技能，培养专业水平和综合素质的二天，是开阔眼界、塑造人才、收获成长的二天。因此我们每一个人都格外珍惜这次机会，也乐于接受这样的挑战。出发之前，我们整齐的排着队伍在门口集合，出发后，在行车的过程中，我们互相交流自己的工作经验，在工作中遇到的种种问题与技巧，与客户之间的沟通技巧，分享在生活中的趣事，我们就这样一路欢声笑语，来到了令人期待的培训地点。
此次培训是由备受好评的王薪乔老师作为培训演讲的主讲人，主要课题是《门店经理三阶段蜕变》和《经纪业务之高效议评》。课堂上，王老师风趣的语言、丰富的解说让原本晦涩、乏味的演讲主题变得生动、活泼了起来，引起了每一个人浓厚的兴趣。而王老师在演讲过程中的广博的学识、精到的讲解，也使学员们对于课程的理解更为深刻，令人折服。课程中，每一个人都细心的做好自己的笔记，认真的探讨相关的课题，相互交流，分享自己在工作中的成果与不足，从而更加完善自己，无论从课程的设计还是演讲的内容，足以证明公司的用心与细心，在公司的精心准备下，三天的培训获得了圆满的成功。虽然培训时间有限，但是我们每一个人都受益颇丰，满载喜悦与收获。
通过这次系统的学习与培训，使我们在获得更完整的房产知识、销售技巧以及管理之道的同时，也更加坚定了我们在销售行业的信心，在与客户之间交流沟通方面也有了很大的完善，同样，我们彼此之间更加紧密团结了，更像一个大家庭，在工作与生活中共同奋斗与进步，更加完善团队协调能力，短短的二天学习，我们共同度过，我们相信，通过我们不断地努力与学习，才能进一步充实自我，完善自我，在销售管理上更好的服务于客户，打造最受尊敬的房地产服务公司!
（一）专业术语
1、房地产：房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。两者具有整体性和不可分割性。
2、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
3、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。
4、土地使用权出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。
5、三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。
6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。
7、房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场；
1）一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
2）二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
3）三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。
8、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
商业地产贷款首付款为房款总额的50%
9、五证：a《国有土地使用证》；b《建设用地规划许可证》；c《建设工程规划许可证》；d《建筑工程施工许可证。》；e《商品房预（销）售许可证》。
10、占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积，即建设用地。
◆总建筑面积：指在建设用地范围内所有建筑物各层建筑面积之和；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
◆套内建筑面积：房屋按套计算的建筑面积，是指房屋内的使用面积、墙体面积及阳台的建筑面积之和；
◆套内使用面积：指室内的净面积，即地板面积。不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：
A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；
C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。
◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；
◆公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑面积。
◆道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
◆期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
◆现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房：是指没有装修的房。
◆进户：是指业主领取钥匙，接房入住。
◆契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
（1）国有土地使用权出让；
（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；
（3）房屋买卖；
（4）房屋赠予。
商业地产的基本概念
什么是“商业地产”？
狭义概念——意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、步行街以及社区商业等。
广义概念——除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产，商业房地产的类别划分商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
按照行业类别分类
零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心）
娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV）
餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店）
健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）
专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场
居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）按照市场辐射范围分类
邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店
社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5—10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店
区域型——辐射范围为3—6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5—10万平方米，商圈人口在10—25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4—5个次主力店
超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10—15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1—3家，多个次主力店，商圈人口>50万
超级型——这就是传说中的超级购物中心或者superMall了。建筑面积通常在20—50万平方米，至少3—5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市。
我是xx年4月23日加入恒大地产集团沈阳公司的，在总工室工作一个多月天后有幸参加了集团组织的为期4天的新员工培训。通过这些天的培训学习，我对恒大集团有了一个全新的认识和了解。
恒大集团（）是在香港联交所主板上市，集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化国际企业集团，逾百家国际知名投资银行、财团、基金股东遍布全球。目前恒大在中国拥有员工两万余名，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上学历，拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计院、中国特级资质的建筑工程公司、中国甲级资质的工程监理公司、中国一级资质的物业管理公司。
恒大地产集团作为中国领先的房地产企业、中国标准化运营的精品地产领导者，恒大开发的楼盘采用低碳与环保技术设计建造，在中国十大房地产企业里价格最低、品质较好，性价比高，被中国很多老百姓誉为“民生地产”。十多年来，恒大还为中国慈善、公益和环保事业捐赠近10亿元，连续三年获得民政部颁发的“中华慈善奖”。恒大坚持全球化视野，全面实施国际化精品产业战略，全力打造二十一世纪规模一流、品牌一流、团队一流的全球化地产航母。目前恒大集团在全国多个主要城市拥有大型房地产项目200个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列，是中国在建工程面积最大、进入省会城市最多的房地产企业。20__年,恒大实现销售金额303亿元；20__年，恒大销售金额突破500亿大关，稳居中国房企第一军团；xx年销售额又到了800亿元。这些都深深震撼了我，能够成为我们恒大集团的一员，我感到非常荣幸。
本次培训的内容主要包括集团的发展战略、各项规章制度以及公司用人标准等。其中最吸引我的是36条修身准则和16字行为准则，因为以前没有遇到过公司为员工制定这些的，没想到恒大公司有这么严格全面的用人标准，也很庆幸自己来到了恒大，恒大给了我一个很宽广的舞台，也让自己的长处有所发挥，弥补自己的不足，提高自己的各方面能力，作为恒大这个机体的一个微小的细胞，我也能发光，发热。一想到这里，顿时勇气倍增，信心百倍。
通过这4天的培训，我对恒大集团的发展历程、各项规章制度和企业文化有了全面的了解，我做为恒大的新生力量，我为能进入公司这个团队感到自豪，同时也感到自身的压力。在以后的工作中，我将以公司的各项规章制度为准则，严格要求自己，廉洁自律，在坚持原则的情况下敢于创新，更快更好地完成工作任务，努力为公司做出更大的贡献，为恒大集团的发展贡献自己的一份力量。
通过为期五天的房地产销售人员相关知识的培训，使我们销售部所有员工受益匪浅。并且对公司的企业文化，发展理念，各部门的职能有了一个系统地了解。为我们下一步更好的开展销售工作打下了良好扎实的基础。
作为一名销售人员，应具备自信、韧性、喜爱、感恩、倾听等基本素质，还要学会举一反三、自我总结、自我反省。并且在日常工作中注意提高业务水平，增强销售技能，培养敏锐的观察力，研究调查房产市场，从而了解在激烈的市场竞争中，服务是一个全过程。尽可能细化信息，注意平时工作中客户的积累、维护、沟通交流以及信息的收集、整理、反馈。
我本人觉得公司这次组织的培训非常好，促使我们在工作中进一步的学习，不断的提高，同时了解学习是一件贯穿生命始终的事情。只有不断地学习，才能进一步充实自我，完善自我，不会固步自封。同时，可以从学习中发现自身的欠缺点，对今后工作的进一步开展打下良好基础。也更加明白销售是一门非常有学问的课程。
在大多数人看来售楼员的工作好象很简单:不用出门，也不用去寻找，客户就会自己跑过来，推销呢，也很简单，将早已背得滚瓜烂熟的楼盘资料热情地向客户宣讲一番，然后回答几个类似“小区周边都有什么生活配套”的问题即可，既看不出有什么挑战性，也无需创造性，似乎谁都能胜任，其实不然。
我们可以先从发展商的角度来看。市场竞争不断向纵深发展的结果之一便是产品的“同质化”程度越来越高、服务在销售中所起的作用越来越大，同时需要企业应对市场变化的动作越来越灵敏。经过短短十余年时间的发展，中国地产市场不仅迅速由卖方市场转向了买方市场，产品“同质化”现象也日益凸显，因此，处于与客户接触第一线的售楼人员在整个营销体系中的作用也日益重要，其身份属性日趋复杂:她们是现场说服客户、促成最终购买的主力;她们的服务态度、服务精神折射着公司的经营理念、价值取向;她们是市场最新动态、客户实际需求、客户对公司广告、促销等营销手段反应的第一感知者;她们是客户资料信息的最佳收集、整理、深加工者。
我们还可以站在消费者的角度来看。“同质化”一方面使得消费者有了从容决策、理性选购的机会，但真要在几个价格、素质各方面均甚为接近的楼盘间作出最佳购买选择，对于在建筑结构、建筑材料、建设规划、环艺设计等方面知识有限的消费者来说，还真不是件轻而易举的事。一般的消费者这时多半会求助于亲戚、朋友、同事，其实亲戚朋友多半也并不是专家，他们的意见更主要是安慰剂而已。因此消费者最渴望、最需要的是能有一位专家出来，以客观的态度、专业的知识，为其提供从地段发展趋向、建筑规划理念、户型之于人居活动的关系、小区共享空间设置、绿化及环境设计物色等方面理性、中肯的分析意见。
因此，今天的售楼员不应是简单的“营业员”、“算价员”而应是能为客户提供购房投资置业、专业顾问服务的置业顾问;应该是能为发展商反馈市场信息、提供营销决策参考性意见的前线营销人士;是发展商经营理念和经营思想的自觉传播者。
这次培训为我们项目开盘做好了充分准备，使我们更有动力和信心，因为我们是一个团队，就更应该有团队的协作精神，为公司日后的业绩增长贡献力量。
人居历史及最新人居理念、现代生活方式的演变对建筑的影响、城市及小区规划理念、中外建筑简史、室内室外空间协调基本概念，只有掌握了这些知识，才能为顾客解疑答难，提供真正的顾问服务;
竞争对手调查内容与调查技巧。这是为客户提供理性比较分析的基础。
客户资料收集、整理、加工知识，只有具备这方面的知识，才能为公司调整营销策略、制定下一个楼盘发展计划、培育企业核心竞争能力提供一线市场资料。
商业地产: 作为商业用途的地产，用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
商圈：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。
所有权：是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。
产权：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
经营权：经营者对其经营财产的一种占有、使用和收益的权利。
零售业：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，直接关系到居民的生活质量和生活方式，商业行为的最后一步。
开发商：开发项目，做为项目的第一承担人、所有人。
商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
国内一线城市：指对本国经济、政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，领先于其他城市。如：上海、北京、广州、深圳、天津
国内二线城市：指除一线城市以外，省会、旅游城市，京广、京沪等主要干线旁边的城市等，如：成都、武汉、南京、苏州、无锡、济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、杭州、沈阳、青岛、大连、宁波、厦门等
国内三线城市：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲、长春、温州、佛山、东莞等其它较发达城市。
五证一书：“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书。
【商业物业】
占地面积：占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。
建筑面积：建筑展开面积，它是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。
经营面积(实用面积、柜台面积)：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。地上面积：指自然地面以上各楼层的建筑面积总和。
地下面积：指自然地面以下的(如地下室的)建筑面积总和。
建筑红线: 也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。
道路红线：城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线，在红线内不允许建任何永久性建筑。
建筑密度：等于占地面积除以土地面积，密度越低舒适度越高。
容积率：指总建筑面积除以用地面积的值，容积率越低舒适度越高。
绿地率：各类绿地总面积除以总占地面积100%。
公摊率：公用建筑面积(即分摊面积)/建筑面积 100%。
框架结构：框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，空间分隔灵活，自重轻、较大空间的建筑结构。如：购物中心等
砖混结构：指建筑物用砖或者砌块砌筑，梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。以
小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。适合开间进深较小，房间面积小，多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动。如：商业街等
钢结构：以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜。如：建材城等配套设施：综合硬件配套设施
1)方便或吸引消费者来此购物消费的外部配套;吸引 室外广场、下沉式广场、停车场
2)输送消费者至各个商业结构称的引导配套; 输送 手扶梯、观光梯等
3)留住消费者在此消费和享受的综合功能配套。留住 娱乐设施等
室外广场：居民休闲、健身、集会的场所。绝大多数shopping mall都拥有一个相应规模的室外广场。室外广场已成为一个充分发挥商业功能的场所，一方面展现了丰富的商业促销和展示活动，另一方面又形成室内商业外部化的活广告效应。室外广场已成为购物中心吸引人流的一个重要手段。
下沉式广场：下沉式是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。它是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大地提高了地下商场的租赁价值。
临街面：与街道相临的一面;
裙楼：一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建的横切面积大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。
层高：下层地面到上一层地面的距离。
净高：层高减去楼板厚度，商业上通常指吊顶后天花到地面的距离。
柱距：柱距就是两根柱子中心线到中心线的距离。
大堂：建筑内部宽敞开阔的空间，用于会客、活动、礼议、展览等。
中庭：建筑内部的庭院空间，形成具有位于建筑内部的“室外空间”，现代购物中心商业结构的大橱窗，将各个商业功能在一个空间内展示出来，一方面引导消费者在商场内消费和购物、另一方面又通过展示作用提高各层商业价值。
回廊：在建筑物内设置在二层或二层以上曲折环绕的回形走廊。
开间：空间的宽度，一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
进深：空间的纵深长度。大门一面的墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
动线：意指人在室内室外移动的点，连合起来成为就成为动线。超市与百货的动线设计要更特别加强迂回，以便消费者能多看到各个销售点。
垂直动线：各楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
平面动线：是指同一水平面或楼层内的通道、大堂等。
外联动线：商场与外部连接的通道等。如出入口、汽车入口、地铁接驳站、公交接驳。导示系统：在公共场所设置的指引标示牌，如洗手间、收银台、服务台、楼层品牌分布图。
一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。(通常开发商负责)
二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。(通常经营商负责)
挑檐：楼顶或门楣平面凸出墙体的部分，主要是为了方便做屋面排水。其次挑檐起到美观得作用。
柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备。
货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。
【商业操作】
投资、融资：指货币转化为资本的过程。投资可分为实物投资和证券投资。前者是以货币投入企业，通过生产经营活动取得一定利润。后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券，间接参与企业的利润分配。
融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。
商业定位：1、规模定位2、主题定位3、档次定位4、消费群定位5、业态分布与商户组合6、后续经营管理设想
商业格局：指在一定的范围内商业的局势、态势、分布比例等。
商业规划：商业项目的定位规划、商业经营规划、业态的组合规划、商业建筑格局规划等。
业态组合：多种业态在商业中心的分布、布局、比例等。
混业：一种现代商业管理状态下的新型业态形式，对经营商品有限有限定。在名店的概念上，不在男装、女装、珠宝首饰之间设定限制。
商铺划分：商业物业进行商铺的功能分割及铺位分割。
商业招商：开发商在开发阶段以及管理商在管理运营阶段引入零售、娱乐、餐饮、及其它服务商家到商业物业开设店铺，进行商业的持续经营过程。
主力店：主要包括百货商店、大型超市、大型专业店、大型娱乐等。具有以下三条特征
1、拥有高价值的品牌号召力2、能主动吸引人流3、较强抗风险能力经营稳定。
主力店招商：主力店与半主力店在商业物业里处于核心地位，又因为占用面积大，对建筑有特殊要求，在进行招商时，应对其采取优先招商的策略并给予较多优惠条件。
主力店率先入驻优点：1、稳定整个商业地产 2、保证人流量3、带动并高价招商4、带动并高价销售商铺。
公开招商：以公开的形式如广告招商等进行商户招商。
定向招商：招商人员主动上门与目标商户联系，向目标商户推介商业物业，并说服其进场经营的招商方式。
国际一线品牌：lv路易威登 ,giorgio armani乔治阿玛尼, chanel夏奈尔 ,hermes爱马仕 dior迪奥, versace范思哲 ,gucci古琦, prada普拉达
国际二线品牌：calvin klein卡尔文克莱 ,d&g(dolce&gabbana副线)
miumiu(普拉达副线)，levi"s, lee(均为牛仔为主)
国际三线品牌：only、vero moda、elane、艾格
国内一线品牌：百图、马克华菲、玛丝菲尔、jessica、 lily、太平鸟、g20xx国内二线品牌：浪漫一身、红袖、江南布衣、例外、歌力思、播
品牌号召力：商业上通常指品牌在行业内的影响力、带动作用。
免租期：为了帮助经营旺场减轻商家负担。商场经营管理方承诺在一定时间段内不收取商铺租金，以使商业尽快进入良性阶段的一个做法。
转手费(顶手费)：支付给先前的经营者，因为前者积累了很多无形的开店资本，如：客户、声誉等。转手费的高低，基本可代理商铺的经营状况。
收益率：收益率是指投资的回报率，一般以年度百分比表达，根据当时市场价格、面值、息票利率以及距离到期日时间计算。对公司而言，收益率指净利润占使用的平均资本的百分
比。
返租：是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后(主要针对现铺)同时又签定租赁合同，发展商给与投资者一定的租金回报(约为8%—12%)，而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理。
回购：开发商将产权已卖给经营者或投资者的商铺重新通过高价收购回来，以达到可以统一招商、经营管理的结果。
商业运营：商业地产的运营管理，保证商业地产的正常运转及持继赢利。
试营业：所谓“试营业”是企业的一种经营方式,主要是经营者向消费者告知该营业场所刚开张，管理可能不周密、服务可能有欠缺、正在完善，但绝不是指可以不用交税或可以在没有办理相关证照的情况下先尝试营业
投资回报率=(期末财产-期初财产)/期初财产100%;
投资回收期：是指用投资方式所产生的净收益补偿初始投资所需要的时间，其单位通常用“年”表示。(投资回收期一般从建设开始年算起，也可以从投资年开始算起，计算时应具体注明)
平效：销售业绩÷店铺面积得出卖场1平米的效率，平米效率越高，卖场的效率也就越高，同等面积条件下实现的销售业绩也就越高。
毛利：商业企业商品销售收入减去商品原进价后的余额。
纯利：毛利减去各项费用及税费后的纯利润
年营业额：年营业额是年销售额
进场费：进场费(也叫进店费)是商场和超市利用其在市场交易中的相对优势地位，向供货商收取的一种费用
出租率：招商率就是商场的出租率，分铺位数出租率以及面积出租率，铺位出租率指已签订合同铺位数量除以规划铺位总数的百分率，即出租率招商率指签约铺位面积除以规划内整个项目铺位面积总合的百分率
直营：总公司直接经营的连锁店，即由公司总部直接经营、投资、管理各个零售点的经营形态。
加盟：总公司提供一项独特的商业特权，并加上人员培训、组织结构、经营管理及商品供销的协助;而加盟店也需支付加盟费等相对的报偿，一种零售经营形态。
联营：商场经营者与商户合作经营，经营方式统一经营、统一收银、收益双方按约定比例提成(扣点)或(提成加扣点)。
旺场：店里顾客很多的时候。
冷场：淡场，店里顾客少的时候。
街区商业：以步行街为主要的建筑亮点，构筑开放式的商业建筑。特点：1、建筑等级低，投资少2：产权权属明确，适合独立经营。受中小投资者追捧，卖得快，赚得多。天价商铺，都在步行街上。3：后续管理运行成本低。
4：抗风险能力强(作为开发商而言)5：在日常运营管理中，边际收益的拓展点多。如：水电费、广告位、停车位、路卖、代开发票、电子保安、电子商务、物流、顶手费分成、中介服务
封闭式商铺：上部分空间封闭、四周也处于相对封闭的状态。大多数购物中心都是封闭式商铺。特点：1、较高建筑成本2、较高运营成本3、公摊较大4、一般采用统一经营管理。超外：超市经营区以外，一般由超市经营者租赁给小商户，利用超市人气带动消费，租金价格很高。
按金(押金)：商户在入驻时交给开发商一笔保证金。
租金方式
1、合资关系：双方各投入一部份资源。一般发展商投入场地，商家投入品牌、人员、管理经验及设备等，双方有股权上开成一个比例，然后在收益方面共同分成，风险共担。
2、固定租金：按每月每平方米的租金来计，这种合作关系是一种相对分离的合作关系，即无论商家经营状况如何，发展商都将拥有一个固定租金收入，经营风险完全由商家承担。
3、扣点(提成)：发展商按一个固定比率，从销售额当中提取租金收入。租金水平将会随销售额水涨船高或相应降低。
4、扣点(提成)+保底：基本按扣点方式操作，商家与开发商商定一个基数，当扣点数额达不到基数时按基数收取租金，当超过基数时按扣点数收取租金。
租金递增：也是租金上涨，商场在开业之初租金价格相对较低，随着人流量增加、销售额增加，商铺所有人上涨租金价格，通常在签定租赁合同时双方约定好租金递增比率。标志vi：项目标志logo及标志色彩图案应用，视觉传达。购物中心的标志特点：热烈的有商业氛围的、动感的积极的、发散的。
1小时经济圈：距离购物中心一个小时车程内的消费人群。
人流量：指单位时间内进入商业空间的人数。
辐射人群：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引人群。gdp、(增长率)：国内生产总值，相对于上一年的gdp数值的比率。
人均gdp：国内生产总值除以人口总量。
财政收入：政府部门在一定时期内(一般为一个财政年度)所取得的货币收入，财政收入是衡量一国政府财力的重要指标。
社会消费品零售总额：指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业、制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售额和农民对非农业居民零售额的总和。
居民储蓄存款余额：指某一时点城乡居民存入银行及农村信用社的储蓄金额，包括城镇居民储蓄存款和农民个人储蓄存款，不包括居民的手存现金和工矿企业、部队、机关、团体等单位存款
人均可支配收入：个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额
市场购买力：人们支付货币购买商品或劳务的能力，在一定时期内用于购买商品的货币总额，它反映该时期全社会市场容量的大小。
产业结构：第一产业(农业)第二产业(工业)和第三产业(服务业)相对比例，标志着一国经济发展水平的高低和发展阶段、方向。
恩格尔系数：食品支出总额占个人消费支出总额的比重。
“金角银边”：商业上通常称转角商铺作“金角”，称沿客动线干道的路两边作“银边”说明商业价格极高。
“放水养鱼”：商场在开业之初为了减少商家资金压力，租金价格相对较低。经过一至三年培育期，最终达到旺场。
xx年9月10日在芜湖海螺进行了集团球磨机培训讲座，对这次的培训感受较深，与以往的培训所不同的是本次培训重点引入了节能降耗的观点对球磨机的钢球级配调整采用理论计算的方法进行级配，并讲述了具体的计算方法。
本次主讲教师是东洋铁球公司工艺工程师罗阿福先生，他从世界水泥粉磨能耗开始，讲述了中国是目前世界水泥产能最大的国家，而中国水泥生产的能耗利用率即水泥生产效率排在世界的后四名，因此节能降耗是中国水泥生产的主要调整方向。
水泥磨生产中总的能耗利用只占总能耗的3%，其它能量转化为热量和磨损等消耗损失，粉磨能耗利用率低。
在球磨机内能量损失主要是钢球与衬板间的碰撞和磨擦、钢球与钢球之间的碰撞和磨擦、钢球作用于物料上未将物料粉碎而产生的弹性变形、磨机转行中产生的声音与振动以及磨内出现的包球糊球导致出现的无用功等等都是粉磨过程中的能耗浪费。
其次由于粉磨工艺的不同能耗利用率也不尽相同，通常立磨能耗利用率高于球磨机、带辊压机系统球磨机优于普通球磨机，闭路粉磨能耗利用率优于开路磨。
从磨内物料在轴向上的粒径逐步降低的现象，引入了粒径分布定律，主要有：高定—舒曼定律P（x）=（x/k）、罗生拉姆勒定律、查尔斯定律和邦德定律。
提出球磨机优化产出m的主要方法是：保持磨内合理的填充率、优化最佳的钢球级配、控制调整好磨内衬板与隔仓板的磨损、合理的磨内通风、减少系统的无效风、控制入磨物料水份和粒度等等。
其中合理的磨内填充率与我们平日的检查基本相同，主要从磨机循环负荷率和急停磨后入磨观查磨内料球比以及从磨机电流和磨音的变化上判断。在钢球级配的调整上主要考虑以最小的钢球空隙率来优化钢球级配。由于磨内钢球之间存在一定的空隙，大颗粒物料可以在这些空隙中自由移动，不能有效粉碎，造成前面讲的增加磨内能耗损失（球与衬板、球与球之间的碰撞）而且大颗粒物料进入二仓后还影响二仓研磨，占据二仓空间，严重时使二仓出现反分级现象。因此降低磨内钢球空隙率能有效提高粉磨效率。
磨机一仓钢球级配的调整。一仓钢球即要保持有效的破碎能力，又要有效降低钢球之间的空隙率，在一仓能以一米的高度对入磨平均物料粒径进行粉碎的最大钢球直径即一仓所应用的最大球径。罗阿福先生通过实验认为Φ3.8mm磨机一仓应用的最大球径是Φ95钢球。
因此钢球级配的确定是通过高定舒曼定律来推导的，公式如下：
P（x）=[X/Xmax]
P（x）：一仓某种钢球比例；Xmax：一仓应用的最大球径即Φ95，
X：一仓使用的某种钢球型号。
M=1.4 m
例Φ3.8mm磨机一仓应用最大球径为Φ95，各种钢球级配计算如下：
P（x）=[X/Xmax]=（90/95）=0.927
P（x）=[X/Xmax]=（80/95）=0.786
P（x）=[X/Xmax]=（70/95）=0.652
P（x）=[X/Xmax]=（60/95）=0.525
Φ90钢球比例=0.927/（0.927+0.786+0.652+0.525）=32% Φ80钢球比例=0.786/2.89=27.2%
Φ70钢球比例=0.652/2.89=22.6%
Φ80钢球比例=0.525/2.89=18.2%
再以每种球的比例×一仓磨内装载量即得了每种钢球级配。
问题：为何一仓理论计算最大球径是Φ95，而实际使用Φ90钢球？答：主要是考虑降低磨内钢球空隙率。
磨机二仓产量与二仓每吨钢球的表面积有很大关系，因此二仓钢球级配以帕帕达基定律来计算，公式如下：
Lmax：二仓有效长度；L：二仓某种钢球比例在二仓的长度；D：计算二仓某种钢球的直径；K=1.92
D0：二仓的最大球径，由于一仓最小球径为Φ60，因此二仓最大球径为Φ60。
二仓实际使用中可不用Φ60钢球，所以Φ60钢球在二仓长度为零。
计算如下：
L/Lmax = [（D/D0）—1] ×1/k=[（50/60）—1] ×1/1.92=0.1638
L/Lmax =[（40/60）—1] ×1/1.92 =0.436
L/Lmax =[（30/60）—1] ×1/1.92 =0.952
L/Lmax =[（25/60）—1] ×1/1.92 =1.416
L/Lmax =[（20/60）—1] ×1/1.92 =2.185
由于二仓轴向内径相同，所以二仓钢球长度比与体积比相同，因此各种钢球在二仓的比例为：
Φ50钢球=0.1638/（0.1638+0.436+0.952+1.416+2.185）=3.18%
Φ40钢球比例=0.436/5.1528=8.46%
Φ30钢球比例=0.952/5.1528=18.48%
Φ25钢球比例=1.416/5.1528=27.48%
Φ20钢球比例=2.185/5.1528=42.40%
以上是在最小空隙率下计算的钢球级配，结合到前面所说的优化磨机产出的措施中提到的控制调整好磨内衬板与隔仓板的磨损、合理的磨内通风、减少系统的无效风、控制入磨物料水份和粒度等等。
因此在此钢球级配下对磨内隔仓板与出料篦板的间隙要求较严格，要求隔仓板的篦板间隙必须小于出料篦板间隙，否则大颗粒物粒在二仓无法出磨占据二仓空间导致二仓粉磨效率下降，台时影响大，严重时二仓出现反分级现象；其次由于磨内钢球空隙率较小因此保持磨内合理的通风也非常重要，一旦通风不良会引起二仓过粉磨严重，出现包球现象，也会对磨机台时产生较大影响；入磨1.51
物料水份控制不好同样也会造成磨内糊球，粉磨效率下降。
在优化磨机产出时，要综合考虑各种因素造成的粉磨效率下降的原因，有时钢球级配的优化并不能提高磨机台时，这并不是级配不合理，通常是制约磨机产出的瓶颈是多方面的，而磨机产出与瓶颈的大小相关，磨机产出等于制约处瓶颈的大小，因此在对磨机产出的诊断中要仔细分析原因从保持磨内合理的填充率、优化最佳的钢球级配、控制调整好磨内衬板与隔仓板的磨损、合理的磨内通风、减少系统的无效风、控制入磨物料水份和粒度等等方面综合进行治理，使磨机的产出最大化。
做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的房地产销售技巧说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。
首先，我想从自已做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的房地产销售技巧说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。
1：房地产销售技巧最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也就达到了。
2：接待客户的时候不要自己滔滔不绝的说话，好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的需求，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们内心的想法，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。
3：机会是留给有准备的人：在接待客户的时候，我们的个人主观判断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。
4：做好客户的登记，及进行回访跟踪。不要在电话里讲很长时间，电话里都说了，客户就觉得没有必要过来了。
5：经常性约客户过来看看房，了解我们的楼盘。针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。
6：提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的问题就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的信任自己，这样对我们的楼盘也更有信心。客户向你咨询楼盘特点、户型、价格等等的时候，一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。
7：学会运用房地产销售技巧。对待意向客户，他犹豫不决，这样同事之间可以互相制造购买氛围，适当的逼客户尽快下定。凡事心急人不急沉着应战也许客户就要成交了，但是由于一些小小的原因，会让他迟迟不肯签约，这个时候是千万不能着急的，因为你表现出越急躁的态度，客户越是表示怀疑。你可以很亲切地问一下客户还有什么需要解决的问题，然后再细心地和他沟通，直到最后签约。当然，在解释的时候，所要表现出来的态度就是沉着，冷静，并且没有太过于期待客户能够成交。
8：与客户维系一种良好的关系，多为客户着想一下也是一种房地产销售技巧，这样的话，你们可以成为朋友，他的亲朋好友都可能是你的下个客户。
9：如果这次没成功，立即约好下次见面的日期。我们的销售并不能够做到百发百中，每次新客户过来都能成交。毕竟现在的经济形势是不会出现这样好的结局的。假设这次没有能够现场定房成功，那么在客户要离开的时候，不妨试着与他约定下次来现场的日期，这样你可以更加了解客户的需求，也可以帮助你确定客户的意向程度。
10：记住客户的姓名。可能客户比较多，不一定能够记得所有的客户姓名，但是，如果在你的客户第二次来到现场的时候，你能够立刻报出他的姓名，客户会觉得你很重视他，也能表现出你的专业态度。不妨去强化记忆一下，实际上在每次接待完客户以后多想想接待过程，再加上平时的回访工作，你是可以记得的，至少是他的姓氏!
以上就是我的房地产销售技巧，我以后要这样做，不能纸上谈兵，引用一句话：能说不能做，不是真本领!
这次在青岛举办的【商业地产策划定位主次主力店组合模式与商业地产招商销售租务管理模式解读研修班】，之所以会选择参加这个课程，一是奔着课程讲师张老师过来的，二是借着这个商业地产培训课程，提升自己。此次商业地产培训课程的主要内容有：
一、商业地产成功的目标
二、商业地产十大定位
三、商业地产项目规划解析
四、商业地产项目阶段流程解析
五、商业地产项目招商主要内容
六、商业地产项目销售三段论
七、商业地产项目定位与落位注意事项
八、商业管理公司介入需知
九、商业地产的营销模式
十、全程案例穿插讲解
整个商业地产培训课程结合多个国内成败案例全面深度剖析现代商业地产全流程及新策略、，集中诠释新商业地产10大定位、5大规划、10大招商策略、8大注意事项，商业营销模式破除传统商业地产格局、重塑商业地产新时期多元化竞争力。
……
员工以研究、编写图书近百本，几乎70%的房地产从业人士都看过余老师的图书。近年来，为满足广大读者的学习需要，在研究编写图书之余，余源鹏老师每月在全国举办近百场房地产培训,商业地产培训课程,销售国内最新最全的房地产营销策划方案,在智地网提供免费的房地产开发流程,房地产基础知识资料下载,拥有最全的房地产培训视频和房地产公司管理制度,承接房地产营销策划、商业地产策划和房地产销售策划和代理业务。
商业地产的前期定位和业态规划”课程培训房地产欧式案名心得6p
无法规避这样一个事实，那就是投资热钱的涌入，商品室庐在相当一段时间里，成了人们第一投资品。再次经验国务院房地产市场调控办法、贷钱利率调剂、限购，让住宅投资客乱了阵脚，开端退却住宅市场，房地产欧式案名许多住宅市场的投资者被商业地产吸收，转战商业地产。房地产培训心得去年起头，国内浩大斥地商重新战略结构，从纯正或大批量斥地住宅名目，房地产培训缓缓转战商业地产。只做住宅”万科、金地、世茂、复地等守旧住宅斥地商相继将资金投入到商业地产的斥地中，加大持有物业的储蓄，并且均有表示将惟一于二三线城市的商业阐发体开发;SOHO中国连续收买了上海外滩名目、大虹桥板块的商业用地与市中心的名目，把战略布局的重点放在商业地产斥地上;中粮集体旗下商业地产停业开端进入世界布局阶段，将旗下所有的地产停业拟进入统一融资平台，实现全部上市;绿地集体与新鸿基集团也在今年发力商业地产，实现版图扩大。各路资金的注入对必要复杂资金投入的商业地产来讲，无疑是一个利好，但如何有效利用各路资金，摆房地产培训在商业地产眼前的一个课题
(一)专业术语
1、房地产：房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。两者具有整体性和不可分割性。
2、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
3、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。
4、土地使用权出让年限：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其它用地50年。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。
5、三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。
6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。
7、房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场;
1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。
8、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
商业地产贷款首付款为房款总额的50%
9、五证：a. 《国有土地使用证》;b《建设用地规划许可证》;c. 《建设工程规划许可证》;d《建筑工程施工许可证.》;e.《商品房预(销)售许可证》。
10、◆占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积，即建设用地。
◆总建筑面积：指在建设用地范围内所有建筑物各层建筑面积之和; ◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。(如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0)
◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。(如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%)
◆套内建筑面积：房屋按套计算的建筑面积，是指房屋内的使用面积、墙体面积及阳台的建筑面积之和;
◆套内使用面积：指室内的净面积，即地板面积。不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：
A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算;
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积;
C、非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入使用面积;
D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。
◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值;
◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
◆得房率：是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑面积。
◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 ◆期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
◆现房：是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房：是指没有装修的房。
◆进户：是指业主领取钥匙，接房入住。
◆契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
(1)国有土地使用权出让;
(2)土地使用权转让，包括出售、赠予、交换;
(3)房屋买卖;
(4)房屋赠予。
商业地产的基本概念
什么是“商业地产”?
狭义概念——意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、步行街以及社区商业等。
广义概念——除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产，
商业房地产的类别划分
商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shopping mall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统
一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式;对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
按照行业类别分类
零售功能商业地产(百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心)
娱乐功能商业地产(电影城、娱乐城、KTV)
餐饮功能房地产(大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店)
健身服务及休闲功能商业地产(健身中心、美容院、SPA)
专业商业地产(专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场
居住以及办公用商业地产(写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓) 按照市场辐射范围分类
邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店
社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店
区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店
超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”;总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口>50万
超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市。
一、商业地产投资的十大要点
1， 商业地产靠“地”
好地养旺铺，潜力充分的城市价值、便利的交通条件、齐全的商业配套，是成就一块好地的必备条件。好地可以快速为商业地产聚拢人气，并一直保持畅旺的城市级商圈氛围，这是打造商业地产的先决条件，一般来说，即将成型的商圈更具升值潜力。
中伟。神农步行街占据嘉禾核心地段，交通四通八达，人流涌动，车水马龙，聚集了嘉禾县城近80%的核心商业，商业需求非常旺盛，可以快速聚集人气，具有极大的升值潜力。
2， 商业地产靠“选”
社区商业、沿街商业、专业市场，是城市商业的重要组成部分，但是由于客户群较单一、周边商业引力有限，投资的回报率始终不温不火，同时，由于缺少统一的运营管理，人流、物流的混乱也是这些商业地产的一大通病。 复合型商业综合体可以很好地解决这些问题，
如中伟。神农步行街引入多种商业业态，采用科学化运营，形成大型主力店拉动、小型配套店补充的大型商业综合格局。各业态形成行业优势互补，吸引不同层次人流到访。科学的人车分流设计，使大流量客群不会出现嘈杂混乱的情况，保证商圈整体的高品质和稳定性。
3， 商业地产靠“谋”
商业地产，规划先行，销售在后，招商先行，这是保证旺场的关键。 硬规划：
一、筑的硬比例，如层高、开间、进深等要与荷载客流相匹配，满足客群购物基本需要的同时，还要具备休闲娱乐的功能;水电、煤气、排烟的线路及管道设计要兼顾安全和视觉效果。
二、商业布局中，品牌落位要从消费群定位出发，业态配比以富而不杂为标准;步行街、出入口、中庭等的设计要人性化，充满时尚感。
三、景观不仅能美化购物环境，更于无形中传播市场美誉度，各类植物、艺术造型、外灯光、标准导向风格要统一，规范商场整体感官度。
四、人流动线、车流动线、货流动线有序组织，在商业高效运营的同时，保证购物环境的安全、舒适度。
软规划;
商业地产所在地的辐射能力、目标消费群体的数量、品牌商家的经营状况、购物中心的消费体验。
中伟。神农步行街作为中伟控股集团的第一个纯商业项目，在动工前必定经过了缜密研判及前瞻性规划。
为保障项目前期规划的科学性、专业性，中伟集团特邀国内知名建筑设计院——湖南宏艺建筑设计有限公司进行产品设计，专业的规划团队，全盘高度的考量，为中伟。神农步行街的成功运营保驾护航。
4 ，商业地产靠“客”
客流是商业地产的血液，充足的客流供养下，商业地产才能充满生机、财源滚滚，因而在选择商业地产投资时，客流量、客流阶层一定要考虑在先。中伟。神农步行街，由人民路、珠泉路、中华路嘉禾县三大交通主干道
环绕，各长短途汽车、公交车均经过本项目，交通非常便利，具有极强的人流聚集能力。
5 ，商业地产靠“稳”
长期稳定运营的商业地产才有投资价值，商业地产自身的运作需要一个过程，积累客户、建立知名度、美誉度更需要时间。
一、实力中伟，长线投资有保证，
湖南中伟控股集团实力非常雄厚，下属集团分公司有3个，全资子公司有6个，公司主要业务涉及范围为矿山开采、冶金制造、玻璃制造、房地产开发等，业务遍布广东、贵州、湖南、四川等十几个省市。中伟地产集团目前在长沙、益阳、娄底、郴州以及贵州思南等多个房地产项目同时开发。建立了很好的信誉，也得到了湖南父老乡亲的一致好评。
二、中伟合作伙伴多，招商力度强
中伟集团与众多世界500强及国内知名企业建立了紧密合作关系，结成了战略合作伙伴，一流的招商实力和成熟的商业运作经验早已为业界熟知。
三、体验式商业中心概念的引入
有别于单店、组合店等商业模式，中伟。神农步行街集购物、休闲、娱乐于一体，形成聚合大型商业购物中心、五星级豪华影院、室内步行街、早教中心等多种业态为一体的复合功能体，不同业态客群资源共享，整体商业繁荣。
四、周边区域消费能力支持
中伟。神农步行街占据嘉禾县核心地段，潜在客流两万，消费力强劲，可以为商业长足发展提供充沛的客源保障。
五、商业地产价值上涨走势稳定，潜力巨大
国家经济发展前景明朗，为投资者营造了安全有力的大环境，随着城市建设的发展，商业地产投资的潜力价值呼之欲出。
6、商业地产靠“名”
实力雄厚的开发商不仅具有良好的口碑，更拥有完善的商业运营管理机制以及众多的优质合作伙伴，商场美誉度能够提升商业地产美誉度，商业整体的运营机制能够带动商业地产的良性发展。
中伟控股集团成立于20xx年，目前在长沙、益阳、娄底、郴州以及贵州思南等有多个房地产项目同时开发。
7、商业地产靠“管”
专业人才及丰富的经验积累可以为商业运作提供专业的商业管理支持，在先进的运营管理机制下，商业地产不再是一个个分散的个体。大到整体形象，小到活动运作，有专业模式的领导，将会实现1+1>2的效应。
中伟集团力求将企业的规划设计管理和科学运营有机的结合起来，打造一种全新的管理与设计模式，形成中伟集团的核心竞争力。
8、商业地产靠“势”
政策从根本上决定投资成败早已经成为不争事实，有力的投资政策为投资营造安全稳定的环境，才能保障资本快速“滚雪球”。
在楼市新政频出的今天，住宅投资遭遇寒冬，商业地产投资的利好性日渐凸显，选择中伟。神农步行街一定是您明智的选择。
9，商业地产靠“旺”
好邻居是无价宝。位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，可以省去考察市场的时间和精力，借助这些店面的品牌效应招揽顾客，无形中带来巨大客流，提升商业地产业绩的同时，更提升商业地产的美誉度。
中伟。神农步行街引入国际最具竞争力的综合商业街区概念，深圳人人乐大型生活超市以及百货大卖场、经典影院、肯德基、通程电器等商家的进驻，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光、文化等于一身，使商业地产之间强强联动升级，资本共荣，开业即旺场，缔造中伟。神农步行街365天无昼夜璀璨生活。
10，商业地产靠“涨”
1、经济态势助力，
2、优势区位助力，
3、中伟品牌助力
4、大型主力店助力
5、巨大客群流量助力
6、多功能业态助力
在以上六点的强力助推下，选择中伟。神农步行街必将回给您一个丰厚的回报。
怀着空杯的心态和期待的心情，我有幸参加了有限分第x期组训培训班。通过xx余天的积极参与和全心投入，我在对寿险的知识、态度、技巧和习惯等各个方面都取得了长足的进步和可喜的成绩，这一切的取得，与领导的帮助和指导是分不开的，如果没有领导的关心，我就没有机会参加这样高水平、高规格、超强度、超极限的提升班。在此向领导的关怀表示衷心的感谢！
培训班的课程紧张而有序，培训班的氛围严肃而又活泼。回首难忘的日日夜夜，收获良多，感慨万千，现向领导汇报如下：
态度决定一切，理念产生力量、第x期组训班有两条醒目的精神标语：一条是，人才是教育的事业，教育是培训的事业；另一条是，我为成功而来，我为理想而来。从培训班一开始我就把它们当作我的座右铭，时刻牢记在心，把首先端正态度作为成功与收获的起步。曾说过：“态度决定一切1只有从心里认同了学习的必要性和重要性，才能使行动变自发为自觉，才能产生良好和积极的效果。培训班为期x周的课程也有效地证明了这一点。第一节课班主任就要求我们认真思考这样的一个问题：在培训班过程中如何学习，想学到什么，学习后对自己有哪些期望我觉得，首先要明确目标，树立信心，理论联系实际，严格遵守纪律。从一点一滴的小事情做起，踏踏实实朝大目标走去。不仅要以饱满的热情，专注的精神来听好每一堂课，同时也要学习讲师的授课技巧，互动的丰采，也要与各个地区的伙伴多沟通，多交流，从他们身上吸取更多的营养和灵感，每位伙伴都是老师，每位伙伴身上都有闪光的亮点，有着非常优秀的品格值得我去欣赏和学习。这样的机会，人生能有几回有什么理由不去珍惜和努力呢积极向上的态度是进步的根本保障，良好的心态本身就是一笔宝贵的财富。总比别人多付出一点，总比别人多努力一些，总比别人多学习一分，离成功总会近些再近些。这是培训班给我的感受之一。
商业地产: 作为商业用途的地产，用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
商圈：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。
所有权：是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。
产权：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
经营权：经营者对其经营财产的一种占有、使用和收益的权利。
零售业：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，直接关系到居民的生活质量和生活方式，商业行为的最后一步。
开发商：开发项目，做为项目的第一承担人、所有人。
商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
国内一线城市：指对本国经济、政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，领先于其他城市。如：上海、北京、广州、深圳、天津
国内二线城市：指除一线城市以外，省会、旅游城市，京广、京沪等主要干线旁边的城市等，如：成都、武汉、南京、苏州、无锡、济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、杭州、沈阳、青岛、大连、宁波、厦门等
国内三线城市：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲、长春、温州、佛山、东莞等其它较发达城市。
五证一书：“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书。
【商业物业】
占地面积：占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。
建筑面积：建筑展开面积，它是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。
经营面积(实用面积、柜台面积)：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。地上面积：指自然地面以上各楼层的建筑面积总和。
地下面积：指自然地面以下的(如地下室的)建筑面积总和。
建筑红线: 也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。
道路红线：城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线，在红线内不允许建任何永久性建筑。
建筑密度：等于占地面积除以土地面积，密度越低舒适度越高。
容积率：指总建筑面积除以用地面积的值，容积率越低舒适度越高。
绿地率：各类绿地总面积除以总占地面积100%。
公摊率：公用建筑面积(即分摊面积)/建筑面积 100%。
框架结构：框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，空间分隔灵活，自重轻、较大空间的建筑结构。如：购物中心等
砖混结构：指建筑物用砖或者砌块砌筑，梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。以
小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。适合开间进深较小，房间面积小，多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动。如：商业街等
钢结构：以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜。如：建材城等配套设施：综合硬件配套设施
1)方便或吸引消费者来此购物消费的外部配套;吸引 室外广场、下沉式广场、停车场
2)输送消费者至各个商业结构称的引导配套; 输送 手扶梯、观光梯等
3)留住消费者在此消费和享受的综合功能配套。留住 娱乐设施等
室外广场：居民休闲、健身、集会的场所。绝大多数shopping mall都拥有一个相应规模的室外广场。室外广场已成为一个充分发挥商业功能的场所，一方面展现了丰富的商业促销和展示活动，另一方面又形成室内商业外部化的活广告效应。室外广场已成为购物中心吸引人流的一个重要手段。
下沉式广场：下沉式是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。它是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大地提高了地下商场的租赁价值。
临街面：与街道相临的一面;
裙楼：一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建的横切面积大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。
层高：下层地面到上一层地面的距离。
净高：层高减去楼板厚度，商业上通常指吊顶后天花到地面的距离。
柱距：柱距就是两根柱子中心线到中心线的距离。
大堂：建筑内部宽敞开阔的空间，用于会客、活动、礼议、展览等。
中庭：建筑内部的庭院空间，形成具有位于建筑内部的“室外空间”，现代购物中心商业结构的大橱窗，将各个商业功能在一个空间内展示出来，一方面引导消费者在商场内消费和购物、另一方面又通过展示作用提高各层商业价值。
回廊：在建筑物内设置在二层或二层以上曲折环绕的回形走廊。
开间：空间的宽度，一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
进深：空间的纵深长度。大门一面的墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
动线：意指人在室内室外移动的点，连合起来成为就成为动线。超市与百货的动线设计要更特别加强迂回，以便消费者能多看到各个销售点。
垂直动线：各楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
平面动线：是指同一水平面或楼层内的通道、大堂等。
外联动线：商场与外部连接的通道等。如出入口、汽车入口、地铁接驳站、公交接驳。导示系统：在公共场所设置的指引标示牌，如洗手间、收银台、服务台、楼层品牌分布图。
一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。(通常开发商负责)
二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。(通常经营商负责)
挑檐：楼顶或门楣平面凸出墙体的部分，主要是为了方便做屋面排水。其次挑檐起到美观得作用。
柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备。
货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。
【商业操作】
投资、融资：指货币转化为资本的过程。投资可分为实物投资和证券投资。前者是以货币投入企业，通过生产经营活动取得一定利润。后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券，间接参与企业的利润分配。
融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。
商业定位：1、规模定位2、主题定位3、档次定位4、消费群定位5、业态分布与商户组合6、后续经营管理设想
商业格局：指在一定的范围内商业的局势、态势、分布比例等。
商业规划：商业项目的定位规划、商业经营规划、业态的组合规划、商业建筑格局规划等。
业态组合：多种业态在商业中心的分布、布局、比例等。
混业：一种现代商业管理状态下的新型业态形式，对经营商品有限有限定。在名店的概念上，不在男装、女装、珠宝首饰之间设定限制。
商铺划分：商业物业进行商铺的功能分割及铺位分割。
商业招商：开发商在开发阶段以及管理商在管理运营阶段引入零售、娱乐、餐饮、及其它服务商家到商业物业开设店铺，进行商业的持续经营过程。
主力店：主要包括百货商店、大型超市、大型专业店、大型娱乐等。具有以下三条特征
1、拥有高价值的品牌号召力2、能主动吸引人流3、较强抗风险能力经营稳定。
主力店招商：主力店与半主力店在商业物业里处于核心地位，又因为占用面积大，对建筑有特殊要求，在进行招商时，应对其采取优先招商的策略并给予较多优惠条件。
主力店率先入驻优点：1、稳定整个商业地产 2、保证人流量3、带动并高价招商4、带动并高价销售商铺。
公开招商：以公开的形式如广告招商等进行商户招商。
定向招商：招商人员主动上门与目标商户联系，向目标商户推介商业物业，并说服其进场经营的招商方式。
国际一线品牌：lv路易威登 ,giorgio armani乔治阿玛尼, chanel夏奈尔 ,hermes爱马仕 dior迪奥, versace范思哲 ,gucci古琦, prada普拉达
国际二线品牌：calvin klein卡尔文克莱 ,d&g(dolce&gabbana副线)
miumiu(普拉达副线)，levi"s, lee(均为牛仔为主)
国际三线品牌：only、vero moda、elane、艾格
国内一线品牌：百图、马克华菲、玛丝菲尔、jessica、 lily、太平鸟、g20xx国内二线品牌：浪漫一身、红袖、江南布衣、例外、歌力思、播
品牌号召力：商业上通常指品牌在行业内的影响力、带动作用。
免租期：为了帮助经营旺场减轻商家负担。商场经营管理方承诺在一定时间段内不收取商铺租金，以使商业尽快进入良性阶段的一个做法。
转手费(顶手费)：支付给先前的经营者，因为前者积累了很多无形的开店资本，如：客户、声誉等。转手费的高低，基本可代理商铺的经营状况。
收益率：收益率是指投资的回报率，一般以年度百分比表达，根据当时市场价格、面值、息票利率以及距离到期日时间计算。对公司而言，收益率指净利润占使用的平均资本的百分
比。
返租：是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后(主要针对现铺)同时又签定租赁合同，发展商给与投资者一定的租金回报(约为8%—12%)，而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理。
回购：开发商将产权已卖给经营者或投资者的商铺重新通过高价收购回来，以达到可以统一招商、经营管理的结果。
商业运营：商业地产的运营管理，保证商业地产的正常运转及持继赢利。
试营业：所谓“试营业”是企业的一种经营方式,主要是经营者向消费者告知该营业场所刚开张，管理可能不周密、服务可能有欠缺、正在完善，但绝不是指可以不用交税或可以在没有办理相关证照的情况下先尝试营业
投资回报率=(期末财产-期初财产)/期初财产100%;
投资回收期：是指用投资方式所产生的净收益补偿初始投资所需要的时间，其单位通常用“年”表示。(投资回收期一般从建设开始年算起，也可以从投资年开始算起，计算时应具体注明)
平效：销售业绩÷店铺面积得出卖场1平米的效率，平米效率越高，卖场的效率也就越高，同等面积条件下实现的销售业绩也就越高。
毛利：商业企业商品销售收入减去商品原进价后的余额。
纯利：毛利减去各项费用及税费后的纯利润
年营业额：年营业额是年销售额
进场费：进场费(也叫进店费)是商场和超市利用其在市场交易中的相对优势地位，向供货商收取的一种费用
出租率：招商率就是商场的出租率，分铺位数出租率以及面积出租率，铺位出租率指已签订合同铺位数量除以规划铺位总数的百分率，即出租率招商率指签约铺位面积除以规划内整个项目铺位面积总合的百分率
直营：总公司直接经营的连锁店，即由公司总部直接经营、投资、管理各个零售点的经营形态。
加盟：总公司提供一项独特的商业特权，并加上人员培训、组织结构、经营管理及商品供销的协助;而加盟店也需支付加盟费等相对的报偿，一种零售经营形态。
联营：商场经营者与商户合作经营，经营方式统一经营、统一收银、收益双方按约定比例提成(扣点)或(提成加扣点)。
旺场：店里顾客很多的时候。
冷场：淡场，店里顾客少的时候。
街区商业：以步行街为主要的建筑亮点，构筑开放式的商业建筑。特点：1、建筑等级低，投资少2：产权权属明确，适合独立经营。受中小投资者追捧，卖得快，赚得多。天价商铺，都在步行街上。3：后续管理运行成本低。
4：抗风险能力强(作为开发商而言)5：在日常运营管理中，边际收益的拓展点多。如：水电费、广告位、停车位、路卖、代开发票、电子保安、电子商务、物流、顶手费分成、中介服务
封闭式商铺：上部分空间封闭、四周也处于相对封闭的状态。大多数购物中心都是封闭式商铺。特点：1、较高建筑成本2、较高运营成本3、公摊较大4、一般采用统一经营管理。超外：超市经营区以外，一般由超市经营者租赁给小商户，利用超市人气带动消费，租金价格很高。
按金(押金)：商户在入驻时交给开发商一笔保证金。
租金方式
1、合资关系：双方各投入一部份资源。一般发展商投入场地，商家投入品牌、人员、管理经验及设备等，双方有股权上开成一个比例，然后在收益方面共同分成，风险共担。
2、固定租金：按每月每平方米的租金来计，这种合作关系是一种相对分离的合作关系，即无论商家经营状况如何，发展商都将拥有一个固定租金收入，经营风险完全由商家承担。
3、扣点(提成)：发展商按一个固定比率，从销售额当中提取租金收入。租金水平将会随销售额水涨船高或相应降低。
4、扣点(提成)+保底：基本按扣点方式操作，商家与开发商商定一个基数，当扣点数额达不到基数时按基数收取租金，当超过基数时按扣点数收取租金。
租金递增：也是租金上涨，商场在开业之初租金价格相对较低，随着人流量增加、销售额增加，商铺所有人上涨租金价格，通常在签定租赁合同时双方约定好租金递增比率。标志vi：项目标志logo及标志色彩图案应用，视觉传达。购物中心的标志特点：热烈的有商业氛围的、动感的积极的、发散的。
1小时经济圈：距离购物中心一个小时车程内的消费人群。
人流量：指单位时间内进入商业空间的人数。
辐射人群：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引人群。gdp、(增长率)：国内生产总值，相对于上一年的gdp数值的比率。
人均gdp：国内生产总值除以人口总量。
财政收入：政府部门在一定时期内(一般为一个财政年度)所取得的货币收入，财政收入是衡量一国政府财力的重要指标。
社会消费品零售总额：指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业、制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售额和农民对非农业居民零售额的总和。
居民储蓄存款余额：指某一时点城乡居民存入银行及农村信用社的储蓄金额，包括城镇居民储蓄存款和农民个人储蓄存款，不包括居民的手存现金和工矿企业、部队、机关、团体等单位存款
人均可支配收入：个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额
市场购买力：人们支付货币购买商品或劳务的能力，在一定时期内用于购买商品的货币总额，它反映该时期全社会市场容量的大小。
产业结构：第一产业(农业)第二产业(工业)和第三产业(服务业)相对比例，标志着一国经济发展水平的高低和发展阶段、方向。
恩格尔系数：食品支出总额占个人消费支出总额的比重。
“金角银边”：商业上通常称转角商铺作“金角”，称沿客动线干道的路两边作“银边”说明商业价格极高。
“放水养鱼”：商场在开业之初为了减少商家资金压力，租金价格相对较低。经过一至三年培育期，最终达到旺场。
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一个团队中，大家都要同心协力，相互配合、相互协调，必须有一个共同的价值观，领导者的指挥协调要有力。在我们的实际工作中，每一项工作任务的完成，都需要我们制订合理的工作计划，根据职责合理的分工，在实施过程中，一定要仔细考虑问题点和难点，找出对应的解决方法，同时每个成员一定要服从领导，严格执行下达的任务和使命，只有这样才能保证我们集体任务的顺利完成；对困难估计不够，准备不足以及思维模式的束缚也是导致我们项目失败的原因。
日常工作中，我们也会经常遇到看似简单的问题，以惯有的思维去准备，当现实情况与想象中不同时，我们由于准备不足，容易造成混乱，极其被动。这就要求我们在解决一个问题时，一定要全面思考、认真准备，在碰到意外出现时才能从容应对。同时，在出现混乱、被动的情况下，大家一定要冷静，团结，要相互鼓励，积极探索，通过集体的力量找到解决问题的方法。
短短的七天培训使我学到了很多关于房地产行业的专业知识、工作技巧以及商务礼仪，明白了该如何调整自己的心态，如何与人有效地沟通交流。其中，给我感悟最深的是客户接待和金融知识两个环节。客户接待看似简单，要做好可就不是很容易，还从中学到了权证办理的基本流程、房地产抵押借款成数年限及利率，还有公积金借款的流程等等必备常识。我虽然刚接触这个行业，不懂得的地方还很多很多，但通过这次培训让我加深了对房产知识、销售人员的基本素质、对待客户的态度、如何解决实际工作中碰到的问题，以及公司楼盘具体情况和营销思路有更深一层的了解。通过此次培训，我觉得要想做好房地产销售工作，光有毅力和恒心还不行，应掌握适当的方法和技巧，做事情更要有针对性。
我本人觉得公司这次组织的培训非常好，促使我们在工作中进一步的学习提高，同时了解学习是一件贯穿生命始终的事情。只有不断地学习，才能进一步充实自我，完善自我，不会固步自封。同时，可以从学习中发现自身的欠缺点，对今后工作的进一步开展打下良好基矗同时，也更加明白销售是一门非常有学问的课程。绝不仅仅只是简单的“售”的动作，而是需要更多的准备、酝酿工作，在销售过程中与客户的交流、沟通、协商、了解。
“锲而舍之，朽木不折，锲而不舍，金石可镂。”这句话说明了成功需要一种精神的。销售人员就需要这种意志，要有不达目的决不罢休的信念，才有机会走向成功。销售是条漫长又艰辛的路，不但要保持冲劲十足的业务精神，更要秉承一贯的信念，自我激励，自我启发，才能坚持到底，渡过重重难关，走向最终胜利。
x年xx月xx日我们x房地产的全体员工在领导的带着下，坐车来到查干湖参加橄榄树魔鬼训练活动。
虽然只有短短二天三夜的时间，但却带给了我深刻的人生体验。在这次训练中身体上虽然承受了很大的苦与累，但是，精神上却收获了很多。通过这次训练，使我深深的感受到了公司领导的用心良苦。无论我身处何种岗位，只要用心体会就会得到十分有益的人生感悟。
到达目的地集合后，在教练的指导下，我们分成四个小团队，各队选出各自队长，大家发挥创意，积极参与，设计队名，对歌，，当唱起了我们自编的队歌，齐声喊起我们的口号时，自豪之情油然而生，大家真正的拧成了一根绳，自己的力量也变得强大了。
活动中我深深体会到作为一个团队“团结就是力量”的重要性。深刻懂得了目标是团队的动力之源，严明的纪律是团队行为的准那么。在一个团队中，每个人的想法、观念都是不一样的，但是为了一个共同的目标不管利益有什么不同，但为了长远的目标需要每个人都要有自觉性，要互相配合，要心存默契。通过这次训练体会到很多东西，最深刻的有以下几点：
一、 团队精神：做每个工程大家都要同心协力，相互配合、相互协调，必须有一个共同的价值观，领导者的指挥协调要有力，最有代表性的工程就是最后的过电网，寓意是队员在紧急的情况下，采取正确的措施以确保每个队员能顺利脱离险境。全员通过，难度真的很大，在第一轮过到三分之二的时候，有队员竟一不留神又触到电网了，又得重做，有的队员过去之后很冲动，竟发出声音“好”，结果全军覆没，重做，有的队员自我约束力不强，因为一个人的疏忽，我们又的重做…..过到最后，还剩一个人的时候，是最困难的时候，一不小心又碰到电网了，当时的选择要么重来，要么总指挥做50个俯卧撑，总指挥义无反顾的选择了50个俯卧撑，看着总指挥一次又一次的困难的做着俯卧撑，汗水湿透了全身，心里是那么的心酸。又是关键的时刻，最后一个队员放松自己，一切随着他们无声的安排。在一阵掌声中，她睁开了双眼，那一刻，我们每个人都很冲动。这个阶段可以说是痛苦的一个阶段。这个工程告诉我们，作为一个集体，团结就是力量，只要心往一处使，什么困难都可以迎仞而解。当然强有力的领导，合理方案，严密组织，团结协作、严格执行对我们完成集体任务是多么的重要。在这其中，也暴露出我们很多的弱点，刚开始对制度要求不严格，很多人不重视小细节，态度不端正，意见不统一，最终造成走了不少弯路。因此团队领导者的果断合理地规划及团队队员对领导者的服从也是至关重要的，在我们的实际工作中，每一项工作任务的完成，都需要我们制订合理的，根据职责合理的分工，在实施过程中，一定要仔细考虑问题点和难点，找出对应的解决方法，同时每个成员一定要服从领导，严格执行下达的任务和使命，只有这样才能保证我们集体任务的顺利完成；对困难估计不够，准备缺乏以及思维模式的束缚也是导致我们工程失败的原因。日常工作中，我们也会经常遇到看似简单的问题，以惯有的思维去准备，当现实情况与想象中不同时，我们由于准备缺乏，容易造成 ，极其被动。这就要求我们在解决一个问题时，一定要全面思考、认真准备，在碰到意外出现时才能沉着应对。同时，在出现 、被动的情况下，大家一定要冷静，团结，要相互鼓励，积极探索，通过集体的力量找到解决问题的方法。
二、 每个人都需要鼓励、支持：体会最深的就是自己在做吞火工程时，感觉真的有些力不从心，吓的眼泪在眼圈上，觉得自己不行，这时当看到对友的鼓励，队长的目光都变成压力的时候，就不得不有一种豁出去的`感觉。最后自己顺利的吞灭了火苗，回过头才发现遇到困难并不可怕，怕的是缺少勇气和信心。感触最深的就是其实每个人内心深处都是渴望别人帮助和鼓励的。无论这个人多么强，多么封闭内心都有这种潜意识的。这个吞火工程也告诉我们，挑战自我，没有不可能的事，不要轻易“不”，要重新认识自我，超越自我。所以在今后的工作中对同事善意的赞美和鼓励非常重要。也许你不经意的一次鼓励对别人会产生莫大的鼓舞。
在训练中，我们取得好成绩，得益于团队成员都有强烈的集体荣誉感。通过完成一个集体工程，我们手牵手，心连心，充分发挥集体的智慧，个人的潜能都有效发挥出来了。
总之，通过这次魔鬼训练活动，增强了我的自信心，同时也磨练了我战胜困难的能力，增强了对团队的参与意识和责任心，我想，通过这次魔鬼训练，在今后的工作和生活中会有很大的帮助，因为人生的道路是曲折的、漫长的。一次培训不能解决更多的问题，只是对你的工作和生活起模范带着作用。但他告戒我们，愿我们在今后工作和生活中更应团结，坚强地开展下去。相信，今天的训练，给了我明天美好的憧憬。
前，毕业近4年的我来到了恒大地产江西分公司面试，当时面试我的是招投标部经理、副经理。
我们三人就我之前的工作经历及一些专业知识聊的非常愉快，也就是此时安装副经理发现我之前主要是从事土建造价方面的工作，但是公司缺的是安装招标工程师，就这样我留下简历离开了。春节后正巧一位土建招标工程师辞职了，当初留下的那份简历给了我进入恒大的机会。对恒大集团这个企业很既熟悉又陌生，熟悉是因为恒大是一家全全不清楚。相信集团是非常清楚我们这些刚进入公司的员工的心里，因此特意安排了为期4天的入职培训。
通过此次培训让我对公司的概况、发展战略和历程、核心竞争力、企业文化、远景目标、规章制度、人事管理、财务管理、监察管理和恒大人的工作作风、服务理念等有了大致的了解和一些深刻的体会。企业文化是一个公司发展壮大的根基，当我们选择了一个公司，从某种意义上来说就是选择了一种企业文化，所以我们必须要认同它的企业文化和核心理念。一个公司如果没有一个它坚持的企业文化和核心理念，必定不能长久地发展下去，必定会在社会发展的大潮中被淘汰。而恒大的“质量树立品牌、诚信立伟业”的企业宗旨，“艰苦创业、无私奉献、努力拼博、开拓进取”的企业精神，和“精心策划、
1、管理团队优势：恒大拥有中国一流的领导管理团队。
恒大高层领导管理团队9人，专业经验丰富，平均房地产开发管理经验16集团董事局主席许家印教授为第十一届全国政协委员、全国劳动模范、中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长。曾荣获“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国十大慈善家”、“中国房地产十大风云人物”等称号。恒大还拥有一支年轻化、高学历、高素质的房地产开发建设员工队伍，员工人数近8万人，其中房地产开发建设系统。
2、管理优势：恒大采用国际先进管理方法，并结合多年实践经验，形成了中国一流的管理模式。
公司建立了董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，在企业运营上采用“紧密型集团化管理模式”，由集团对地区公司进行统一管理。
全面采用目标计划管理、绩效考核20xx年—20xx年是恒大的下一个三年规划，以“夯实基础，多远发展”为主题，继续加快“矿泉水、粮油、乳业、健康”四大产业的发展，四大产业20xx年计划投入20亿，20__年计划投入15亿，20xx年计划投入10亿，且矿泉水产业集团、粮油产业集团、乳业产业集团均计划三年后在香港分拆上市四、如何尽快融入恒大团队经过近一个月的工作及天的培训我认为要快速融入这个团队就必须要做到1、熟悉公司各项规章制度，2、快速了解、熟悉本部门工作流程。
3、严格遵守公司员工修身准则（三十六条）、员工行为规范（十六字方针）、员工职务准则。
4、在工作当中认真学习积累、努力提高专业技能知识、突发事件应急处理能力、业务水平、管理水平。
能够加入恒大集团我感到无比的荣幸，因为这个团队充满了生机与活力，亦是充满了挑战；这个公司给予了我们广阔的舞台来展现个人价值，在今后的工作和生活中我将加倍地努力，不断地提高自己的能力与素质，以公司优秀员工为榜样努力赶超，成就自己的完美人生。
正式加入了恒大公司，在新的环境中开始新的工作和生活。并于5月底参加了新员工培训，此次培训内容十分丰富和全面，包括公司的发展历程与企业文化、员工基本素质与修身准则、财务管理、行政管理、人事管理、监察管理等涉及公司方方面面的管理制度，让我感觉颇多，业文化有了深刻认识。
企业文化带有恒大发展历史的烙印，折射出企业的特征，是企业的无形资产。在某种意义上，作为员工工作向导，企业文化能大大提高工作效率，为企业带来利润，恒大的企业文化有着独特的魅力，得到员工及社会的认同，有着超强的凝聚力，能够激发员工的自豪感和责任感，从而提高企业的整体效益。
恒大以“质量树品牌、诚信立伟业”为宗旨，凭“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的精神，以及“精心策划、狠抓落实、办事高效”的工作作风，由从零开始到实现规模和品牌的飞跃，发展到中国房企十强，房企领袖地位。这一切，让我真正了解到恒大是一个什么样的企业，有着怎样的实力与魅力，恒大全体成员有着怎样的执行力。
这一切，更让我深刻的明白，企业文化不只是一句口号，更是全体员工对企业宗旨和精神的认同与尊重。短短的两个月时间，我深深感受到身边的每一位同事都将企业文化记在心中，落在实处，无时无处不体现恒大人的精神风貌和行事风格。其次，对恒大的发展历程感触颇深。恒大从起步开始，便有计划地实施发展战略，公司从起步之初就每三年制定“中期发展计划”。
从艰苦创业、苦练内功到跨越发展、稳健经营的计划，无不彰显出恒大的稳扎稳打的作风，以及开拓进取的精神，让我们看到，恒大今天的成就绝不是偶然。作为其中的一个小小个体，我们更应该精心策划、脚踏实地、作风扎实，为恒大集团化管理模式实施非常成功。
企业要想很好地生存和发展，做大做强，并且保持行业领袖地位，就需要有很好的管理理念。恒大采用的密集型集团化管理模式，实现了“三个确保”，即确保每一个不成熟的地区公司不走弯路、降低风险；确保精品模式复制到全国各楼盘，从根源上实现产品品质的领袖地位；确保企业文化成功传承到全国各个地区公司，各个楼盘，全国员工都能秉持恒大作风，实现稳健经营与持续发展。密集型集团化管理模式，为努力实颇多，受益匪浅，培训讲师的字里行间都潜藏着值得仔细揣摩和学习的精髓。
希望在今后能将此次培训所学运用到实际工作中，学以致用，为恒大这个团体贡献一份力量，为这个大家“志存高远、鼎成大业”是我们恒大人共同的八字愿景。这因为有了共同奋斗目标，恒大人十憬，我来到了我梦开始的地方——恒大地产集团。感谢公司提供的良好平台，同事们的悉心关照，我在以后工作中一定更加努力奋进。
房地产销售技巧讲义
一、心理建设
● 建立信心 --
建立信心之方法：
1、您要相信“天下没有卖不掉的房屋”。
2、保持信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。
不遭受失败之打击，不断地分析自己的售屋流程是否有改进之必要。
3、对于价格要有信心，不轻易降价。
(1)客户在意的是
①需求(坪数、价值、大小环境、优点、产品规划优点、屋旁绿地及公共设施、平面、通风、采光、私密性、建材设备、动区座向)。
②喜好(前述各项条件非常优良)。
③价值(业务说辞)超过价位。
(2)不要有底价之观念
(3)不要以客户出价作基础，来作价格谈判(即以客户之出价作加价)。
①不论客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。
目的，争求主控权，让客户认为表列价格合理。而且让他争取成交价格，争得很辛苦。(安全感、满足感、自私感、便宜感、成就感)。
②取得对方，不要让客户产生您有“心虚”之感。
拒绝客户之出价，要“信心十足”地加以立即回答。
● 怎么可能，您出的价格连成本都不够(分析土地成本、营建成本、增值税、税金、管理及销售成本)
● 怎么可能，最近有位郝先生(拿出道具、名片及标示价格)出了35(我方配合)万，公司都不答应。
● 怎么可能，你来盖，我们公司来买。
● 职业道德、敬业精神、傻瓜精神 --
1、职业 道德
(1)努力工作，创造业绩。(2)以公司整体利益作思考。(3)切莫在业务过程中舞弊。
(4)切莫太短视，要将眼光放远。(5)以业主及公司利益来销售房屋。
①讲价要尽量少，争取较高之“成交价位”
也是为了自己的利益。许多失败之主因，在于售屋人员太多
②不要被客户欺骗(对人动之以情，对事动之以理)。
2、敬业精神
(1)充分利用时间来进行售屋工作，努力工作必然会有收获。 (2)不怕遭受买主拒绝，对房屋绝不灰心。
(3)将房屋视为自己的来处理。 (4)充实知识。
①坪数计算 ②建筑施工图之认识 ③建筑技术、法规 ④房屋造价及市场行情
⑤售屋技巧 ⑥贷款种类及办理方式
3、自认为傻瓜后，才能成为优秀售屋人员
(1)认识产品优缺点。 (2)不断地分析自己的售屋技巧及改进方法。
二、售屋技巧
由于房地产买卖金额很大，而且不象一般商品一样能够拥有统一之售价。因此，售屋技巧(谈判策略)愈高明，愈能使您以“比合理价格更高之价位”售出房屋。
● 个案附近大小环境之优缺点 -- 说服客户心动
1、客户心动之原因
(1)需要 (2)喜欢 (3)价值≥ 价格(值超其值)
2、针对缺点，自拟“说服之优美理由”(答客问)，将缺点化为优点或作掩饰。
● 售屋前针对优缺点、市场环境、经济情势 -- 说服客户
1、如何将优点充分表达。
(1)产品之优点、缺点(尤其是缺点之回答 )。
(2)附近市场、交通、学历、公园、及其他公共设施。
(3)附近大小环境之优缺点。
(4)附近交通建设、计划道路、公共建设之动向。
(5)附近竞争个案比较(坪数、产品规划、价格)。
(6)区域、全市、全国房屋市场状况之比较(价格、行情、市场供给经济情况对房地产远景之影响，各区域房价及房租之比)。
(7)个案地点(增值潜力 -- 值超其价)，大小环境之未来有利动向。
(8)经济、社会、政治、行政命令因素之利多、或利空因素(尤其利空因素之回答)。
(9)News(新闻报道)。
2、如何回答客户提出之缺点。
3、增加谈话素材。
●针对附近竞争个案作比较 -- 坪数、规划、价位
1、不主动攻击，但要防御
2、进驻接待中心后，可到现场附近绕一圈，了解临街巷道名称，附近大环境、小环境、学校、公园、车站名称、学区等。
3、与接待中心附近邻居维持好PR关系。
这五个销售流程，可能在第3个流程(成交阶段)买方即已下订金。但是，买方也可能没下订金，此时售屋人员即应追根究底(分析买方无法下订之因)、再度推销。如此一直到买方下订且签约为止。
1、刺探买方心意(过滤客户之需求、喜好、价位)
从客户进入接待中心，即应询问客户之职业、居住地区、坪数及房间需求等，来分析客户心理。所谓“刺探买方心理”，是指挖掘买方之需求、喜好及期望价格(购屋预算)。一般说来，售屋人员在此一阶段，应掌握下列原则：
①强调大环境、小环境之优点。
②强调房屋之优点。
格局好 造型佳 采光充足 风水佳 房间、客厅、厨房、主卧室大 视野佳 私密性佳门面气派
动线流畅 价格合理(价值超过价格) 交通、环境、公共设施 增值潜力
2、说服买方购买、且促成成交气氛
当客户参观完模型、样品房、展示设备(五A保全系统等)，可在客户的需求、喜好、预期价位均与本产品相符时，即可进行说服对方购买并行动。您可以使用下列方法，来加强客户信心及购买意愿：
①提高本产品之价值
② 使用迂回战术，加强买方信心，且融洽气氛
(1)清楚地针对“某一房屋”的优点，介绍给客户知道，且加强买方信心(语气要很坚定)。
(2)使用假客户、假电话来作促销。
A当客户参观房屋且正在进行谈判时，可以安排二、三组假客户参观房屋。
B 当客户正在进行谈判时，可以请同事打一通假电话到现场，作促销。
(3)自我促销法：
编几套故事，来加强客户信心，促进对方购买。
3、促成交易(要求客户下订金)
一般说来，售屋人员在促成交易，让客户放下订金之前，必须与客户进行“价格谈判”。因此，本阶段要研习
(1)讲价技巧; (2)成交技巧。
①讲价技巧(如何拉高成交价格?如何吊价?)
(1)坚定立场，肯定公司价格表很合理(表现信心十足之样)不轻易让价，让价必须有理由。
(2)不轻信客户之假情报、假资料。(客户有时会批评产品或制造假情报来打击售屋人员)。
(3)不要使用客户之出价来抬高价格(即加价之意)。
● 当客户出价低于底价时，要使用强烈态度来反击，让他认为自己开价很离谱。
● 当客户出价高于底价时，也要表现出不可能答应之态度。
● 回绝客户出价后，可再强调产品优点，来化解客户出价念头。
● 受屋人员可将房屋总价分割成自备款及银行贷款来谈，买主比较不会感觉价格很高。
(4)不要使用总价来作说服 --
使用自备款，及每月贷款偿还金额来作说明。
(5)让价要有理由 --
先要让客户满意 --再作价格谈判 --编列让价理由
(6)让价时，可向买方提出相对要求 --
要求客户答应付出较多订金、签约快速(3天内)、或全部支付现金，来作为让价之相对要求(反要求)。
② 成交技巧
(1)单刀直入法：
●当客户开价高于底价时，可以采用迅速成交之法。
● 当客户干脆地拿出现金或支票时，可以单刀直入地要求相对条件。
(2)幕后王牌法：
当客户开价高于底价时，可以表示自己无权决定，要请示公司。再询问对方是否能下订金?订金多少?若确定他能支付之订金，则可打假电话请示上级，而后，表示上级答应此一价格，但是，要求三天内签约。
● 当客户开价时，可以迂回地表示自己无权作主，(要请示上级)，再询问对方能下多少订金。
● 当客户开价低于底价时，除了立即回拒外，可再使用假客户、假电话来拉高成交价格。
(3)假设成交法：
●当客户开出一个价格，并且表示要马上订下时，您可以反问：“您带了几万元订金?明天能不能签约”。
●当客户开出一个价格，而且表现出很喜欢之样子时，您可反问“如果今天支付订金，何时才能签约”
(4)比较引导法：
● 为了想让客户快速签约时，可以表示：
“早点签约，早点办理委建手续。公司会计大后天要请假几天到南部，她明天下午及后天下午都有空，为了您的方便，我们后天下午签约如何?”
● “签约才代表房屋是您的，早日签约比较好”。“签了约，房屋就是您的了，何不早日补足订金及签约，何况还可早日办理委建手续”。
③客户成交后(签约前)之补强(安全)措施
当客户成交后，签约之前，要让客户了解补足订金或签约应携带金额、文件、印章、且要防止第三者介入破坏：
(1)补足订金之交待 -- 携带订单、扑足金额。
(2)签约之交待 --携带身份证、印章。
(3)客户电话或来到现场，应由成交者接洽。其他人员最好不要与其谈起产品内容、避免穿帮。
(4)补订、签约时间，越快越好。小订金额拿较多，较安全。
(5)订金补足日或签约日，要打电话通知约客户补订或签约。
4、追根究底(分析客户不成交原因，籍以再度推销)
①分析自己的介绍过程是否有错误 --
(1)是否掌握了客户的需求、喜好、及预算价格
(2)是否了解客户背景环境
(3)是否清楚地说明房屋及大小环境之优点
(4)是否掌握住客户的弱点，自己针对弱点而作攻势
(5)是否已唤起购房者的购买动机
② 分析客户不出价的原因(见议价技巧)
5、再度推销
当销售人员分析客户不成交的原因后，即可针对客户的状态，选择适当时机，作“再度推销”。此时，又回到第一阶段：刺探买方心意;第二阶段：说服买方购买，且促成成交气氛;第三阶段：促成交易，如此不断，一直到客户成交为止。
一般来说，再度推销有下列三种方法：
(1)等待客户回笼 (2)电话推销 (3)直接追踪
三 、掌握售屋技巧的要诀
接洽技巧
1、先将自己推销出去-- 取信对方，攻心为上。(大多数的客户，是接受人，再接受物)
2、对房屋要充满信心，眼神要坚定，不轻易让价。(大多数的客户只有认为产品合于需求及喜好，才进入价格谈判。大多数的业务重心，应摆在让客户动心上，同时针对产品及环境优点出击)。
3、依序介绍(1)产品优点(2)大小环境的优点给客户(客户提出缺点，充满信心地立即回答)，让客户认为：
(1)房屋合于他的需要(2)他很喜爱房屋(3)房屋的价值超过价位(定价合理，甚至便宜)
4、推销房屋，要针对客户的要求及预算而作攻击。(客户口袋里只有八九十万元现金，想买二百万的房屋，千万别推销三百万的房屋)
攻心为上，可以采用“迂回战术”，“一面介绍，一面聊天”的方式，发现买方的需求、喜好、及预算。且作好PR关系。
对于“价目表”的定价要有充分信心，不轻易让价，不要有底价之观念。
不以客户出价作为加价基础(回拒要提出理由，例如连成本都不够)。
展示技巧
只谈优点，不提缺点。将缺点化成优点。切实掌握有诚意之客户，要求对方下订金。
销售气氛要融洽，勿冷场。可以采用聊天、谈笑方式来消除彼此陌生，建立感情。(发问、且让买方开口发表意见及看法)。
1、当你能确定客户很满意产品，且能作购买决定(例如，下订金)，才可进一步作价格谈判。
2、掌握成交气氛，成交往往在几秒钟之间(从对方眼神，判断其程度)。
3、不轻易让价，要将“让价”作为促销手段。
(1)不以客户出价作为加价基础(回拒要提出理由，而且要使人信服)
(2)由我方提出之“价目表”，绝对合理(不要心虚，某些时候主动分析“定价合理”之理由)
(3)我方第一次让价，额度要小。
(4)要答应“成交价格”之最后要求时，要提出相对要求，例如：“您能下多少订金，5万元可以吗?”
4、某些时候，可以使用假电话、假客户订购，来压迫客户下订金。(尤其是对方看了数次，仍不下订金之客户)。
5、利用道具，要先编好故事
使用(1)写好价格之假名片，(2)假订单，来抬高价格 -- 当客户开价时，就用假道具来抬价。
6、利用幕后王牌法(避免王见王)，来作(1)回拒对方开价，(2)抬价，逼迫下订之挡箭牌及攻击牌。
● 察言观色，善于发问 --
1、会购买房屋的原因是
(1)他认为：产品合于他的需要 (2)他认为：他很喜爱产品 (3)他认为：产品的价值超过价位 (很便宜或很合理)
如何针对客户之需求(坪数、预算价格、购买行为)及喜好而作攻击是售屋过程中之要诀。因此，“察言观色”有助于房屋销售之顺利进行。
观察入微 -- 判断 -- 迎合 -- 攻击 -- 反客为主
2、观察别人、判断别人的七个步骤
(1)扼要的说明产品的优点、语气要坚定。
(2)善于发问技巧(多问问题，来发现对方的需要、个性、喜好)。
(3)耐心的倾听客户发表意见及看法(不只是倾听，还要判断)。
(4)检视第一印象(从前述各项步骤之进行中，来认定“您对客户的第一印象”，作为攻击之准备)。
(5)预作攻击准备(如何说，如何做，才能达到成交目标)。
(6)谨言慎行(言多必失，没有必要的举动或言语少做为妙)。
客户没有发现的缺点，不必主动告诉他。若客户提出缺点，要信心十足的态度坚定地提出委婉说词，将缺点化解或化为优点。(别让客户认为你有心虚之感)
(7)公正无私、人事分开(对人动之以情，对事动之以理)，一切以“提价、成交”为目的。
3、善于发问技巧
观察入微 -- 判断 -- 迎合 -- 攻击 -- 反客为主-- 理性教育-- 善用巧用
①观察、判断：从观察判断，得知迎合及攻击之道
②迎合、攻击：
(1)迎合：如对方需要三十二坪三房房屋，不要推销三十六坪的产品，如对方是建筑师，就抱着“请教”之态度来请问。
(2)攻击：迎合对方需求，购屋预算，喜好，展开攻击。
③善用发问技巧
(1)发问，可以发现买方之需求、购房预算、喜好、弱点等。
(2)发问之前，应先取得对方好感(信赖感)，再作发问。
(3)发问要针对重点(需求、预算、喜好)，勿询问一些让人反感之问题。
(4)发问之目的，是希望能够达到“成交”为目的，因此，可列为发问重点。
A购屋者需求(坪数、价位)
B 购屋者喜好(楼层、采光、通风、建材、座向、风水)
C购屋者动机
D购屋者态度
E 职业、所得、经济、家庭人数
F 社会阶层、文化
④发问要掌握技巧
《一分钟焦点回顾》
在这一章节，您学习到：
● 成为优秀售屋人员的条件
● 各种售屋技巧与条件
作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下：
余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。
通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以
按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级市场和三级市场；建国以来中国房地产发展基本上是师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地；房地产的经营模式主要有土地开发、房产开发和物业经营；房地产的开发流程主要是：选址、立项、取得土地、规划设计、开工建设、启动销售和竣工验收。通过系统的学习，我对“什么是房地产”有了一个整体的认识，不再是之前的零散的知识体系，房地产对于我也不再是一个陌生的行业。
总而言之，余老师的房地产基础知识培训真让我受益匪浅的课。这节课，让我认识了房地产这个行业，让我了解到了房地产销售这个领域，更让我学到了一种对学习对工作的态度。
疫情的发展也没有阻断我们学习的步伐，为了让学生在家也能更好的学习，各位教师充分利用网络平台进行教学，为此登封市师问教育，专门对我们教师进行了网络教学培训。在培训学习的过程中，我坚持认真聆听老师的精彩阐释和真知灼见。通过培训，使我明确了现代教学对于教师提出了什么样的素质要求，做为一名教师必须要不断的提高自己，充实自己，增强自身学习的紧迫性，危机感和责任感，不断提高自己的教学技能。教师更需要更高层次的教育教学能力，掌握现代教育技术、研究教学的各个环节，适应未来教育的需要的。使我在思想上、专业理论知识方面有了进一步的提升。
通过这次培训，是我对数字化资源在教学中的应用，有了更深刻的认识，了解了它强大的功能，体会到它的实用性和可适用性，我们可以根据自己的需求选择合适的素材，并通过加工创造来给孩子们上好每一节课。可以通过多媒体的音效、画面，为学生创设有趣的学习情景，使学生轻松愉快的学习知识。
在今后的工作中，我将不断钻研，不断完善，不断学习，人应该是活到老学到老。越是这样就越有一种紧迫感，一种压力，驱使自己更加自觉地学习。由衷感谢网络培训带给我们的精神大餐！
26日-28日为期三天的拓展训练，真的让我很难忘，在此之前我没有参加过这类训练，中间亦有苦亦有甜，让我至今仍在回味，起初的拓展让我以为“难道拓展训练是军训吗？”后来发现不是，拓展训练是团结，所以我们这一期的主题是“同心同行，凝聚为赢”。
刚拿到拓展的项目单时，我真实的心理就是：这怎么可能做到呢？但我们做到了二十分钟把队名、队旗、口号、队歌、人员分配工作都到位，我想这没什么难的。
印象最深的是最后一项“报数比赛”，在这个项目刚公布时，我们只想别出错，别出错，我们是只要有空余时间就循环练习的一队，在整整三天的拓展中，这个项目是唯一一个让我有种把心都提到嗓子眼的感觉。在这个项目中，不允许有一点错误，在这个比赛中，最后的结果总有一位队长是要受罚的，我们这个团队的团结决定我们的成绩，而我们的成绩直接决定我们的队长要接受处罚还是奖励。从10、20、40、80、160个俯卧撑，有点超出平常人的极限，而队长们做到了为自己队员的失误去承担相应的惩罚。他们心甘情愿的受罚，没有怨言。
在我们平时的工作中，我们觉得我们没有受到平等的待遇，我们觉得上级领导不理解我们，而事实上，有几个人去思考过领导要承担的是什么，他们在想方设法的为我们创造良好的工作环境，让我们更有方法的工作，我们却感觉他们操控了我们，是在要求我们按照他们的意愿在走。
这次的拓展我真正的意识到，为何我们的领导要告诉我们如何去走下一步，那是真正的为我们好，有问题要及时解决，不要让错误在问题中滋生，成为大问题。我们一个团队是同样的，为什么会出错，为什么效率不够高？很值得我们反思。是心态还是什么？
我想我心里已经有了答案，最后非常感谢我的第二个家—深蓝给我这次机会让我学习到这些对我人生非常重要的真理。
这次在青岛举办的【商业地产策划定位主次主力店组合模式与商业地产招商销售租务管理模式解读研修班】，之所以会选择参加这个课程，一是奔着课程讲师张老师过来的，二是借着这个商业地产培训课程，提升自己。此次商业地产培训课程的主要内容有：
一、商业地产成功的目标
二、商业地产十大定位
三、商业地产项目规划解析
四、商业地产项目阶段流程解析
五、商业地产项目招商主要内容
六、商业地产项目销售三段论
七、商业地产项目定位与落位注意事项
八、商业管理公司介入需知
九、商业地产的营销模式
十、全程案例穿插讲解
整个商业地产培训课程结合多个国内成败案例全面深度剖析现代商业地产全流程及新策略、，集中诠释新商业地产10大定位、5大规划、10大招商策略、8大注意事项，商业营销模式破除传统商业地产格局、重塑商业地产新时期多元化竞争力。
员工以研究、编写图书近百本，几乎70%的房地产从业人士都看过余老师的图书。近年来，为满足广大读者的学习需要，在研究编写图书之余，余源鹏老师每月在全国举办近百场房地产培训，商业地产培训课程，销售国内最新最全的房地产营销策划方案，在智地网提供免费的房地产开发流程，房地产基础知识资料下载，拥有最全的房地产培训视频和房地产公司管理制度，承接房地产营销策划、商业地产策划和房地产销售策划和代理业务。
无法规避这样一个事实，那就是投资热钱的涌入，商品室庐在相当一段时间里，成了人们第一投资品。再次经验国务院房地产市场调控办法、贷钱利率调剂、限购，让住宅投资客乱了阵脚，开端退却住宅市场，房地产欧式案名许多住宅市场的投资者被商业地产吸收，转战商业地产。房地产培训心得去年起头，国内浩大斥地商重新战略结构，从纯正或大批量斥地住宅名目，房地产培训缓缓转战商业地产。只做住宅”万科、金地、世茂、复地等守旧住宅斥地商相继将资金投入到商业地产的斥地中，加大持有物业的储蓄，并且均有表示将惟一于二三线城市的商业阐发体开发；SOHO中国连续收买了上海外滩名目、大虹桥板块的商业用地与市中心的名目，把战略布局的重点放在商业地产斥地上；中粮集体旗下商业地产停业开端进入世界布局阶段，将旗下所有的地产停业拟进入统一融资平台，实现全部上市；绿地集体与新鸿基集团也在今年发力商业地产，实现版图扩大。各路资金的注入对必要复杂资金投入的商业地产来讲，无疑是一个利好，但如何有效利用各路资金，摆房地产培训在商业地产眼前的一个课题。
从事房地产行业，这是我第一次参加系统的培训，很快乐有这样的一个成长的时机。本次培训内容涉及面广，黄维老师讲的很多工程的案例和一些房地产公司我都不知道，而通过此次培训，我觉得自己跟这个行业拉近了很大的一个距离。同时也学到很多道理，总结一下有以下几点：
1、做事情要有针对性：此次培训主要分为两局部，第一局部主要探讨房地产企业营销模式和房地产工程的营销，第二局部讲解有关销售方面的内容。结合自己目前所处的职位来说，第二局部培训内容可能更实用一些。里面讲到了很多的职责、团队管理、销售技巧等一些内容，收益很大。特别是市场调研这一块，通过这一次培训，我觉得以前自己去踩盘，不够针对性。同时我希望自己今后不管做什么事情，一定要有针对性，这样不仅能提高效率，而且能提高质量。
2、只有创新才会进步：黄维老师在培训的过程中，提到三个和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人说三人合作，一起去挑水；也有人说一人休息，两人去挑水。我觉得最好的答案，应该是一个和尚去挑水，两个和尚去打井。为什么说这是最正确的答案呢？第一、前两个答案表达团队精神，但是却造成了人力资源的浪费。明明一个人可以做的事情，却要大家一起做，对于公司来说，领导是最不喜欢的。第二、一个和尚去挑水，两个和尚去打井这个方案不仅表达了团队精神，而且进行创新，他们已经站在从长远的角度看待问题。从这个例子得出，很多的时候，光有团队精神是往往不够的，我们必须学会创新，只有创新才会赢得最后的胜利。 3、学会要善于“表现自己”：某天黄维老师与朋友去看某楼盘，走到小区的门口，看到一位保洁人员跪着擦地板，这情景让给他们印象很深。先不去讨论这位保洁人员是真的在擦地板还是在“做秀”，他们的目的都已经到达了，并且听说那楼盘还是很有知名度。从某方面讲，我们可以把善于“做秀”理解为善于“表现自己”，在现实中那些善于“表现自己”的人往往更能受到领导的赏识，更得到大家的认同。而作为销售人员，我希望自己也要学会学会要善于“表现自己”，在今后的日子里要加油。
除了上述几点，还有像重庆售楼处被砸事件反映出的一些问题等，类似收获还有很多，在此得出一个结论，只有通过不断努力，才能证明自己的运气永远比别人好。
从事房地产行业，这是我第一次参加系统的培训，很快乐有这样的一个成长的时机。本次培训内容涉及面广，黄维老师讲的很多工程的案例和一些房地产公司我都不知道，而通过此次培训，我觉得自己跟这个行业拉近了很大的'一个距离。同时也学到很多道理，总结一下有以下几点：
1、做事情要有针对性：此次培训主要分为两局部，第一局部主要探讨房地产企业营销模式和房地产工程的营销，第二局部讲解有关销售方面的内容。结合自己目前所处的职位来说，第二局部培训内容可能更实用一些。里面讲到了很多的职责、团队管理、销售技巧等一些内容，收益很大。特别是市场调研这一块，通过这一次培训，我觉得以前自己去踩盘，不够针对性。同时我希望自己今后不管做什么事情，一定要有针对性，这样不仅能提高效率，而且能提高质量。
2、只有创新才会进步：黄维老师在培训的过程中，提到三个和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人说三人合作，一起去挑水；也有人说一人休息，两人去挑水。我觉得最好的答案，应该是一个和尚去挑水，两个和尚去打井。为什么说这是最正确的答案呢？第一、前两个答案表达团队精神，但是却造成了人力资源的浪费。明明一个人可以做的事情，却要大家一起做，对于公司来说，领导是最不喜欢的。第二、一个和尚去挑水，两个和尚去打井这个方案不仅表达了团队精神，而且进行创新，他们已经站在从长远的角度看待问题。从这个例子得出，很多的时候，光有团队精神是往往不够的，我们必须学会创新，只有创新才会赢得最后的胜利。 3、学会要善于“表现自己”：某天黄维老师与朋友去看某楼盘，走到小区的门口，看到一位保洁人员跪着擦地板，这情景让给他们印象很深。先不去讨论这位保洁人员是真的在擦地板还是在“做秀”，他们的目的都已经到达了，并且听说那楼盘还是很有知名度。从某方面讲，我们可以把善于“做秀”理解为善于“表现自己”，在现实中那些善于“表现自己”的人往往更能受到领导的赏识，更得到大家的认同。而作为销售人员，我希望自己也要学会学会要善于“表现自己”，在今后的日子里要加油。
除了上述几点，还有像重庆售楼处被砸事件反映出的一些问题等，类似收获还有很多，在此得出一个结论，只有通过不断努力，才能证明自己的运气永远比别人好。
真正了解恒大应该是从接到恒大面试通知书开始的，之前有过一些了解，但是基本是点滴之间，多年来在中国大陆地产界谈论更多的是招、保、万、金，还有中海，至于恒大也就是这两年发展比较迅猛的地产商，发展如此迅猛是否会成为下一个顺驰，这是我在加入恒大团队后一周想的和身边朋友告诉我的，随着通过各种渠道的了解，以及这两天参加的入职培训，似乎一切不是我想想的那样简单和糟糕。
恒大地产成立于1997年，第一个项目始于广州金碧花园，比房地产江湖老大万科迟了13年（万科成立于1984年），到今天，恒大也才刚刚过完14岁生日，再看看过去的一年，恒大取得业绩，销售面积第一，销售金额五百多亿，排名第二，净利润80.2亿，排名第二（第一位中国海外，第三位万科），这些实实在在的数据告诉你，恒大在当今这个地产江湖中的地位已经成为当今中国乃至世界数一数二的房地产公司，她用中国大多数房地产公司发展的一半时间完成了对他们的超越，这本身就是一个传奇，一个神话，一个奇迹。
带着一颗好奇的心走入了恒大的入职培训课堂，几天的培训，多位恒大集团领导的生动讲解，一个真实的富有创造性的企业管理者许主席展出现在我的心里；一个把“质量树品牌，诚信立伟业”当作企业宗旨，把“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”当作企业精神，把“精心策划、狠抓落实、办事高效”当作工作作风，努力打造一流的规模、一流的质量、一流的团队的企业展现在我的面前，这是何等豪情万丈，何等目标明确，何等志存高远。
恒大人不光有万丈豪情、宏伟目标，更加有把自己的万丈豪情凝聚起来去实现宏伟目标的科学管理紧密型集团化管理模式，这是恒大人的伟大创造，是许主席管理思想的精髓体现。恒大何以在短短的三年时间把一个恒大变成30个恒大的，而且最为关键的是一个恒大变成30个恒大后还是可以像以前一个恒大那样动作一致、步调一致、思想一致的实现共振，这才是最难能可贵的，也是最为神奇的。通过入职课堂了解和自己多处了解和思考，创造这一奇迹的的关键因素正是恒大的管理模式紧密型集团化管理模式。这一科学管理模式达成了三大确保：确保了每一个尚未成熟的地区公司不走弯路、降低风险。确保了精品模式复制全国，既保证了质量，又降低了成本。确保了企业文化传承到各地区公司，全国员工都能秉承恒大作风。
恒大人不光志存高远、豪情万丈、有科学的管理模式，更有为这恒大帝国巩固根基，清除蛀虫的有效工具监察制度及架构。庞大的集团、日益增多的项目、数以亿计的交易，在加上当前中国工程行当的“潜规则”，没有行之有效的廉洁反腐机制，随着队伍的增大，项目的增多，队伍的纯洁性会降低，战斗力会降低，凝聚力会降低，工作作风会变质。恒大人的智慧就在于建立一套行之有效的机制，可以时常提醒自己，时常做批评和自我批评，时常警钟长鸣，时常保持纯洁、团结、和谐、拼搏的队伍。
在跳高比赛场有一句话是这么说的：既然是迟到了，那么你试跳的高度就和别人不一样了。恒大正是用常人不一样的思维去思考问题，常人不一样的眼睛看待问题，用行业不一样的要求来要求自己，给自己定高了试跳高度，这样才实现了与其他公司不一样的跨越式发展。
进入这样的企业，加入这样的团队，你就等于是和世界冠军在同台竞技，哪怕你获得的是最后一名，你的成绩同样是世界冠军级的水准，我为我进入这样的团队自豪，加油吧恒大，努力吧自己，明天一定属于你和你的恒大。
房地产，一个熟悉而又陌生的词语，在我脑海里面对房地产的认知说的通俗点就是卖房子。这是第一次参加房地产的培训，很高兴能有这个一个成长的机会，通过这个培训对房地产又有了新的认知。
听前辈们讲的很多关于项目的案例和一些房地产公司我都不知道，很多关于房地产的专用名词都不知道，还有很多以前听都没有听说过的。通过这次培训得到了下面几点认识：
1、做事情一定要有目的性：通过探讨房地产企业营销模式和房地产项目的`营销，讲解有关销售方面的内容。结合自己目前所处的职位来说，对于销售方面的的知识更为实用些。里面讲到了很多的职责、团队管理、销售技巧等一些内容，收益很大。特别是市场调研这一块，我觉得自己去踩盘，不够针对性。同时我希望自己今后不管做什么事情，一定要有针对性，这样不仅能提高效率，而且能提高质量。
2、必须要有创新与团队合作精神：很耳熟的个故事，三个和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人说三人合作，一起去挑水；也有人说一人休息，两人去挑水。我觉得最好的答案，应该是一个和尚去挑水，两个和尚去打井。为什么说这是最佳的答案呢？第一、前两个答案体现团队精神，但是却造成了人力资源的浪费。明明一个人可以做的事情，却要大家一起做，对于公司来说，领导是最不喜欢的。第二、一个和尚去挑水，两个和尚去打井这个方案不仅体现了团队精神，而且进行创新，他们已经站在从长远的角度看待问题。从这个例子得出，很多的时候，光有团队精神是往往不够的，我们必须学会创新，只有创新才会赢得最后的胜利。
3、要学会要善于“表现自己”：不要等到别人来认识了解你，如果你不够突出，没有几人会想主动来认识了解你。要善于在领导面前表现和突出自己，可能有人会说是‘作秀’。我们可以把善于“做秀”理解为善于“表现自己”，在现实中那些善于“表现自己”的人往往更能受到领导的赏识，更得到大家的认同。而作为销售人员，我希望自己也要学会学会要善于“表现自己”，在今后的日子里要加油。
通过这次培训让我了解到，房地产这一块是一个很有挑战性的工作，对于像我们这种刚毕业的学生来说，是一个很好的学习机会，很磨练人毅志的机会。在此得出一个结论，只有通过不断努力，才能证明自己的运气永远比别人好。
学校为我们安排了丰富多彩的校本培训，有研课活动，还有教育意义深刻的讲座，更是为我们这些新入职的老师安排了教学经验丰富的老教师作为师傅，最后还让我们登上讲台讲课，对我们的培训是全方位的，收获颇丰。
从研课活动中了解到“先学后教”模式，此模式是在新课改的背景下，依据我校学生的特点而设计的，具有创新性、针对性、可操作性等特点，在之后的教学中，我会进一步进行反思、感悟，争取让学生的学习效果达到最佳。
内容丰富的讲座，让我对教师这个岗位有了更加深刻的认识。每位学生都是未经雕琢的艺术品，我们的责任就是将他们的潜力释放出来，教师对学生的影响是深远的，必须要热爱教育事业，不断学习，完善自己，才能成为优秀的教师。
通过登上讲台讲课，感觉自己仍在很多方面存在不足。在以后的工作中，我要多听课，向经验丰富的教师学习教学方法，深入研究教材，了解学生的学习情况，认真备课，实现高效课堂。
作为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的房地产销售技巧说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。
首先，我想从自已作为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的房地产销售技巧说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。
1、房地产销售技巧最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也就达到了。
2、接待客户的时候不要自己滔滔不绝的说话，好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的需求，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们内心的想法，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。
3、机会是留给有准备的人：在接待客户的时候，我们的个人主观判断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。
4、做好客户的登记，及进行回访跟踪。不要在电话里讲很长时间，电话里都说了，客户就觉得没有必要过来了。
5、经常性约客户过来看看房，了解我们的楼盘。针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。
6、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的问题就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的信任自己，这样对我们的楼盘也更有信心。客户向你咨询楼盘特点、户型、价格等等的时候，一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。
7、学会运用房地产销售技巧。对待意向客户，他犹豫不决，这样同事之间可以互相制造购买氛围，适当的逼客户尽快下定。凡事心急人不急沉着应战也许客户就要成交了，但是由于一些小小的原因，会让他迟迟不肯签约，这个时候是千万不能着急的，因为你表现出越急躁的态度，客户越是表示怀疑。你可以很亲切地问一下客户还有什么需要解决的问题，然后再细心地和他沟通，直到最后签约。当然，在解释的时候，所要表现出来的态度就是沉着，冷静，并且没有太过于期待客户能够成交。
承蒙董事长、总经理室的关怀，我有幸走进光华，短短的两个月时间，完成了我一生中的一个重大转折。在这期间，光华集团求真、务实的工作作风及奋勇争先的进取精神深深地感染了我，公司极具潜力的发展前景和公司领导的远见卓识也给我留下了很深的印象。
我在这段时间的主要工作：
一、按照董事长、总经理室的指示，对办公室各项工作作了安排和内部分工，对接待、文件处理、档案管理、内外协调等职能明确了基本要求，并作了自我培训，使新组建的办公室能较快地运转起来。
1、文档处理：参照国家机关的文件处理办法，制定了集团公司文件印发格式，对重要文件进行了分类存档。
2、印章管理：按董事长的指示，对集团公司三十多个印章保管情况进行了调查摸底，制定了印章管理制度，对印章保管人办理了授权委托管理手续，明确了重要印章登记使用的程序。
3、文件起草：起草了重要会议的会议纪要、每周工作要点、有关管理规定、先进评比办法等文件。
4、租赁管理：对南通光华大楼、海门大酒店的对外租赁情况进行了摸底了解，并向董事长作了汇报，督促对过期、到期的`合同办理续签手续。
二、努力做好集团公司各单位、部门之间协调、沟通。通过询问工作进展、整理一周工作要点、上门走访等形式，熟悉人员，了解情况，对整个公司有了基本的把握。
三、做好董事长、总经理室的参谋、助手。认真按照上级的要求开展工作，及时汇报工作情况，迅速传达工作指令。使领导吩咐的事有落实、有结果、有汇报。
四、努力学习业务知识，积极参加实践活动。来到公司以后，为加强对办公室的文件管理，认真参照《国家行政机关公文处理办法》、《国家行政机关公文格式》的要求，制定了集团公司公文格式；同时为尽快熟悉公司的主业——房地产业务，自学了相关知识，并主动向业务人员请教。这期间，跟随董事长等领导对山西永济、如皋等地进行了考察，参加了启东、海门等地的土地挂牌、拍卖活动，参加了南通中院关于拆迁户陆海平一案的审理等，增长了见识，对熟悉业务有很大的帮助。
五、认真贯彻董事长、总经理室关于加强企业文化建设、打造文化光华的指示精神，在一月份着重抓好四件事
（1）集团公司新春联谊会及先进表彰大会策划、组织；
（2）《日月光华》企业内刊首期的编辑、出版；
（3）酒店二楼书画整理、裱、布置；
（4）酒店新春布置及房地产公司海门分公司门厅形象墙装饰。
在董事长和有关专家的指导下，我作为具体经办人主要做了组织、协调、策划、督促等工作，依靠一个小团队和各单位、部门的通力协作，在规定的时间内基本圆满地完成了任务。
需改进和提高的地方：加大办公室协调、督查的力度，发挥办公室综合职能部门的作用，做董事长、总经理室的好帮手；
解放思想，转变观念，大胆开展工作，进一步适应公司高效、快捷的运转节奏。
总结如上，恳请指正。
首先感谢公司指示布置这次为期天学习的时机，通过系统的培训活动，使我深入的认识到团队在工作中的首要性和如何做一民优秀房产置业顾问。这次培训我总结出了以下心得。
一个团队中，大家都要同心协力，相互配合、相互协调，必须有一个共同的价值观，领导者的指挥协调要有力。在我们的实际工作中，每一项工作任务的完成，都需要我们制订合理的工作计划，根据职责合理的分工，在实施过程中，一定要仔细考虑问题点和难点，找出对应的解决方法，同时每个成员一定要服从领导，严格执行下达的任务和使命，只有这样才能保证我们集体任务的顺利完成；对困难估计不够，准备不足以及思维模式的束缚也是导致我们项目失败的原因。日常工作中，我们也会经常遇到看似简单的问题，以惯有的思维去准备，当现实情况与想象中不同时，我们由于准备不足，容易造成混乱，极其被动。这就要求我们在解决一个问题时，一定要全面思考、认真准备，在碰到意外出现时才能从容应对。同时，在出现混乱、被动的情况下，大家一定要冷静，团结，要相互鼓励，积极探索，通过集体的力量找到解决问题的方法。
短短的七天培训使我学到了很多关于房地产行业的专业知识、工作技巧以及商务礼仪，明白了该如何调整自己的心态，如何与人有效地沟通交流。其中，给我感悟最深的是客户接待和金融知识两个环节。客户接待看似简单，要做好可就不是很容易，还从中学到了权证办理的基本流程、房地产抵押贷款成数年限及利率，还有公积金贷款的流程等等必备常识。我虽然刚接触这个行业，不懂得的地方还很多很多，但通过这次培训让我加深了对房产知识、销售人员的基本素质、对待客户的态度、如何解决实际工作中碰到的问题，以及公司楼盘具体情况和营销思路有更深一层的了解。通过此次培训，我觉得要想做好房地产销售工作，光有毅力和恒心还不行，应掌握适当的方法和技巧，做事情更要有针对性。
我本人觉得公司这次组织的培训非常好，促使我们在工作中进一步的学习提高，同时了解学习是一件贯穿生命始终的事情。只有不断地学习，才能进一步充实自我，完善自我，不会固步自封。同时，可以从学习中发现自身的欠缺点，对今后工作的进一步开展打下良好基矗同时，也更加明白销售是一门非常有学问的课程。绝不仅仅只是简单的“售”的动作，而是需要更多的准备、酝酿工作，在销售过程中与客户的交流、沟通、协商、了解。
“锲而舍之，朽木不折，锲而不舍，金石可镂。”这句话说明了成功需要一种精神的。销售人员就需要这种意志，要有不达目的决不罢休的信念，才有机会走向成功。销售是条漫长又艰辛的路，不但要保持冲劲十足的业务精神，更要秉承一贯的信念，自我激励，自我启发，才能坚持到底，渡过重重难关，走向最终胜利。
20xx年11月1日北大董教授给我们作了“房地产理性认识”精彩授课，这是在房地产严峻形势下一次积极有效的培训，通过这次学习更增强了我们的信心，鼓舞了士气，面对困难，同舟共计，勇于挑战，真品质敢为人先，彰显新能源人的个性。
一、坚定信心，塑造新能源力量
我们必须清醒地认识到，受国际金融海啸的影响，加之前期国家的宏观调控，当前房地产市场的严峻性。面对这样的新形势、新的发展机遇，在房地产即将全面进入“过冬”，我们如何过好这个“严冬”，而不被冻伤。听了董教授的授课，对目前房市的迷局，更加坚定信心。肯定了房地产已成为国民经济支柱产业重要性的事实，而房地产市场永远是老百姓关注的重点；这个行业才刚年轻；其表现在国家出台一系列的“救`市”政策措施，及各地方政府也出台了一系列相应的“救`市”政策措施，更是显而易见，因此我们要正视它，学会“与它共舞”。展望房市的未来，我们充满了信心与挑战，而此时短暂的寒冬，其生存的法则，则品质是关键。品质需要我们坚持不懈“精耕细作”的努力，即塑造新能源力量。把自己的工作做到极致，创新工作、团结协作，将新能源十多年来辛勤耕耘的品牌，与开发的每一幢楼、每一个楼盘的品质，更与新能源人品德相统一，为业主贡献精品建筑，打造精品楼盘，让他们不留遗憾，真正有一种选择一次、和美一生的感觉。
二、辩证地看待房地产市场，共建房地产理性市场
房地产市场风险与机遇是并存的，它是辩证的。房地产业是从无到有、从小到大的发展历程，就是住房制度变迁的结果，房地产市场10多年来这样发生冲突的原因是利益的冲突，房地产的价格制度、房地产的税收制度等等都不完善，我们期盼房地产建设理性市场。
建设房地产的理性市场我觉得还有一个非常重要的是房地产企业，也需要房地产企业的理性，我觉得首先是房地产企业要有责任心，房地产行业在中国是一个年轻的行业，每个房地产企业都要小心的呵护行业的健康发展，第二个我觉得要设立行规，企业要主动承担维护市场秩序、维护行业形象职责，要把实现企业利润最大化和社会利益最大化结合起来。
1、企业要生产更好的产品、更多的向广大消费者贡献高性价比的房产，高性价比的商品是对消费者最大的尊重，我们入行十年来也做了一些尝试，我们主要是要高效整合各项资源把成本控制贯穿在项目开发的每个环节，对利润追求要平衡，严谨成本控制和合理利润率定位，让消费者在当中得到更多实惠，分享到房产增值的空间。
2、再就消费者建设房地产理性市场，消费者也要理性，我觉得消费者的理性在于不轻于跟踪购买，而是跟供需、购买需求有比较、有鉴别地理性消费，这样的理性消费也许少了火热的场面，但是是房地产发展所必须的，这是消费者所必须的。
3、媒体也要更多的一些理性，现代经济生活当中媒体的影响力不断加强，有时候甚至可以左右消费者的视听，影响到市场的正常发展，影响越大责任越重，媒体准确宣传、正确引导的作用，媒体对房地产业的影响是很大的。媒体和政府、企业、消费者如果能够形成良性的互动，对房地产业多做客观、公正善良的报道，对理性市场建设的作用是十分巨大的。
4、在主流开发商的努力下，民众意见更多地吸收和采纳，包括对产品的定价、对功能的设计、对户型的要求等等，我们更多借鉴生产制造企业和生产商的经验，为市场共同进步，为共同更好地满足消费者需求进步，而不是把瑕疵的产品带给消费者。
我相信房地产业经过这么多洗礼以后能够走得更稳更好。
商业地产营销技巧要注意的问题比较多，在处理相关问题的时候如果没有注意相关的一些问题，商业地产营销技那么最终就会导致整个的工作环节出现一些不良的现象。现在我们就来说说商业地产营销技巧要注意的事项。首先，如果是针对于商业地产营销技巧，那么务必相关的工作人员自己要注意一些正确的操作方式，房地产营销策划如果本身对于商业地产营销技巧掌握的技巧以及相关的信息不够准确，
那么最后就会导致自己的商业地产营销技巧不能够达到理想的效果。导致最终商业地产营销环节不能够正常的进行。严重的还会影响一些相关的工作环节。其次，对于商业地产营销技巧还要注意的问题就是，在很多商业地产营销技巧的运用过程当中，销售执行不管是针对于什么样的信息以及什么样的技巧，在具体的使用过程当中自己不能够一味的追求简单而忘记了商业地产营销技巧需要注意的一些问题。
因为在具体的工作环境当中，如果自己本身对于商业地产营销技巧没有一个很好的掌握，那么在实施相关的工作的时候可能就会导致自己的工作环节出现一些负面的情况。对于自己的正常工作来说是非常不利的。最后，要想商业地产营销做的好，技巧的掌握很关键，但是也不能够一味的仅仅只是追求技巧。商业地产营销技巧技巧仅仅只是一种外在的表面，具体还是需要掌握正确的方式以及方法来完成商业地产营销工作。
为了创建一支团结、高效、富有战斗力的幼儿教师队伍，我园在工会组织下，于20xx年10月13至14日，到重庆市渝北区铁山坪“远胜拓展培训中心”开展了为期一天半的户外拓展培训活动。
本次活动的主旨在于“沟通、熔炼、凝聚、超越!打造铁血般的幼儿园精神、增强沟通力、凝聚力、创新力，提升感恩、敬业情怀，培养积极向上的人生态度。”培训方为我园量身定做了一套训练项目，32个成员分成两组，每组选出队长、队秘，发动集体智慧为本队命名、创作队徽、定队口号，“雪豹”、“野狼”两队成员迅速融冰热身，在节奏欢快的“兔子舞”中拉开活动序幕!
本次拓展培训共设置六个训练项目，即：“有轨列车”、“穿越电网”、“能量传输”、“破雷阵”、“人椅”、“风雨人生路”。通过完成项目，旨在锻炼教师的决策能力、执行能力和协调能力，培养团队意识和合作精神。在活动中，受训队友“忘记身份、忘记年龄、忘记性别”充分发挥集体智慧，快速制定活动方案，有效运用团队资源，充分发扬进取精神，圆满完成了各个项目。活动间隙，基地教练还安排两队做轻松活泼的游戏，让训练活动笑声不断，热情高涨，活动在“风雨人生路”项目全体成员激动的泪水中达到高潮!每次活动完成后教练召集队员交流活动心得，感悟与队友的荣辱与共、亲密无间,进一步提升了活动效果。
14日下午四时，本次拓展训练顺利完成，园长、支书记陈道慧充分肯定了培训教师在活动中的表现，概括总结了本次活动的重要意义，并代表我园对训练基地表示感谢。全体教师体验了奉献、协作、勇气带来的成功喜悦的同时，深刻感受到责任、协作、自信、互信的精髓!深深体会到我们的幼儿园是一个充满朝气、和睦幸福的大家庭!本次拓展活动取得圆满成功!
毕业近4年的我来到了恒大地产江西分公司面试，当时面试我的是招投标部经理、副经理。
我们三人就我之前的工作经历及一些专业知识聊的.非常愉快，也就是此时安装副经理发现我之前主要是从事土建造价方面的工作，但是公司缺的是安装招标工程师，就这样我留下简历离开了。春节后正巧一位土建招标工程师辞职了，当初留下的那份简历给了我进入恒大的机会。对恒大集团这个企业很既熟悉又陌生，熟悉是因为恒大是一家全全不清楚。相信集团是非常清楚我们这些刚进入公司的员工的心里，因此特意安排了为期4天的入职培训。
通过此次培训让我对公司的概况、发展战略和历程、核心竞争力、企业文化、远景目标、规章制度、人事管理、财务管理、监察管理和恒大人的工作作风、服务理念等有了大致的了解和一些深刻的体会。企业文化是一个公司发展壮大的根基，当我们选择了一个公司，从某种意义上来说就是选择了一种企业文化，所以我们必须要认同它的企业文化和核心理念。一个公司如果没有一个它坚持的企业文化和核心理念，必定不能长久地发展下去，必定会在社会发展的大潮中被淘汰。而恒大的“质量树立品牌、诚信立伟业”的企业宗旨，“艰苦创业、无私奉献、努力拼博、开拓进取”的企业精神，和“精心策划、
1、管理团队优势：恒大拥有中国一流的领导管理团队。
恒大高层领导管理团队9人，专业经验丰富，平均房地产开发管理经验16集团董事局主席许家印教授为第十一届全国政协委员、全国劳动模范、中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长。曾荣获“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国十大慈善家”、“中国房地产十大风云人物”等称号。恒大还拥有一支年轻化、高学历、高素质的房地产开发建设员工队伍，员工人数近8万人，其中房地产开发建设系统。
2、管理优势：恒大采用国际先进管理方法，并结合多年实践经验，形成了中国一流的管理模式。
公司建立了董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，在企业运营上采用“紧密型集团化管理模式”，由集团对地区公司进行统一管理。
全面采用目标计划管理、绩效考核20xx年-20xx年是恒大的下一个三年规划，以“夯实基础，多远发展”为主题，继续加快“矿泉水、粮油、乳业、健康”四大产业的发展，四大产业20xx年计划投入20亿，20xx年计划投入15亿，20xx年计划投入10亿，且矿泉水产业集团、粮油产业集团、乳业产业集团均计划三年后在香港分拆上市四、如何尽快融入恒大团队经过近一个月的工作及天的培训我认为要快速融入这个团队就必须要做到1、熟悉公司各项规章制度，2、快速了解、熟悉本部门工作流程。
3、严格遵守公司员工修身准则(三十六条)、员工行为规范(十六字方针)、员工职务准则。
4、在工作当中认真学习积累、努力提高专业技能知识、突发事件应急处理能力、业务水平、管理水平。
能够加入恒大集团我感到无比的荣幸，因为这个团队充满了生机与活力，亦是充满了挑战;这个公司给予了我们广阔的舞台来展现个人价值，在今后的工作和生活中我将加倍地努力，不断地提高自己的能力与素质，以公司优秀员工为榜样努力赶超，成就自己的完美人生。
正式加入了恒大公司，在新的环境中开始新的工作和生活。并于5月底参加了新员工培训，此次培训内容十分丰富和全面，包括公司的发展历程与企业文化、员工基本素质与修身准则、财务管理、行政管理、人事管理、监察管理等涉及公司方方面面的管理制度，让我感觉颇多，业文化有了深刻认识。
企业文化带有恒大发展历史的烙印，折射出企业的特征，是企业的无形资产。在某种意义上，作为员工工作向导，企业文化能大大提高工作效率，为企业带来利润，恒大的企业文化有着独特的魅力，得到员工及社会的认同，有着超强的凝聚力，能够激发员工的自豪感和责任感，从而提高企业的整体效益。
恒大以“质量树品牌、诚信立伟业”为宗旨，凭“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的精神，以及“精心策划、狠抓落实、办事高效”的工作作风，由从零开始到实现规模和品牌的飞跃，发展到中国房企十强，房企领袖地位。这一切，让我真正了解到恒大是一个什么样的企业，有着怎样的实力与魅力，恒大全体成员有着怎样的执行力。
这一切，更让我深刻的明白，企业文化不只是一句口号，更是全体员工对企业宗旨和精神的认同与尊重。短短的两个月时间，我深深感受到身边的每一位同事都将企业文化记在心中，落在实处，无时无处不体现恒大人的精神风貌和行事风格。其次，对恒大的发展历程感触颇深。恒大从起步开始，便有计划地实施发展战略，公司从起步之初就每三年制定“中期发展计划”。从艰苦创业、苦练内功到跨越发展、稳健经营的计划，无不彰显出恒大的稳扎稳打的作风，以及开拓进取的精神，让我们看到，恒大今天的成就绝不是偶然。作为其中的一个小小个体，我们更应该精心策划、脚踏实地、作风扎实，为恒大集团化管理模式实施非常成功。
企业要想很好地生存和发展，做大做强，并且保持行业领袖地位，就需要有很好的管理理念。恒大采用的密集型集团化管理模式，实现了“三个确保”，即确保每一个不成熟的地区公司不走弯路、降低风险;确保精品模式复制到全国各楼盘，从根源上实现产品品质的领袖地位;确保企业文化成功传承到全国各个地区公司，各个楼盘，全国员工都能秉持恒大作风，实现稳健经营与持续发展。密集型集团化管理模式，为努力实颇多，受益匪浅，培训讲师的字里行间都潜藏着值得仔细揣摩和学习的精髓。
希望在今后能将此次培训所学运用到实际工作中，学以致用，为恒大这个团体贡献一份力量，为这个大家“志存高远、鼎成大业”是我们恒大人共同的八字愿景。这因为有了共同奋斗目标,恒大人十憬，我来到了我梦开始的地方——恒大地产集团。感谢公司提供的良好平台，同事们的悉心关照，我在以后工作中一定更加努力奋进。
7月4日我们x房地产的全体员工在领导的带领下，坐车来到查干湖参加橄榄树魔鬼培训活动。虽然只有短短二天三夜的时间，但却带给了我深刻的人生体验。在这次训练中身体上虽然承受了很大的苦与累，但是，精神上却收获了很多。通过这次训练，使我深深的感受到了公司领导的用心良苦。无论我身处何种岗位，只要用心体会就会得到十分有益的人生感悟。到达目的地集合后，在教练的指导下，我们分成四个小团队，各队选出各自队长，大家发挥创意，积极参与，设计队名，对歌，口号，当唱起了我们自编的队歌，齐声喊起我们的口号时，自豪之情油然而生，大家真正的拧成了一根绳，自己的力量也变得强大了。活动中我深深体会到作为一个团队“团结就是力量”的重要性。深刻懂得了目标是团队的动力之源，严明的纪律是团队行为的准则。在一个团队中，每个人的想法、观念都是不一样的，但是为了一个共同的目标不管利益有什么不同，但为了长远的目标需要每个人都要有自觉性，要互相配合，要心存默契。通过这次训练体会到很多东西，最深刻的有以下几点：
一、团队精神。
做每个项目大家都要同心协力，相互配合、相互协调，必须有一个共同的价值观，领导者的指挥协调要有力，最有代表性的项目就是最后的过电网，寓意是队员在紧急的情况下，采取正确的措施以确保每个队员能顺利脱离险境。全员通过，难度真的很大，在第一轮过到三分之二的时候，有队员竟一不留神又触到电网了，又得重做，有的队员过去之后很激动，竟发出声音“好”，结果全军覆没，重做，有的队员自我约束力不强，因为一个人的疏忽，我们又的重做。过到最后，还剩一个人的时候，是最困难的时候，一不小心又碰到电网了，当时的选择要么重来，要么总指挥做50个俯卧撑，总指挥义无反顾的选择了50个俯卧撑，看着总指挥一次又一次的艰难的做着俯卧撑，汗水湿透了全身，心里是那么的心酸。又是关键的时刻，最后一个队员放松自己，一切随着他们无声的安排。在一阵掌声中，她睁开了双眼，那一刻，我们每个人都很激动。这个阶段可以说是痛苦的一个阶段。这个项目告诉我们，作为一个集体，团结就是力量，只要心往一处使，什么困难都可以迎仞而解。当然强有力的领导，合理计划，严密组织，团结协作、严格执行对我们完成集体任务是多么的重要。在这其中，也暴露出我们很多的弱点，刚开始对制度要求不严格，很多人不重视小细节，态度不端正，意见不统一，最终造成走了不少弯路。因此团队领导者的果断合理地规划及团队队员对领导者的服从也是至关重要的，在我们的实际工作中，每一项工作任务的完成，都需要我们制订合理的工作计划，根据职责合理的分工，在实施过程中，一定要仔细考虑问题点和难点，找出对应的解决方法，同时每个成员一定要服从领导，严格执行下达的任务和使命，只有这样才能保证我们集体任务的顺利完成；对困难估计不够，准备不足以及思维模式的束缚也是导致我们项目失败的原因。日常工作中，我们也会经常遇到看似简单的问题，以惯有的思维去准备，当现实情况与想象中不同时，我们由于准备不足，容易造成混乱，极其被动。这就要求我们在解决一个问题时，一定要全面思考、认真准备，在碰到意外出现时才能从容应对。同时，在出现混乱、被动的情况下，大家一定要冷静，团结，要相互鼓励，积极探索，通过集体的力量找到解决问题的方法。
二、每个人都需要鼓励、支持。
体会最深的就是自己在做吞火项目时，感觉真的有些力不从心，吓的眼泪在眼圈上，觉得自己不行，这时当看到对友的鼓励，队长的目光都变成压力的时候，就不得不有一种豁出去的感觉。最后自己顺利的吞灭了火苗，回过头才发现遇到困难并不可怕，怕的是缺少勇气和信心。感触最深的就是其实每个人内心深处都是渴望别人帮助和鼓励的。无论这个人多么强，多么封闭内心都有这种潜意识的。这个吞火项目也告诉我们，挑战自我，没有不可能的事，不要轻易“不”，要重新认识自我，超越自我。所以在今后的工作中对同事善意的赞美和鼓励非常重要。也许你不经意的一次鼓励对别人会产生莫大的鼓舞。在训练中，我们取得好成绩，得益于团队成员都有强烈的集体荣誉感。通过完成一个集体项目，我们手牵手，心连心，充分发挥集体的智慧，个人的潜能都有效发挥出来了。
总之，通过这次魔鬼训练活动，增强了我的自信心，同时也磨练了我战胜困难的能力，增强了对团队的参与意识和责任心，我想，通过这次魔鬼训练，在今后的工作和生活中会有很大的帮助，因为人生的道路是曲折的、漫长的。一次培训不能解决更多的问题，只是对你的工作和生活起模范带领作用。但他告戒我们，愿我们在今后工作和生活中更应团结，坚强地发展下去。相信，今天的训练，给了我明天美好的憧憬。
从事房地产行业，这是我第一次参加系统的培训，很高兴有这样的一个成长的机会。本次培训内容涉及面广，黄维老师讲的很多项目的案例和一些房地产公司我都不知道，而通过此次培训，我觉得自己跟这个行业拉近了很大的一个距离。同时也学到很多道理，总结一下有以下几点:
做事情要有针对性:此次培训主要分为两部分，第一部分主要探讨房地产企业营销模式和房地产项目的营销，第二部分讲解有关销售方面的内容。结合自己目前所处的职位来说，第二部分培训内容可能更实用一些。里面讲到了很多的职责、团队管理、销售技巧等一些内容，收益很大。特别是市场调研这一块，通过这一次培训，我觉得以前自己去踩盘，不够针对性。同时我希望自己今后不管做什么事情，一定要有针对性，这样不仅能提高效率，而且能提高质量。
只有创新才会进步:黄维老师在培训的过程中，提到三个和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人说三人合作，一起去挑水;也有人说一人休息，两人去挑水。我觉得最好的答案，应该是一个和尚去挑水，两个和尚去打井。为什么说这是最佳的答案呢?第一、前两个答案体现团队精神，但是却造成了人力资源的浪费。明明一个人可以做的事情，却要大家一起做，对于公司来说，领导是最不喜欢的。第二、一个和尚去挑水，两个和尚去打井这个方案不仅体现了团队精神，而且进行创新，他们已经站在从长远的角度看待问题。从这个例子得出，很多的时候，光有团队精神是往往不够的，我们必须学会创新，只有创新才会赢得最后的胜利。
学会要善于“表现自己”:某天黄维老师与朋友去看某楼盘，走到小区的门口，看到一位保洁人员跪着擦地板，这情景让给他们印象很深。先不去讨论这位保洁人员是真的在擦地板还是在“做秀”，他们的目的都已经达到了，并且听说那楼盘还是很有知名度。从某方面讲，我们可以把善于“做秀”理解为善于“表现自己”，在现实中那些善于“表现自己”的人往往更能受到领导的赏识，更得到大家的认同。而作为销售人员，我希望自己也要学会学会要善于“表现自己”，在今后的日子里要加油。
除了上述几点，还有像重庆售楼处被砸事件反映出的一些问题等，类似收获还有很多，在此得出一个结论，只有通过不断努力，才能证明自己的运气永远比别人好。
八月桂花飘香，八月精神气爽！八月，我很幸运的加入到了大家庭中！在加入团队之前，我完全没有接触过房地产之类的工作，所以对于一个刚入行不久的新人来说，心里很激动，但也有一丝丝的担忧，这无疑是一个巨大的挑战，所以我不止一次的鼓励自己“我一定能行！”
怀着憧憬的心情，我跟随公司团队来到了xx项目部，到了这里才知道，自己服务于产权式酒店项目。拿着公司的培训资料，立即产生了很多疑问，第一：项目的形象要重新建立；第二：xx人对产权式酒店投资概念严重不足等等，带着这些疑问，我们有方向性地针对目标客户进行引导和灌输，每天坚持不懈地努力着。在市调期间，白天，我不断磨练和提高自己的胆略与能力；晚上，我要加强培训与心得交流，集思广益、精益求精。通过不懈的努力，我对项目知识、行业基础知识渐渐有了清淅的认知，但也深深地感觉到了自己的不足之处，“知识就像一个圆，当这个圆变得越来越大，你就越发的感到自己不懂得东西真是太多太多”。
每次做完培训后我都会到附近的书店内找一些相关的书籍来充实自己，也会在网上关注一些房地产之类的新闻，遇到不懂的我会向项目经理请教，在此，我非常感谢他们对我成长上的帮助。但是每次做完培训后我也开始担心，我担心万一没接待好客户怎么办，记得第一次接待客户的时候，我非常的紧张，讲解没有一点思路，也完全不能照顾客户的情绪和反应。但是通过这几个月的锻炼，现在的我在接待中口齿清晰、思路明确，在与客户的交谈中，我能够认真的聆听、分析他们的想法，消除他们在投资产权酒店时的顾虑，重点为客户排忧解难，让他们对产权式酒店深入了解。虽然现在的我做的并不是很好，还有许多的地方需要完善，但我会更努力、更认真地去学习。
回首这几个月，我现在的变化连我自己都感到惊讶，我也为选择这一行业感到庆幸，庆幸我当时坚信“我能行”，其实坚持也是需要理由的，我的变化和成长就是我最好的理由。“如果你有能力了，那么就去做销售，如果你什么都不会，那么你也去做销售”，这句话我现在是深有体会了。
“我能行！”，多么简单的三个字呀，却在我遇到困难的时候，如一盏神灯般指引着我成功的方向。也许我们有时候需要的只是这么简单——“我能行！”。这三个月，我成长、我自豪、我努力衷心感谢！